Что купить: новостройку или вторичку? Причины купить новостройку

Что выбрать: новостройку или вторичку?

Покупка квартиры — ответственный шаг, к которому необходимо подойти со всей серьезностью. Один из главных вопросов, встающих перед будущим владельцем квартиры, что выбрать: новостройку или вторичку? Однозначного ответа нет. Принимая решение, стоит учитывать преимущества и недостатки обоих вариантов. Предлагаем их рассмотреть.

Покупка квартиры — ответственный шаг, к которому необходимо подойти со всей серьезностью. Один из главных вопросов, встающих перед будущим владельцем квартиры, что выбрать: новостройку или вторичку? Однозначного ответа нет. Принимая решение, стоит учитывать преимущества и недостатки обоих вариантов. Предлагаем их рассмотреть.

В чем преимущество покупки первичной недвижимости?

Стоимость

Как правило, квартиры в новостройке на ранних этапах строительства дешевле. Это позволяет сэкономить около 20% от стоимости, а порой и до 50% на этапе «котлована». Чтобы привлечь покупателей, застройщики могут предоставить различные бонусы: рассрочку без процентов до сдачи квартиры, скидку на ряд объектов или сертификаты на ремонт и покупку мебели. Стоит отметить, что ипотечные ставки на покупку квартиры в новостройке ниже, также существуют специальные льготные программы кредитования.

Возможность выбора

Квартира на вторичном рынке — штучный продукт. Нельзя выбрать «точно такую же, но пятью этажами выше». Приобретение недвижимости в новостройке открывает возможность выбора варианта, устраивающего вас полностью: этаж, планировка, вид из окна и многое другое. Такое разнообразие на рынке недвижимости вторичного жилья встретить практически невозможно: подходящая по планировке квартира может не устраивать по другим параметрам или вовсе отсутствовать в рассматриваемых районах города.

Инфраструктура и парковки

Многие застройщики продумывают инфраструктуру района до мелочей: обустраивают прогулочные зоны, лавочки, детские площадки, строят парковки, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир в комплексе.

Современные планировки

Планировка квартиры — важная деталь при выборе недвижимости. Покупатели чаще отдают предпочтения новостройкам благодаря их изначально хорошим планировкам. Как правило, в новых квартирах удобные санузлы, более просторные кухни, функциональные прихожие и вместительные гардеробные.

Во вторичной недвижимости планировку не всегда можно изменить, а подобный ремонт потребует дополнительных согласований и вложений.

Простота ремонта

Остановимся на ремонте подробнее. Новая квартира — чистый лист, на котором вы можете реализовать свои идеи и дизайнерские решения. Нет необходимости в исправлении ошибок прошлого ремонта или в демонтаже старых отделочных материалов, смене окон, труб или проводки. Грязные работы тоже можно доверить застройщику. Обычно предчистовая отделка уже включает выравнивание стен, монтаж оконных и дверных проемов, электропроводки, коммуникаций и стяжку пола.

Юридическая чистота

Приобретая жилую недвижимость в новостройке, вы можете быть уверены, что являетесь единственным собственником квартиры и в ней никто ранее не был прописан. Проверка банка при покупке квартиры в ипотеку тоже не нужна, так как в новой квартире точно не было незаконных перепланировок.

Какие недостатки у покупки квартиры в новостройке?

Месторасположение и инфраструктура

Большие жилые комплексы часто строятся в отдаленных от центра районах, где для них достаточно места. Возведение корпусов и инфраструктуры ЖК может проходить в несколько этапов. Стоит заранее ознакомиться с планами застройщика, чтобы понимать, какие объекты и когда будут построены.

Ожидание сдачи и риски

Пользуясь возможностью купить жилье дешевле, будущие жильцы приобретают квартиры на ранней стадии строительства. Это несет определенные риски, так как сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут сдвигаться, а в некоторых случая дом и вовсе может быть не достроен.

Появление проектного финансирования и использование эскроу-счетов снижают риски и защищают права дольщиков. Также стоит обратить внимание на репутацию застройщика — это не поможет оградить себя от рисков полностью, однако существенно их снизит.

Ремонт

Приобретение вторичной недвижимости дает возможность не делать ремонт, если он вас устраивает, или делать его постепенно, проживая в квартире. Большая часть новостроек сдается без отделки, поэтому нуждается в ремонте.

Ремонт закончен? Радоваться рано: новые дома, как правило, заселяются неравномерно. Приготовьтесь, что ваши соседи могут шуметь еще очень долго.

Преимущества приобретения жилья на вторичном рынке

Можно въехать прямо сейчас

Если покупать квартиру, которой не нужен срочный капитальный ремонт. Отсутствие принципиальных претензий позволяет въехать в новое жилье сразу, а ремонт отложить на какое-то время. Некоторые продавцы при продаже квартиры оставляют в ней мебель, что позволяет ускорить переезд и исключить большие затраты в первое время.

А если хотите сразу сделать хороший ремонт, то ждать тоже не придется. Скорее всего, дом уже дал усадку и «не поплывет».

Регистрация

В отличие от первичного жилья, где перед регистрацией нужно дождаться постановки дома на кадастровый учет и оформления права собственности, прописаться во вторичке можно практически сразу.

Выбор нужного района

Если район проживания окончательно выбран, а строительство новых объектов недвижимости там не предвидится, обратите внимание на вторичку. Это позволит жить в любимом районе с максимально удачной для вас локацией: близко к родственникам, школе или работе. Главное — рассчитать бюджет.

Отсутствие неопределенности

Уже на этапе выбора квартиры можно оценить существующую инфраструктуру, состояние дома и подъезда, узнать величину коммунальных платежей и другую важную информацию.

Какие недостатки есть у вторички?

Стоимость

Приобретение уже готового жилья на вторичном рынке не попадает под действие многих льготных ипотечных программ, а на некоторые квартиры из старого фонда и вовсе не получится получить одобрение от банка на ипотеку. Несмотря на это можно приобрести жилье выгодно. Главное, быть внимательными при покупке и не попасться на уловки мошенников.

Как защитить себя, читайте здесь.

Необходима тщательная проверка на юридическую чистоту

Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, если будет признано, что он нарушает законные права и интересы продавца квартиры или его родственников, например, наследников, не вступивших в свое время в права наследования. Следует также обратить сколько собственников указано в договоре и есть ли среди них несовершеннолетние. В спорной ситуации покупатель рискует потратить много времени в разбирательствах или вовсе остаться без квартиры и денег.

Не стоит поддаваться на сомнительные уговоры. Продавцы на вторичном рынке нередко просят покупателей не обращать внимание на незаконную перепланировку или занизить стоимость квартиры в договоре из-за желания заплатить меньший налог. На что обратить внимание при покупке квартиры, мы подробно рассказали здесь.

Нежелательные соседи

Покупка вторичного жилья в доме, где квартиры выдавались государством, может повлечь за собой соседство с неблагополучными соседями. В новостройке вашими соседями будут люди со схожим социальным положением и достатком.

Износ общедомового имущества

Обращайте внимание не только на состояние самой квартиры, но и на общедомовое имущество. Добиться от управляющей компании или ТСЖ его ремонта бывает сложно.

Что же все-таки выбрать?

Мы подготовили сравнительную таблицу, чтобы вам было проще определиться с выбором:

Что купить: вторичное жилье или квартиру в новостройке?

Когда дело доходит до покупки жилья, перед покупателем встает множество вопросов. И один из главных – что лучше, «вторичка» или новостройка? Про плюсы и минусы каждого варианта рассказывает Новострой-М.

