Квартира от застройщика: на каком этапе стоит покупать квартиру

{RANDOM_PARAGRAPH=100-400}

Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки

Часть квартир на рынке недвижимости России покупают на стадии котлована — когда еще даже не готов фундамент многоквартирного дома. В такой сделке больше рисков, но более низкая стоимость квартир по сравнению недвижимостью, уже введенной в эксплуатацию, привлекает покупателей.

Рассказываем, как купить квартиру на стадии котлована, какие могут быть риски в сделке, как обезопасить себя от возможных рисков и на что обратить внимание при подписании договора с застройщиком.

Квартиры на стадии котлована дешевле недвижимости, введенной в эксплуатацию. Фото: domsevas.ru

Квартиры на стадии котлована дешевле недвижимости, введенной в эксплуатацию. Фото: domsevas.ru

Коротко о главном

Возведение многоквартирного дома в среднем занимает от 3-5 лет. Этот процесс – “через тернии к звездам” – состоит из нескольких этапов:

  • Покупка или приобретение в аренду застройщиком земельного участка;
  • Согласование проекта застройки и получение разрешения на строительство;
  • Этап “котлована” – нулевая стадия строительства, где производится подготовка фундамента;
  • Осуществление строительно монтажных работ: возведение стен, перекрытий, установка окон и т.д.
  • Подключение инженерных коммуникаций, выполнение внутренней и наружной отделки;
  • Благоустройство территории.

Последний шаг – получение застройщиком разрешения на ввод здания в эксплуатацию, и “вуаля” – вы счастливый обладатель новенькой квартиры.

Монтаж средних и верхних этажей: золотая середина

Самым популярным этапом строительства среди покупателей является монтаж средних и верхних этажей. Во-первых, он позволяет убедиться в серьезности намерений застройщика и проанализировать сроки строительства. Во-вторых, можно оценить качество выполняемых работ. Также плюсами покупки жилья на промежуточном этапе являются относительно небольшие сроки ожидания и выгодная цена. Практика показывает, что стоимость новостройки резко увеличивается после достижения 50-процентной готовности. Сложность заключается в том, чтобы вовремя воспользоваться моментом и успеть купить квартиру до ценового скачка.

Тем не менее все риски, связанные с застройщиком и окончательными сроками строительства, сохраняются. Только в данном случае их можно оценить как средние. Также значительно сокращается выбор свободных квартир.

Преимущества и недостатки покупки квартиры на ранних сроках строительства

Одним из основных преимуществ покупки жилья на этапе “котлована” является возможность выбора среди большого количества квартир различной площади и планировки (если таковая подразумевается). Покупатели имеют возможность также подобрать этаж, на котором им хотелось бы проживать, и даже вид из окон. На более поздних этапах строительства количество свободных квартир будет сокращаться, и те из граждан, кто приходит “на шапочный разбор”, вынуждены довольствоваться не самыми удобными вариантами, причем по самой высокой цене.

Читайте также:
Особенности укладки и сферы применения стеклянной мозаики

Однако покупка квартиры на начальных этапах имеет и оборотную сторону медали – вероятность того, что дом не будет построен, а вложенные деньги пропадут или обесценятся. Строительство также может затянуться на неопределенный период времени. Многим дольщикам приходится ожидать переезда в собственную квартиру не два-три года, как предполагается вначале, а пять и более лет. Такая ситуация – скорее правило, чем исключение при строительстве многоквартирных домов. Ни одна компания не застрахована от проблем, которые могут помешать соблюсти сроки сдачи.

Но и это еще не самый плохой вариант. Страшный сон дольщика – это превращение проекта в долгострой. Вероятность такого развития событий невозможно исключить полностью, но свести ее к минимуму можно, тщательно выбирая компанию-застройщика. Чтобы избежать горькой участи обманутого дольщика, перед заключением ДДУ нужно тщательно изучить историю компании, посетить ее офис, “сходить” на форумы дольщиков, где можно получить любую интересующую информацию, и даже поговорить с жильцами уже построенных домов.

Что думают покупатели?

На каком этапе строительства лучше покупать жилье? - Фото 2Большиство покупателей выступает за жилья в доме, который уже построен

Данные опроса, проведенного на аналитическом портале “Индикаторы рынка недвижимости”, показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте. Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле. Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.

Таким образом, приобретение жилья на первичном рынке в России — это всегда лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме, остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условий работы, отвечающим положениям ФЗ-214.

Читайте также:
Мойка для кухни: выбор, сравнение и особенности

Спрос решает

Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.

«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».

Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.

Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.

Читайте также:
Какие преимущества дает открытие в Гонконге счета для ведения бизнеса: рекомендации и советы

«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована

1. Выбор объекта

Изучите актуальный рынок ЖК в Москве на 2022 год. Сейчас большинство проектов застраиваются сразу кварталами. Редко встретишь среди предложений одиноко стоящий дом. Чаще всего отдельные высотки возводят в рамках бизнес и премиум-класса недвижимости.