«Первичка», «вторичка», «новая вторичка»: юридические нюансы

Новостройкой считается дом, который еще не прошел Госкомиссию и где пока не зарегистрировано право собственности. Как только происходят эти события, жилой комплекс теряет свой «новостроечный» статус, переходит в разряд «вторичного» жилья и именуется «новой вторичкой».

Правда, большинство покупателей не придают этому значения. Для них недвижимость делится на так называемый «старый фонд» и новые дома. Однако с юридической точки зрения это важно. Даже если квартире всего 4-5 месяцев и в ней никто не жил, но на нее уже оформлено право собственности – это «вторичка» в чистом виде.

Принципиальная разница между первичным и вторичным жильем заключается в способе покупки квартиры. Если ЖК еще строится, то лоты в нем реализуются по ДДУ (договор долевого участия), а отношения сторон регулирует 214-ФЗ. Квартиры на вторичном рынке можно приобрести путем заключения стандартного договора купли-продажи.

Бывает так, что квартиру в свежепостроенном доме реализует не застройщик, а физическое лицо. Например, пока шло строительство, в семье родился ребенок, поэтому стала нужна жилплощадь побольше. Или же изначально собственник приобретал лот на «котловане» с инвестиционной целью, чтобы перепродать его на завершающей стадии. Тогда при продаже будет использоваться договор уступки прав требования.

В отдельных случаях оформляют ПДКП (предварительный договор купли-продажи). Например, когда ЖК уже построен, но еще не получено разрешение на ввод в эксплуатацию и не готовы документы о праве собственности. Сразу оговоримся: юристы к такому договору относятся с прохладой, так как в нем отражены лишь намерения, а не обязательные для исполнения условия. Кроме того, далеко не все банки готовы предоставить потенциальному заемщику ипотеку по ПДКП.

Сравнительный анализ

Не существует однозначного ответа на вопрос, что лучше: «вторичка» или новостройка. Аргументов в пользу и того, и другого предостаточно.

Покупателю зачастую приходится решать, что выбрать и чем пожертвовать, особенно при ограниченном бюджете. На одной чаше весов находится новый современный дом с эргономичными планировками, закрытым от доступа машин и посторонних двором с качественными детскими игровыми площадками, а на другой – морально устаревшее жилье, но зато с россыпью детских садов, школ и поликлиник поблизости.

И подобного рода «переменных» в этой задаче более чем достаточно. Поэтому для себя нужно определить приоритеты:

Ждать или не ждать

Это один из самых главных моментов, которые стоит учитывать при покупке квартиры.

Если ЖК находится в процессе строительства, то собственнику, у которого нет другой недвижимости, придется где-то жить все это время – арендовать квадратные метры или останавливаться у родственников. А учитывая нестабильную общемировую ситуацию, нужно понимать, что сейчас нет никаких гарантий, нигде и ни в чем. В том числе, что дом будет сдан в указанные сроки.

Конечно, если застройщик – давний игрок рынка с хорошей репутацией и солидным портфелем проектов, сомневаться в нем не приходится. Но рынок недвижимости в любой момент может начать «колбасить» из-за внешней обстановки, и тогда проблемы в теории могут появиться у всех, даже у госбанков. В этом случае и эскроу-счета не станут панацеей, а в перспективе появятся недострои – правда, при самом пессимистичном сценарии.

А «вторичка» – вот она, прямо под рукой, уже готовая и доступная. Если не придираться к ремонту, оставшемуся от прежних хозяев, то можно справлять новоселье хоть через неделю или две, сразу после подписания всех документов и завершения сделки.

«Биография» жилья

При покупке квартиры в новостройке покупатель может быть уверен в том, что она достается ему абсолютно «чистой», без тайного прошлого и нелицеприятного бэкграунда. Он – первый и единственный владелец, который сам напишет ее историю, наполнит жизненной энергией и создаст определенную атмосферу. Кроме того, форма договора здесь предельно прозрачна и безопасна.

Сюрприз может заключаться в чем угодно, начиная от скрытых прав третьих лиц или свершившегося в квартире преступления и заканчивая ошибками в приватизации. А еще бывает, продавцы просят покупателя согласиться на некую «мутную» схему (чтобы, к примеру, не платить налоги), и отказываются продавать ему жилье на отрытых и понятных условиях.

Инфраструктура

Общая тенденция последних лет – обеспечивать новостройки собственной жилой средой, даже если они относятся к классу «стандарт» (бывший «эконом»). Однако, несмотря на это, строительство социальных объектов нередко ведется с существенным запозданием.

А иногда даже получается так, что вместо обещанной парковки или детского сада рядом с уже сданным корпусом вдруг вырастает новый дом. Нельзя сказать, что это частая история, однако такие случаи известны.

Помимо всего прочего, ни для кого не секрет, что в черте города пятен под застройку осталось не так много, и бюджетные новостройки, как правило, строят на окраинах. Там, где нет ни крупных магазинов и ТЦ, ни парков с садами и скверами, ни школ, ни поликлиник, ни детских садов.

Поэтому, если для вас в приоритете качественная, давно сложившаяся инфраструктура, имеет смысл приобрести жилье на вторичном рынке недвижимости.

Транспортная доступность

То же касается и транспортной доступности. Если хотите жить рядом с метро , в локации с хорошим транспортным сообщением, то, вероятнее всего, придется сделать выбор в пользу «вторички». Новые кварталы массовой застройки обычно находятся далеко от цивилизации, и их жильцы тратят порой по 2-2,5 часа, чтобы добраться на работу.

Ремонт

Когда покупатель решает, что ему купить, «вторичку» или новостройку, он сталкивается с трудной дилеммой. Квартира в старом доме достанется ему с ремонтом «от собственника», и не факт, что вкусы прежнего и нового владельца совпадут. К тому же, жилье может быть в «убитом» состоянии и ему понадобится «капиталка». А это дорогое удовольствие.

Однако и в новом доме без ремонта никак не обойтись – если только не купить квартиру с отделкой от застройщика. Но далеко не всем хочется жить в «стандартизированных» безликих интерьерах. А если делать в новостройке ремонт «от» и «до», то он тоже влетит в копеечку.

И еще не известно, какой вариант выйдет дешевле.

От шумных или скандальных соседей никто не застрахован – это лотерея. И если в давно обжитом доме можно познакомиться с жильцами заранее, то в новостройке такой опции нет. Пока не переедешь, не узнаешь, кто живет за стенкой.

Однако в новом доме более вероятно оказаться в подходящей для себя социальной среде. Современные проекты, как правило, имеют свою философию. Они ориентированы на определенную целевую аудиторию: на семейных покупателей с детьми, молодых и перспективных клиентов, взрослых респектабельных людей и т.п. Здесь ниже вероятность заполучить в соседи запущенного алкоголика или деклассированный элемент.

Но проблему с шумом это не решит: в новостройках первые год-полтора постоянно ведутся строительные работы. Поэтому, даже если у вас квартира с готовой отделкой, приготовьтесь какое-то время жить под звуки дрелей и перфораторов: многие любят все доделывать и переделывать после новоселья.

Качество жилья

Если застройщик ведет работы с полным соблюдением всех норм, то новостройка получится качественной и современной, с интересными планировочными решениями и высокими стандартами благоустройства. Жить в ней будет приятнее, чем в доме, которому уже много лет.

Дело в том, что свой неформальный статус «новой вторички» новостройка утрачивает где-то через 5 лет. Это происходит из-за того, что начинают проявляться первые признаки износа общедомового имущества, одни соседи сменяют других, также может смениться управляющая компания. Кроме того, через 5 лет уже и застройщик не несет никаких обязательств по 214-ФЗ касаемо гарантийных обязательств. Соответственно, если уже через 5 лет новые дома становятся «вторичкой», то представляете, что какая трансформация происходит со зданием через 20-40 лет?

Цена вопроса

Если еще совсем недавно даже не стоял вопрос о том, что выгоднее, новостройка или «вторичка» (старая «вторичка», как правило, была существенно дороже, в том числе потому, что объект уже готов и есть возможность сразу заселиться в квартиру), то теперь ситуация кардинально поменялась. Покупка квартиры в новостройке выгоднее разве что на самом старте продаж, на этапе котлована, когда впереди годы строительства. К моменту окончания работ квартиры значительно вырастают в цене и ни о какой экономии речи уже быть не может.

В сервисе «Открытые данные» можно узнать среднюю стоимость жилья по РФ в режиме реального времени на основании анализа активных объявлений о продаже жилья. И во всех крупных городах сейчас наблюдается «перекос» в сторону увеличения стоимости именно на «первичке».

Ипотечные программы

Тем не менее, покупателю зачастую проще приобрести квартиру в новостройке , чем на вторичном рынке. Это связано с тем, что государство интенсивно поддерживает строительную отрасль, в частности, в ипотечных вопросах. На рынке работает ряд программ на любой вкус, начиная от ипотеки с господдержкой и заканчивая материнским капиталом, не говоря уже о всевозможных специализированных продуктах со сниженными ставками (сельская, военная, семейная ипотека, IT-ипотека и т.п.).

Кроме того, застройщики и банки выступают единым фронтом, так как заинтересованы в продажах и привлечении большого количества клиентов, поэтому они разрабатывают всевозможные стратегии и воплощают их в жизнь. Так появились субсидированная ипотека от 0,01% годовых и траншевая ипотека с платежом в 1 рубль, которая сейчас пользуется особой популярностью у покупателей.

Таким образом, на сегодняшний день ставки на жилищные кредиты в новостройках получаются ниже, чем на «вторичке». Кроме того, квартиры в новых домах банки кредитуют более охотно и с удовольствием принимают их в качестве залога.

«Первичка» vs «вторичка»

Однако единой рекомендации, что же все-таки выбрать, новостройку или «вторичку», нет.

При покупке квартиры каждый руководствуется своими резонами и предпочтениями. Для кого-то важно отсутствие рисков при заключении договора на продажу и «чистая» история квартиры, а для кого-то на первом месте будет стоять возможность сразу же заселиться. Кто-то хочет иметь возможность выбрать интересную планировку, и тогда речь идет о «первичке» (застройщики предлагают широкий пул квартир на любой вкус), а кого-то интересует гарантированная возможность устроить ребенка в школу рядом с домом – тогда лучше выбирать давно обустроенный и обжитой район.

Новостройка или вторичка: какое жилье выбрать и почему

Новостройка или вторичка – основной вопрос каждого покупателя квартиры. Какие факторы учесть, чтобы не прогадать, и каковы плюсы и минусы первичного и вторичного жилья – в этом материале.

Новостройка или вторичка – основной вопрос каждого покупателя квартиры. Какие факторы учесть, чтобы не прогадать, и каковы плюсы и минусы первичного и вторичного жилья – в этом материале.

Новостройка vs вторички

• Цены на жилье в 2022-ом
• Ликвидность недвижимости: что выгоднее потом продавать
• Заселение в квартиру: где быстрее
• Где удобнее планировки квартиры?
• Инженерные коммуникации
• Транспортная доступность и парковка
• Объекты инфраструктуры
• Придомовая территория
• Риски при покупке новостройки
• Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
• Сводная таблица с основными плюсами и минусами первичной и вторичной недвижимости

Цены на жилье в 2022-ом

Исторически новостройки привлекали покупателей более выгодной ценой в сравнении с вторичным рынком. Вспомним хотя бы валютных ипотечников, взваливших на себя не самые выгодные кредиты из-за стремлений жить в новых квартирах. Однако время шло, и рынок серьезно менялся. Регулярные удорожания строительных материалов и сокращение земельного фонда под застройку не могли не привести к росту цен на новостройки.

К перечисленным факторам с лета 2019-го добавилось проектное финансирование с эскроу-счетами, из-за которого застройщикам пришлось реализовывать проекты не на средства дольщиков, а через банковские кредиты (подробно об эскроу-счетах мы писали в материале «Эскроу-счет: что за схема и для чего она нужна»).

Последние же пару лет ситуация еще больше усугубилась: сначала из-за пандемии, а после и обострения международной обстановки. Последнее вынудило бизнесменов прибегать к импортозамещающим материалам и технологиям в различных отраслях, включая строительство, или же искать новые логистические цепочки, которые, увы, чаще всего дороже прежних.

Резюмируя, на сегодня не факт, что при приобретении новостройки удастся сэкономить. Более того, в целом ряде регионов вторичка в новых реалиях обойдется дешевле. Так, по данным Росстата за I квартал этого года, средняя цена за «квадрат» на вторичном рынке Москвы – 282 202 руб., а на первичном – 340 447 руб. Для Петербурга эти значения равны 166 444 руб. и 208 102 руб. соответственно. В регионах новостройки тоже часто проигрывают в цене. К примеру, в Омской области вторичка стоит 69 863 руб. за «квадрат», а первичка – 75 552 руб. Другой пример – Свердловская область, где 1 кв. м вторичного жилья обойдется в 88 304 руб., а первичного – в 99 844 руб.

Конечно, еще остались регионы, где новостройки сохранили более привлекательные цены в сравнении с вторичным жильем: например, Бурятия с 78 006 руб. на первичке против 80 971 руб. в старом фонде или Томская область с 82 214 руб. и 83 744 руб. соответственно. Узнать о средних ценах в своем регионе можно по ссылке.

Ликвидность недвижимости: что выгоднее потом продавать

При росте цен на жилье инвесторы вкладывают деньги и в новостройки, и в старый фонд. Между тем в среднесрочной перспективе в 5-7 лет наиболее высокую ликвидность покажет именно первичный рынок, квартиры на котором дорожают как за счет роста строительной готовности, так и формирования вокруг домов новых районов для жизни с необходимыми инфраструктурными объектами.

Вторичка тоже может подорожать в случае инфраструктурных обновлений – к примеру, открытия рядом новой станции метро или запланированных на территории важных изменений. Так, из-за реновации цены на хрущевки, по оценкам специалистов, взлетели в полтора и более раз.

Заселение в квартиру: где быстрее

Если скорость переезда – решающий фактор, ваша дорога сразу на вторичку, где на оформление сделки уходит в среднем около месяца. Новостройка же может возводиться пару лет и больше, плюс придется пройти приемку, заказать оценку квартиры и подать в МФЦ документы для регистрации в Росреестре.

В случае с вторичным жильем не придется и думать о ремонте, хотя бы первое время. Не исключено и то, что прежний хозяин оставит вам какую-либо мебель. Квартиры же на первичном рынке могут сдаваться как с отделкой «под ключ» (заезжай, расставляй мебель и живи), так и без отделки вовсе либо с предчистовым ремонтом, требующим финишных работ с поверхностями (укладки напольного покрытия, оклейки обоями или покраски стен и пр.).

Где удобнее планировки квартиры?

В этом пункте однозначно выигрывают новостройки, даже несмотря на строительство большинства из них по типовым проектам. Согласитесь, просторная кухня-гостиная в 18-20 кв. м, дающая возможность зонирования пространств, куда привлекательнее и комфортнее для жизни своего предка в 5-6 кв. м из хрущевки.

Не редки на вторичке и длинные узкие коридоры, в которых «квадратов» много, а функциональности мало. Гораздо удобнее взять жилье с отдельной гардеробной либо специальной нишей под шкаф в коридоре или спальне.

Балкон в роли кладовки – тоже сомнительное удовольствие. Лучше присмотреть вариант с кладовой в квартире или же приобрести дополнительно метры для хранения за пределами своего жилья на цокольном этаже, а балкон или лоджию использовать как место для отдыха.

А что уж говорить про такие фишки от современных застройщиков, как гостевой санузел, собственная сауна в квартире или панорамное остекление в пол, из которого открываются виды на центр города, парк или воду.

Инженерные коммуникации

Если не хотите столкнуться с неудобствами от ремонта таких инженерных коммуникаций как электричество, отопление, вентиляция, канализация, горячее или холодное водоснабжение, выбирайте новостройку. Перед вводом в эксплуатацию нового ЖК госкомиссия проверяет соответствие инженерных сетей строгим нормативам, и столкновение жильцов с проблемами из этой сферы в первые несколько лет маловероятно (хотя современные застройщики могут удивить, используя дешевые стройматериалы в погоне за экономией и закрывая глаза на брак со стороны подрядчиков и халтуру собственных рабочих).

Тем не менее вероятность, что какая-либо инженерная система выйдет из строя, в старом доме всё равно больше.

Нужно сказать, что в пользу новостроек сегодня работают и системы умного дома, автоматически отправляющие показания со счетчиков и позволяющие следить за расходом ресурсов.

Транспортная доступность и парковка

От выбранной локации зависит, как долго и по каким дорогам будете добираться до работы, учебы или проведения досуга. И по этому пункту, конечно, нет равных вторичному жилью, где уже проложены дороги и можно оценить нагрузку в часы пик. К тому же в не новостроечных местах плотность и этажность застройки обычно меньше, а значит, будете проводить меньше времени в пробках и поисках парковочного места. Для сравнения, новые жилые многоэтажки возводятся по несколько штук рядом на тысячи жителей, которым ничего не остается, как пользоваться одной дорогой.

Что касается парковки, ситуация неоднозначна. С одной стороны, в проектах многих новостроек предусмотрены подземные или отдельно стоящие многоэтажные паркинги. С другой – не у каждого жильца есть на них средства, да и не каждая новостройка может похвастаться наличием этой опции. Чтобы припарковаться прямо у дома в случае с многоэтажками, нужно очень постараться. В старом же фонде нередки случаи, когда здание по своим территориальным, архитектурным характеристикам и стоимости тянет на бизнес-класс, при этом мест для парковки недостаточно даже при расчете «одна квартира – одна машина».

Резюмируя: однозначного победителя по этому критерию нет. Советуем сравнивать параметр у конкретных проектов.

Объекты инфраструктуры

Этот пункт также вытекает из локации, и старый фонд не может не привлекать развитостью своей инфраструктуры и наличием необходимых для жизни медучреждений, школ и детсадов, появления которых не надо ждать. Другими словами, количество подобных учреждений в сформировавшихся локациях обычно приведено к нормативу, поэтому в объектах социальной инфраструктуры нет дефицита.

Приобретение квартиры в новостройке потребует терпения. Придется подождать обещанных застройщиком опций в виде коммерческих, образовательных и медицинских учреждений. Также какое-то время нужно будет мириться с продолжающейся по соседству стройкой очередного дома из вашего ЖК или прочих запроектированных строений.

Между тем в плане инфраструктуры есть важный нюанс – во вторичке все первые этажи отданы под жилье, тогда как в новостройках, как правило, эти уровни продаются или сдаются для коммерческого пользования. Это значит, что, к примеру, аптека, булочная или магазин в новом ЖК будут в шаговой доступности. Тем, кто предпочел вторичку, до подобных инфраструктурных объектов наверняка придется преодолеть сравнительно большее расстояние.

Придомовая территория

Как и в случае с планировками, в благоустройстве придомовой территории однозначно лидируют новые районы. Дворы новостроек оборудуют детскими и спортивными площадками, пешеходными и велосипедными дорожками, зонами отдыха с лежаками и Wi-Fi, площадками для выгула питомцев и даже скейт- и веревочными парками. При этом застройщики в погоне за покупателями предусматривают такие фишки как эксплуатируемая кровля дома и специальные помещения для досуга жильцов, в которых можно провести детский праздник или собраться на мастер-класс.

Также придомовая территория многих современных ЖК свободна от авто и снабжена системами безопасности – от видеокамер по периметру до ключей индивидуального доступа во двор.

Во дворах же домов старого фонда не всегда удастся найти детскую или спортивную площадку, а транспортные средства паркуют прямо у подъездов.

Риски при покупке новостройки

Остаться и без денег, и без заветных метров можно как при приобретении квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Основной риск покупки в новом ЖК – банкротство девелопера и превращение объекта строительства в долгострой. И хотя эскроу-счета дольщиков застрахованы до 10 млн руб., никто не компенсирует превышающие эту сумму средства, а также потери, связанные с инфляцией и ожиданием завершения стройки. Приобретение новостройки сулит и риски в плане некачественной отделки (от плохо покрашенных обоев до кривых стен и пола и отсутствия вентиляции) и изменившейся в ходе строительства планировки (особенно застройщики любят сдавать жилье меньшего метража, чем на бумаге).

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

В случае с вторичкой главный риск – нарваться на мошенника, не имеющего права собственности на жилье или собравшегося продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Также недобросовестные продавцы не брезгуют затягивать сроки сделки и любят не говорить об обременениях, вроде наличия наследников или неузаконенной перепланировки.

Впрочем, все перечисленные риски можно минимизировать и даже устранить, если подходить внимательно к выбору недвижимости и ее продавца. На что обратить внимание перед приобретением – можно узнать в нашей статье «Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой».

Также помните, что идеального жилья не бывает, поэтому определите для себя приоритеты, свои возможности, желания, потребности, исходя из которых и выбирайте оптимальный вариант.

Чтобы упростить процесс выбора, представим в заключение таблицу с основными плюсами и минусами первичной и вторичной недвижимости:

Сводная таблица с основными плюсами и минусами первичной и вторичной недвижимости

Критерий	Первичка	Вторичка	Комментарии
Цена	–	+	Новостройки уже нередко дороже квартир из старого фонда из-за удорожания стройматериалов, сокращения земель под застройку и перехода застройщиков на проектное финансирование.
Ликвидность	+	–	В инвестиционных целях квартира в новом ЖК в перспективе выгоднее за счет роста строительной готовности дома и развития района вокруг.
Сроки заселения	–	+	Новостройку нужно ждать, и процесс этот может сопровождаться выплатой ипотеки за строящееся жилье с параллельным съемом «квадратов» для жизни здесь и сейчас. В квартиру с вторички можно сразу заселиться и прописаться.
Ремонт	+	–	Если даже новостройка сдается без отделки «под ключ», конечный ремонт, скорее всего, обойдется дешевле, чем в старом фонде, требующем не только косметики, но и замены коммуникаций.
Планировки	+	–	Вторичка не отличается эргономичными и функциональными планировками, необходимыми для современной жизни, чего не скажешь о привлекающих разнообразием квартирографии новостройках.
Инженерные коммуникации	+	–	Новое есть новое, плюс первичка уже нередко снабжена системами умного дома.
Транспортная доступность	–	+	Старый фонд сопровождается сложившейся дорожной сетью и возможностью до покупки рассчитать время на дорогу до работы и пр.
Соцобъекты и инфраструктура	–	+	В новостройках социальные блага нужно ждать, и не факт, что обещанное застройщиком на бумаге воплотится в жизнь.
Придомовая территория	+	–	Разнообразие функциональных зон и мест досуга в новостройках против припаркованных авто у подъездов старых домов и поисков детских и спортивных площадок в соседских дворах.
Юридическая чистота	+	–	Вы первый владелец квартиры в новостройке, а вторичка нуждается в тщательной проверке документов до завершения сделки.
Соседи	+	–	В новом ЖК соседи, вероятно, будут тех же статуса и достатка. Вторичка может сулить неприятное соседство – от алкоголиков и бабушек, прикармливающих у подъезда стаи собак и кошек, до живности в виде тараканов и муравьев, безвременно «прописавшихся» на ваших квадратах.

Счета эскроу появились в борьбе с недобросовестными застройщиками, чтобы покупатель квартиры в новостройке не играл в русскую рулетку и был уверен, что его дом достроят или хотя бы вернут вложенные деньги. Ниже рассмотрим особенности, этапы сделки с эскроу, а также плюсы и минусы этой схемы покупки квартиры.

16 причин купить новостройку, а не вторичку

У каждого при покупке квартиры встает вопрос – готовое жилье, в котором уже кто-то успел пожить, или в новостройке, которую скорей всего придется еще подождать. Мы приводим 16 причин в пользу второго!

Небоскребы – всегда ассоциируются с новым жильем

1. Жизнь в новой квартире гораздо приятнее, чем в старом доме

Чувства от вселения в новую квартиру совершенно иные, чем от жилья, купленного на вторичном рынке. В ней не пахнет вещами предыдущих хозяев, не царапают взгляд потертые углы, не чувствуется незримое присутствие людей, проживавших в этих стенах до вас. Конечно, эти ощущения в значительной мере субъективны, но от этого они не становятся менее важными для нашего настроения и душевного равновесия.

Для радости от обладания новенькой недвижимостью есть и материальные основания. В новой квартире все новое – и окна, и двери, и свежеоклеенные стены. От них исходят великолепные запахи краски, дерева, клея, которые бодрят и обещают начало нового этапа жизни. Все это прослужит много лет, прежде чем вам понадобится еще один ремонт. А пока можно начинать обустраивать новое гнездышко.

2. Новые инженерные системы

В новой квартире и коммуникации новые. Это большое преимущество, которое могут оценить люди, жившие в старых домах. Обитателям новостроек не грозят аварийные отключения водоснабжения или электроэнергии, зимой не страшны холодные батареи. В домах установлены мощные насосы, фильтры для очистки воды, новые счетчики и другие продукты современных технологий, которые делают жизнь комфортной и безопасной.

3. Современная планировка

Современные новостройки отличаются более продуманными и комфортными планировочными решениями, чем многоквартирные дома советской эпохи. Сегодня многие жилые комплексы даже в секторе массового строительства возводятся по индивидуальным проектам, а к их разработке привлекаются известные архитектурные бюро. Это позволяет создать продукт с собственным лицом, максимально учитывающий потребности покупателя. Многие квартиры имеют сегодня гардеробную и второй санузел. Для потребителей с высокими запросами можно предложить проекты с нетривиальными планировочными решениями, включающими веранды, патио, сауну и даже небольшой земельный участок.

4. Дешевая ипотека

Покупка жилья стала более доступной для россиян благодаря системе ипотечного кредитования. Многие семьи, которые не могли бы рассчитывать на приобретение недвижимости на собственные средства, благодаря ипотеке смогли обзавестись крышей над головой. Надо помнить, что процентная ставка по кредитам на новостройки ниже, чем для покупки жилья на вторичном рынке. Это дает заемщикам возможность сэкономить значительные средства, а если покупать квартиру в доме, строительство которого финансирует банк, скидка будет еще существенней.

5. Широкий круг общения

Квартиры в новостройках обычно покупают молодые семьи, многие из которых уже имеют детей. Живя бок о бок с людьми схожего возраста, интересов и уровня жизни, можно завести множество знакомств. Малыши, играя вместе на площадке в общем дворе, тоже смогут подружиться с соседскими детишками.

6. Обойтись без риелтора

Покупая квартиру на вторичном рынке, надо быть готовым оплачивать услуги риелтора, за которые придется выложить немаленькую сумму. В среднем вознаграждение посредника составляет не менее 100 тысяч рублей. Эти деньги можно сэкономить, если приобрести квартиру в новостройке.

7. Сэкономить на ремонте

Многие застройщики сдают квартиры с отделкой, у некоторых можно заказать отделку за дополнительную плату. Но даже в тех жилых комплексах, где покупатели получают голые стены, все равно есть двери, окна, электропроводка, современная система отопления и счетчики. Во время ремонта на этом можно сэкономить неплохие деньги, в то время как объекты на вторичном рынке зачастую нуждаются в замене всех коммуникаций, стеклопакетов, входной группы и т. д. С учетом этого ремонт новостройки обойдется дешевле.

8. Новостройка – квартира без истории

Покупка новой квартиры хороша еще и тем, что у нее нет истории. Это исключает проблемы с документами, которые нередки при покупке квартир на вторичном рынке. Вас не будут навещать знакомые старых хозяев, соседи не будут шушукаться за спиной, сравнивая вас с предыдущими владельцами. Кроме того, нет опасности, что появятся неучтенные родственники, претендующие на часть имущества. А судебные разбирательства – это последнее, что нужно новым собственникам. В общем, отсутствие у квартиры истории – сплошной позитив для покупателя.

9. Новые возможности

Застройщики соревнуются между собой в желании выделиться и привлечь внимание покупателей новомодными фишками.

В новых домах предлагаются опции, которых нет и не могло быть в старом фонде – подземные гаражи в цокольных этажах, лифты, поднимающиеся из паркинга прямо в квартиру, панорамные окна, просторные гардеробные и т. д.

10. Выгодные сделки на этапе котлована

Чем раньше заключить с застройщиком договор о долевой собственности, тем дешевле выйдет квартира для покупателя. Стоимость жилья на этапе котлована на треть меньше, чем на момент ввода дома в эксплуатацию. Примерно на столько же отличается цена такой новостройки от квартиры из старого фонда. Однако не нужно забывать о необходимости тщательного выбора компании-застройщика.

11. Качество работ и стройматериалов

Определить, насколько качественно работают строители и какие материалы при этом применяются, очень просто. Достаточно периодически приходить на стройплощадку и следить за процессом возведения дома. Такие наблюдения помогут сделать выбор в пользу данной компании или, напротив, заставить отказаться от покупки. Если на первичном рынке все более-менее ясно, то старый фонд может преподнести сюрпризы, и не всегда приятные. Невозможно угадать, что окажется под слоем старой штукатурки, но это выяснится только после подписания договора купли-продажи.

12. Энергетика жилища

Многие люди верят в то, что старые стены хранят информацию о людях, ранее проживавших в квартире. Эта аура не всегда добрая и может причинить вред новым владельцам. Возможно, что теория энергетического следа не имеет под собой оснований, но тем, кто в нее верит, комфортнее будет поселиться в новой квартире

В новостройке можно выбрать квартиру с лучшим видом

13. Подорожание жилья после ввода дома в эксплуатацию

После того, как дом вводится в эксплуатацию, квартиры в нем сразу поднимаются в цене. Разница в стоимости может достигать 30-40%. При покупке же квартиры на вторичном рынке цена растет не быстрее средних рыночных темпов.

14. Акции и скидки

Многие компании стараются привлечь внимание потенциальных покупателей, проводя специальные акции и предлагая скидки по случаю праздников и других важных поводов.

В случае удачи можно получить ценный подарок в виде мебели, машины или даже парковочного места. В банках также периодически проводятся специальные акции для клиентов.

15. Новый дом прослужит дольше

Не подлежит сомнению, что новое здание будет обеспечивать жильцам комфортное существование гораздо дольше, чем старое. Коммуникации, лифты, зоны общего пользования дольше будут радовать вас своим безупречным функционированием.

16. Мне сверху видно все…

Люди, уверенно чувствующие себя в городских джунглях, наверняка оценят еще одну возможность, предоставляемую новостройками. Из окон высотных домов, как на ладони, виден город, ковром расстилающийся под ногами обитателей башни. Это может оказаться решающим фактором в решении о покупке квартиры.

Комментарии

Большая часть этих пунктов высосана из пальца, некоторые дублируют друг друга. А те что адекватные – не являются 100% истиной.

Новостройка или вторичка: что лучше купить?

Плюсы и минусы квартиры на первичном и вторичном рынке

Критерий	Новостройка	Вторичка
Стоимость	Обычно дешевле	Обычно дороже
Свобода выбора	Выбор планировки, этажа и т.д.	Выбор любого района
Инфраструктура	Современное благоустройство самого ЖК	Обжитая инфраструктура вокруг
Планировка	Большое разнообразие современных планировок	Зачастую устаревшие и неудобные планировки
Юридическая чистота	Вы — первый владелец квартиры	Нужна тщательная проверка документов
Сложность ремонта	Квартиры в новостройках черновые или чистовые — ремонт проще	Нужна предварительная подготовка к новому ремонту
Удалённость от центра	Чаще всего новостройки находятся не в центральных районах	Можно приобрести квартиру в любом районе
Ожидание заселения	Если квартира куплена по ДДУ, её нужно ждать	Можно заселяться сразу
Необходимость ремонта	Ремонт нужен в любом случае (зато можно сделать под себя)	Квартира уже готова к проживанию
Износ общедомового имущества, инженерных сетей	Дом новый	Есть износ
Соседство	Соседи скорее всего схожего статуса и достатка	Возможно неприятное соседство

Чему отдать предпочтение — вторичке или новостройке? Ответ не будет однозначным, принимая решение, стоит учесть множество факторов.

Цены на жилье одного метража в строящихся и уже построенных (правда, 20—40 лет назад) домах примерно одинаковы, поэтому покупатели часто задаются вопросом, какую квартиру лучше купить, вторичку или новостройку. Рассмотрим плюсы и минусы новостройки и вторичной квартиры более подробно.

Плюсы квартиры в новостройке

Стоимость и предложения от застройщиков

Квартира в новостройке на стадии «котлована» или первых этажей может стоить гораздо дешевле аналога в построенном доме. Кроме того, застройщики часто предлагают покупателям выгодные акции, позволяющие сэкономить: беспроцентную рассрочку до конца строительства, сертификаты на оплату ремонта или аренды, либо скидку на сумму сертификата.

Ответить на вопрос, что выгоднее купить, новостройку или вторичное жилье в ипотеку, можно сразу: дешевле выйдет покупка квартиры в новом доме. Покупая жилье в новостройке, можно воспользоваться предложениями банков по льготной ипотеке и ипотечному кредитованию с господдержкой по очень низкой процентной ставке.

Свобода выбора

Количество предложений во вторичном жилье ограничено — идеальная по планировке и расположению квартира может оказаться на первом этаже, выходить окнами на восток, иметь другие параметры, не устраивающие покупателя. Выбирая новостройку на старте продаж можно выбрать подходящий этаж, местоположение относительно лифта, вариант с лучшим видом из окна, нужную сторону света, суеверным — даже номер квартиры.

Инфраструктура и парковки

Многие застройщики возводят целые жилые комплексы с парковками, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир. Обычно на территории есть инфраструктура для детей и взрослых: прогулочные зоны, лавочки, детские площадки.

Современные планировки

Выбирая, что лучше взять, новостройку или вторичное жилье, часть покупателей склоняется к первому варианту из-за более удобной планировки. Как правило, новых квартирах раздельные санузлы (или несколько смежных), просторные кухни, кухни-гостиные или кухни-столовые, большие прихожие, вместительные гардеробные.

Юридическая чистота

Жилье в новостройке юридически «чистое»: там никто не был прописан, продавцом является юридическое лицо — застройщик или девелопер. Проверка от банка при покупке в ипотеку не нужна, так как в такой квартире точно не было незаконных перепланировок.

Простота ремонта

В новостройке, в отличие от старого фонда жилья, не нужно менять окна, трубы и проводку, не нужно демонтировать старые отделочные материалы. Работы в квартирах, которые сдаются с предчистовой отделкой, как правило, включают стяжку пола, выравнивание стен, монтаж оконных и дверных конструкций, коммуникаций и электропроводки. Поэтому сразу можно приступить к чистовой отделке и реализовывать все свои дизайнерские идеи в новой квартире.

Приятное соседство

Покупатели квартиры в доме строящегося жилого комплекса — люди примерно одного положения и достатка. Еще до момента сдачи дома в эксплуатацию они часто объединяются в группы в социальных сетях: там можно лучше узнать соседей, обзавестись полезными знакомствами и новыми друзьями.

Ощущение новой квартиры

Многим покупателям особенно приятно быть первым владельцем объекта недвижимости, знать, что ранее здесь никто не жил.

Минусы квартиры в новостройке

Удаленность от центра

Недорогие квартиры доступны преимущественно в ЖК, располагающихся в отдаленных районах города, а значит, добираться до центра придется дольше.

Отсутствие качественной инфраструктуры

Сейчас идет масштабная застройка новых районов на окраинах городов. Зачастую жилые комплексы строят буквально «в чистом поле», там где пока нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник, ни остановок общественного транспорта.

Минус довольно условный, если грамотно подойти к выбору локации. Например, ЖК «Первая линия» от застройщика «Меридиан» находится в микрорайоне Мыс, где есть образовательные учреждения, магазины, аптеки, банки. Дорога до ближайшей автобусной остановки занимает не более 5 минут быстрым шагом.

Ожидание строительства дома и риски

Если вы думаете, что лучше покупать, вторичку или новостройку с точки зрения надежности — конечно, вторичное жилье. Перед покупкой жилья в строящемся доме следует потратить время на подготовку к сделке и оценку рисков — узнать как можно больше информации о застройщике. Закон 214-ФЗ защищает участников долевого строительства. Вложенные в недострой финансы при банкротстве застройщика можно будет вернуть, но в этот момент вы теряете время и деньги на оплату съемного жилья, последующие поиски нового объекта.

Недостроев, в связи с вводом нового закона об участии в долевом строительстве, стало меньше, однако многие застройщики по-прежнему нарушают сроки сдачи дома в эксплуатацию. В это время покупатели продолжают платить за аренду.

Шум от ремонта

Новые дома заселяются неравномерно: кто-то въезжает сразу, получив ключи, кто-то — поднакопив денег на ремонт, некоторые покупают недвижимость только после сдачи ЖК. Часто шум перфоратора слышится в новых домах ежедневно на протяжении 2—3 лет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Нужен ремонт

После раздумий, брать новостройку или вторичку, часть покупателей выбирает второй вариант, причем, смотрит квартиры в состоянии «заезжай и живи» с уже готовым ремонтом, который устраивает по качеству и дизайну.

Большая часть новостроек сдается без отделки, в черновом или предчистовом состоянии, поэтому квартиры в них нуждаются в ремонте. Обычно перед въездом выполняют недорогой ремонт, а спустя 3—7 лет, по окончании усадки дома — такой, какой нравится.

Непривычный район

Переезжать в новое место многим тяжело: непонятно, сколько времени закладывать на дорогу до работы, приходится отказываться от привычных магазинов, фитнес-клуба, кафе и других заведений.

Неопределенность

Реально оценить качество постройки дома, добросовестность соседей, величину коммунальных платежей, получить ответы на другие не менее важные вопросы можно только после заселения в новую квартиру.

Плюсы вторичного жилья

Заселение и прописка сразу

В купленную квартиру можно въехать сразу после сделки, даже если ремонт не очень нравится: его можно делать уже в процессе проживания. Некоторые продавцы оставляют покупателям мебель — в этом случае можно первое время даже не тратиться на обстановку. Прописаться в квартире тоже можно сразу, в новостройке необходимо сначала дождаться постановки дома на кадастровый учет, затем оформить право собственности, а только потом — регистрироваться.

Выбор любого района

Если на вопрос, что лучше купить новостройку или вторичное жилье, хотелось бы ответить первое, но в желаемом районе не строят новых домов, придется рассматривать недвижимость на вторичном рынке. Зато можно выбрать максимально удачную локацию: в непосредственной близости от работы, любимого парка, места проживания близких родственников.

Никакой неопределенности

Еще на этапе выбора можно оценить обустройство придомовой территории, состояние подъезда, убедиться в наличии парковочных мест, узнать величину коммунальных платежей.

Минусы вторичного жилья

Стоимость

Вторичное жилье в большинстве случаев стоит дороже аналогичного по метражу в строящемся доме. Дешевые квартиры, как правило, присутствуют только в очень старых домах или требуют дорогостоящего ремонта.

Любой специалист по недвижимости на вопрос, что лучше вторичка или новостройка в ипотеку, ответит, что новострой обойдется дешевле. Жилье на вторичном рынке не попадает под действие госпрограммы по льготной ипотеке. Некоторые квартиры в старом фонде вообще не получится купить в ипотеку — банк не даст одобрение.

Необходимость тщательной юридической проверки

Договор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке может быть расторгнут при нарушении законных интересов продавца квартиры или его родственников, например, если объявились наследники, в свое время не вступившие в права наследования.

Покупатель в таком случае как минимум потратит много времени на участие в судебных заседаниях, как максимум — останется без квартиры и без денег.

При покупке жилья следует собрать всю информацию о лицах, которые могут или когда-то могли претендовать на долю в квартире.

Также продавцы квартир на вторичном рынке нередко просят покупателей «закрыть глаза» на неузаконенную планировку или занизить стоимость в договоре купли-продажи из-за нежелания платить большой налог.

Нежелательные соседи

При покупке жилья в доме, где в свое время квартиры были выданы государством, риск оказаться на одном этаже с неблагополучными соседями намного выше.

Страшны не только алкоголики, наркоманы и сумасшедшие бабушки, прикармливающие около подъезда стаи собак и кошек, но и насекомые: тараканы, муравьи, чешуйницы, которые часто встречаются в объектах старого фонда.

Износ общедомового имущества

Рассматривая плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья, многие покупатели забывают о состоянии труб, подъездов, лифтов, фасадов — в старых домах они могут быть порядком изношены. Можно сделать роскошный ремонт в собственной квартире, но добиться хотя бы «косметики» в подъезде от УК или ТСЖ удается не всегда.

Сделка сложнее

Покупка недвижимости в строящемся доме проходит намного проще и быстрее: покупатель подписывает с застройщиком договор ДДУ и оплачивает покупку.

Сделки между физическими лицами требуют внимания к деталям, в особенности, если в договоре купли-продажи фигурирует несколько собственников или в квартире были выделены доли несовершеннолетним. Покупка может оказаться частью сложной цепочки, поэтому сделка рискует сорваться по независящим от покупателя и продавца причинам.

Что все‐таки дешевле — вторичка или новостройка

Точно понять, что дешевле, вторичка или новостройка, получится только на примере двух конкретных объектов недвижимости.

При покупке строящегося жилья покупателя ждут дополнительные расходы, связанные с арендой квартиры до дома в эксплуатацию и необходимостью косметического ремонта.

Покупатель объекта на вторичном рынке, как правило, тратит намного больше денег на подготовку к сделке (оплата услуг юриста, риэлтора, нотариуса, оценщика) и ремонт в купленной квартире.

При выборе, какая квартира лучше, новостройка или вторичка, стоит принимать решение только исходя из своих возможностей, желаний и потребностей.

Все же у нового жилья плюсов больше, а некоторые минусы и вовсе могут отсутствовать, если недвижимость приобретается у надежного застройщика, который вовремя сдает объекты, занимается благоустройством придомовой территории, выполняет обещания из рекламных проспектов.

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Что дешевле – вторичка или новостройка? Нюансы выбора типа недвижимости

Если есть необходимость приобрести жилье для проживания или с целью выгодного вложения средств, а в семейном бюджете «на счету» буквально каждая копейка, возникает вполне закономерный вопрос о том, что дешевле – вторичка или новостройка.

Простого сравнительного анализа цен недостаточно, важно учесть многие нюансы, которые потенциальный покупатель, не сталкивавшийся в жизни с тематикой приобретения жилья, может просто оставить без внимания. В настоящей статье мы поговорим о том, как правильно сделать этот нелегкий выбор и разберем некоторые аспекты покупки недвижимости разного типа.

Какой выбор будет правильным? Универсальные рекомендации с учетом конкретных факторов

Выбор между вторичным рынком и покупкой жилья в новостройке – это первый важнейший шаг, который надо сделать каждому, кто планирует приобретение недвижимости. Далее уже намного проще – можно определяться с районом, требованиями, способами поиска подходящего варианта. Универсальные рекомендации для всех потенциальных покупателей жилья будут весьма условными, но главная из них, пожалуй, подойдет всем: если вопрос именно в цене, то расчеты надо вести с учетом всех присутствующих факторов.

По сути, у всех, кто желает купить жилье, есть четыре варианта:

• приобретение квартиры на любом из этапов строительства дома, и в этом случае экономия может оправдать ожидание ввода в эксплуатацию;
• покупка жилья по переуступке, когда дом уже достроен, что обойдется намного дороже, но можно сразу вселяться и приступать к обустройству квартиры, да и риска, связанного с несвоевременным вводом дома, в этом случае нет;
• квартира в новостройке, которая совсем недавно стала частью вторичного рынка (то есть – у первого собственника);
• жилье в доме прежних лет застройки, которое, собственно и принято называть полноценной «вторичкой».

Преимуществом первых двух вариантов является то, что покупатель становится первым собственником, и квартира изначально является юридически чистой, что избавляет от рисков, а соответственно – от расходов, связанных с привлечением юриста для проверки. Впрочем, при выборе третьего варианта история квартиры будет не слишком большой, а значит, не потребуется много времени и ресурсов на проверку документации.

Большинство квартир в домах, построенных десятилетия назад, имеют длинную историю переходов права собственности. Ее крайне важно изучить перед оформлением сделки, особенно если она заключается без юридической поддержки и помощи риелтора.

Первичный рынок: цена ожидания

До того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию и не зарегистрировано право собственности, покупатель является не владельцем жилья, а обладателем права на получение квартиры. На первых этапах строительства иногда можно купить новую современную квартиру даже дешевле, чем жилье менее комфортное и качественное, на вторичном рынке. Более того, по мере продвижения работ стоимость квартиры (реальная рыночная) будет только возрастать. Многие начинающие инвесторы и те, кто имеет более или менее приемлемое жилье, но стремящиеся к большему комфорту, считают экономически целесообразным именно этот вариант.

Полностью готовая квартира в сданной в эксплуатацию новостройке – наиболее дорогой вариант, хотя не исключено, что в итоге он может оказаться наиболее выгодным. Если речь идет об инвестиции в квартиру жилого комплекса, который только начинает благоустраиваться, а в перспективе – открытие станции метро и реализации интересных инфраструктурных проектов, вложение средств и сдача в аренду может принести неплохой доход. Тем более что цена квартиры со временем все равно будет увеличиваться.

Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски

Покупка жилья на вторичном рынке удобна в силу того, что сделку можно оформить сравнительно быстро и в оговоренный срок переехать в квартиру или сдать ее в аренду. Можно сразу познакомиться с ближайшими соседями, прогуляться по району, оценить инфраструктуру. Риски в данном случае связаны наличием вероятности того, что при продаже:

• не учтено обременение, наложенное на недвижимость;
• прежний собственник не имел права продавать квартиру по иным причинам;
• продавцам удалось скрыть изъяны, и в итоге покупка недорогого жилья оборачивается существенными вложениями на капитальный ремонт;
• перепланировка жилья не узаконена, и в ходе работ нарушены нормативы, что влечет за собой штрафы и прочие неприятности, с которыми придется разбираться уже новому владельцу.

Все это может привести к тому, что сделка будет признана незаконной, недвижимость вернется к прежнему собственнику (из которого нужно будет как-то «вытряхивать» уплаченные деньги) или покупатель пострадает иным образом.

Оценить все риски в этом случае без должной подготовки непросто, и выбирая «вторичку» лучше сразу планировать расходы на юридическое сопровождение сделки.

Оценка параметров недвижимости: сравниваем различное?

Сравнение вариантов – покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке (по ценовому параметру) осложняется тем, что приходится сопоставлять несколько разные объекты недвижимости. Новые и старые дома отличаются не только по площади квартир и планировке, но и по технологии строительства, используемым материалам, возможностям для дальнейшего обустройства. Иными словами – отличия заключаются в уровне комфорта проживания или потенциале его улучшения. Кроме того, имеют значение местоположение и транспортная доступность, которая в обоих случаях может существенно отличаться.

Если рассмотреть перспективы инвестирования в новостройку на начальных этапах возведения и покупки квартиры на вторичном рынке, существенное ценовое преимущество будет на стороне нового дома. Это преимущество может достигать даже 40-50%, если в процессе ожидания семья не арендует квартиру, а имеет свою, пусть и скромную жилплощадь.

Понятно, что если сравнивать стоимость уже полностью приведенных в жилое состояние квартир в новостройке и цену недвижимости на вторичном рынке, второй вариант зачастую оказывается дороже. Но здесь стоит учитывать, что квартиры в новых домах, как правило, просторнее, и даже самые бюджетные варианты часто выигрывают по качеству инженерных коммуникаций. Квартиры в домах, которые совсем недавно стали частью вторичного рынка, могут быть дороже, чем жилье в «свежих» новостройках, поскольку они, по сути, объединяют преимущества обоих сегментов, и это многие покупатели понимают.

В процессе выбора многие уделяют внимание такому показателю, как предполагаемые расходы на ремонт. Здесь тоже необходимо рассматривать конкретную ситуацию. При ремонте в новостройке, сданной без отделки, все придется начинать с нуля. В то же время, если предполагается существенная перепланировка квартиры в старом доме, стоит учитывать финансовые и временные затраты на многоэтапные согласования.

Немаловажным пунктом является предстоящая оплата коммунальных услуг. Притом, что площадь новостроек больше, нередко их содержание оказывается даже более экономичным, качественная теплоизоляция, наличие приборов учета потребляемых ресурсов – все это позволяет неплохо экономить.

В большинстве современных домов применена горизонтальная разводка отопительной системы, что позволяет самостоятельно устанавливать температурный режим и вносить оплату по счетчику.

Итак, при сравнении квартир надо учитывать стоимость ожидания, цену самого жилья и ремонтных работ в новостройке, а также цену квартиры, расходы на проверку документов, снятие обременений и расходы на ремонт вторичной квартиры – но даже при таком сопоставлении будут иметь место погрешности.

Вопросы инфраструктуры: близость цивилизации

Долгое время считалось, что если важна отлаженная инфраструктура наличие в «шаговой доступности» магазинов, аптек, банков, школ и прочих ее элементов, лучше сразу останавливать выбор на вторичной недвижимости. Дома прежних лет застройки располагаются в обжитых районах, где уже давно есть все необходимое для удовлетворения насущных потребностей.

Если новостройки расположены на территориях, пока далеких от «цивилизации», у собственников в первое время (собственно, первые несколько лет) могут возникать некоторые инфраструктурные проблемы. Впрочем, сложности на поверку оказываются слишком преувеличенными, поскольку при планировании жилищных комплексов большинство девелоперов планируют и решение инфраструктурных задач. Все эти нюансы можно узнать, изучив перспективы, в любом случае, реально найти новостройку, где максимум подобных проблем уже решены.

Услуги посредников: нужны ли риелторы и юристы

Только планируя покупку квартиры, размышляя над вариантами и делая предварительные расчеты, многие будущие собственники не учитывают такой нюанс, как вероятность возникновения необходимости привлечения помощников. Выше уже говорилось о целесообразности приобретения квартир на вторичном рынке при содействии профессионалов, готовых досконально проверить юридическую чистоту квартиры. Риелторы из агентства с безупречной репутацией окажут содействие, как в выборе варианта, так и в заключение безопасной сделки, но их вознаграждение – удар по бюджету. Впрочем, невнимательность при попытке оформить договор самостоятельно тоже может повлечь финансовые потери, причем, гораздо более серьезные…

Квартиры в новостройках предлагаются и покупаются по иному принципу, чем вторичное жилье, и с агентствами недвижимости чаще всего рассчитываются застройщики – в рамках действующих партнерских программ. Поэтому риелторов можно привлекать очень смело, их услуги могут оказаться совершенно бесплатными, (предварительно, конечно уточнив нюансы вознаграждения).

Как правило, расходы на агентов – часть маркетинговой стратегии застройщиков и девелоперов, и покупателю ничего платить не приходится.

Ценообразование: что влияет на стоимость квартиры?

Вне зависимости от того, выбирается первичка или вторичка, на стоимость жилья оказывают воздействие следующие базовые факторы:

• район и конкретный квартал (дорогой и престижный или отдаленный);
• уровень и перспективы развития инфраструктуры;
• транспортная доступность;
• возможности и стоимость парковки;
• благоустроенность окружающей территории;
• качественные показатели дома и характеристики конкретных квартир;
• этаж, наличие и качество (количество) лифтов;
• возможности для перепланировки.

Заключение

Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета. Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант. Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.

Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.

В целом же, сходные по цене предложения можно найти и на первичном, и на вторичном рынке, главное – подойти к делу осознанно и если привлекать специалистов, то отдавать предпочтение только профессионалам.