Большинство проектов застраиваются сразу кварталами.
Фото: globallookpress.com

При выборе объекта обращайте внимание на следующие аспекты:

  • парковка (временная наземная или постоянная, подземные паркинги);
  • схема двора (есть ли детские и спортивные площадки);
  • социальная инфраструктура (садики, школы, поликлиники);
  • транспортная доступность (метро, МЦК, МЦД, остановки наземного транспорта);
  • инфраструктура для повседневных нужд (супермаркеты, тренажерные залы и проч.).

Всю информацию об объектах близ строящегося квартала застройщики обычно представляют в эскизе и рекламе проекта. К сожалению, столичные девелоперы нередко обманывают ожидания покупателей квартир на стадии котлована. В рекламных брошюрах рисуют цветущий квартал с парком, набережной и зонами отдыха. Однако планы не всегда идут дальше бумаги. Поэтому внимание нужно уделить и следующему пункту нашей инструкции.

2. Анализ застройщика

Прежде всего на предмет добросовестности. Поинтересуйтесь портфолио компании. Где и когда фирма еще возводила жилую недвижимость? Информацию можно легко найти в интернете или поинтересоваться у менеджеров фирмы. Затем поищите отзывы жильцов уже готовых объектов. Для этого найдите в соцсетях группы или чаты этих домов. Обычно все проблемы дома в таких группах как на ладони.

Информацию о застройщике можно проверить в интернете.
Фото: pexels.com

Также не лишнем будет поинтересоваться материальным положением компании на рынке. Не зависло ли у них строительство других проектов? Нет ли риска банкротства? Ответственные застройщики выкладывают финансовую отчетность на сайте проекта.

— Обратите внимание на аккредитацию крупных банков на ипотеку: при выдаче кредитов финансовые учреждения внимательно следят за деятельностью застройщиков и ходом строительства объектов. Запросите у компании срок разрешения на строительство. Если он истекает, это может привести к задержке финансирования и строительства в целом. Информацию о возможном банкротстве застройщика можно найти в картотеке арбитражных дел и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, — объясняет адвокат Геннадий Нефедовский.

Читайте также:
Какой метод выбрать для укладки гидроизоляции для кровли из профнастила

3. Выезд на место

Несмотря на то, что вы хотите приобрести квартиру на стадии котлована и смотреть по большому счету пока нечего, не поленитесь съездить на место. Во-первых, увидите, идут ли работы, есть ли люди и техника. Во-вторых, оцените транспортную доступность района, познакомитесь с окрестностями.

Посетите объект, чтобы узнать ведутся ли работы.
Фото: globallookpress.com

4. Визит в офис продаж

Следующий пункт плана — общение с менеджерами застройщика. В офисе вам подробнее расскажут о понравившемся проекте, озвучат цены и имеющиеся варианты квартир. Поинтересуйтесь планировкой, вариантами отделки и удобством будущего подъезда.

5. Общение с банками

Купить квартиру в Москве на стадии котлована можно в ипотеку. Как правило, объект аккредитован в нескольких банках. Подайте заявку на сайте финансового учреждения или посетите офис. Первоначальный взнос в 2022 году в среднем составляет от 15 до 20%. Для зарплатных клиентов банка условия лучше.

Подать заявку на ипотеку можно онлайн или при личном посещении офиса.
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

6. Бронирование квартиры

В офисе компании происходит подписание агентского договора. Иногда за бронирование могут брать предоплату.

7. Получение одобрения на выдачу кредита банком

Пункт для тех, кто покупает квартиру в ипотеку. В среднем процесс одобрения занимает 5-10 рабочих дней. Понадобится ваш паспорт, справка о доходах (2НДФЛ), документы на недвижимость.

8. Согласование с застройщиком и банком договора долевого участия

Еще одна формальная процедура при получении займа на покупку квартиры. Помните, что пока вы не рассчитаетесь за ипотеку, квартира будет находиться в собственности у банка.

9. Подписание договора долевого участия

Его заключают с застройщиком. В 2022 году квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счета. Все ради защиты прав дольщиков. Деньги вы перечисляете не компании, а кладете в банк на счет. Застройщик получит их после сдачи объекта.

Договор долевого участия защищает покупателя от недобросовестных застройщиков.
Фото: pexels.com

Чтобы обойти эскроу-счета, застройщики иногда используют схему жилищно-строительного кооператива (ЖСК). По документам все выглядит так, будто группа людей решила построить себе дом и наняла подрядчика. Такие объекты дешевле, однако деньги участников ЖСК никак не защищены.

Читайте также:
Столешница из акрилового камня своими руками: способы и этапы изготовления

Договор долевого участия после подписания регистрируется в Росреестре или его представительстве в МФЦ. Процедура в среднем занимает 10 дней.

{RANDOM_PARAGRAPH=401-800}
{RANDOM_SECTION=500-3000}

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: