Квартира в ипотеку: особенности ипотечного кредита для покупки квартиры на первичном или вторичном рынке

{RANDOM_PARAGRAPH=100-400}

Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку

Банковские программы ипотечного кредитования разрешают покупку жилья на вторичном рынке. Это доступный и распространенный способ приобретения собственного жилья. Ипотека подразумевает выдачу кредита под залог приобретаемой квартиры. Чтобы банк одобрил ипотеку на вторичное жилье, нужно ответственно подойти к выбору объекта и подготовке документов. Покупка квартиры на вторичном рынке отличается от сделки на первичном. На что обратить внимание?

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

Вторичное жилье обычно дешевле, чем новое. Поэтому такой вариант особенно привлекает молодые семьи, которые еще не обзавелись капиталом.

Вторичка отличается от новой квартиры только тем, что у нее уже был владелец – это означает, что выкупать семейное гнездышко нужно не у застройщика, а у предыдущего владельца, даже если тот не успел в нем пожить.

Как правило, каждый банк выдвигает дополнительные условия. Важно найти гармоничное сочетание желаний и возможностей: как бы ни хотелось растить детей в трехэтажном замке с очаровательным садом, средний доход вряд ли сможет это обеспечить.

Совет от банка

Всегда начинайте с анализа финансовых возможностей. Многих смущает, что процент по ипотеке увеличивает и без того высокую сумму. Конечно, если есть возможность, можно накопить самостоятельно, но нет никаких гарантий, что инфляция не увеличит цену на недвижимость в несколько раз.

При покупке вторички нужно проверить надежность прежнего собственника, качество квартиры и прочие нюансы.

  1. Определитесь, будете ли пользоваться услугами риэлтора.
    Можно договориться с ним и позже, но помощь хорошего специалиста не бывает лишней, особенно в таком важном деле как покупка жилья.
  2. Выберите банк.
    Определите наиболее выгодные для вас условия. Обратите внимание на проценты, сумму залога и срок выплаты кредита. Можно заранее спросить, какие требования банк предъявляет к недвижимости.
  3. Тщательно проверьте саму квартиру и документы прежнего собственника.
    Никому не хочется быть обманутым, а тем более лишиться денег и дома из-за неосмотрительной доверчивости.
  4. Определитесь со страховкой
    При покупке любой недвижимости банк предлагает несколько видов страхования. Только один является обязательным – страхование недвижимости в залоге у банка. Остальные варианты не так необходимы, но будут полезны. Это титульное страхование, страхование жизни и здоровья заемщика и др.

В покупке долгожданной квартиры помогут выгодные условия кредитования от Совкомбанка. Если вы гражданин РФ, имеете постоянный доход, то смело оставляйте заявку на ипотеку на сайте, а через считанные минуты с вами уже будет беседовать менеджер, чтобы предложить самые выгодные условия кредитования.

Оформляем квартиру в ипотеку: пошаговые действия

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Читайте также:
Преимущества смесителей Грое для ванной и кухни

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

  • Сбербанк со ставкой от 7,3%;
  • ВТБ со ставкой на некоторые продукты в 7,4%
  • Раффайзенбанк берет 8,29% по ипотечным договорам на вторичку;
  • Альфа Банк предлагает займы на жилье по 8,49% годовых.

pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya-dlya-vtorichki

Внимательно изучить перечень программ, по которым предлагаются займы. Сегодня возможно получить кредит на льготных условиях по социальным направлениям: военная ипотека, помощь молодой семье, материнский капитал.

Предварительно рассчитать стоимость кредита: его размер, обязательную страховую сумму, проценты к погашению, размер ежемесячного взноса. Сделать это можно на сайте выбранного банка с помощью он-лайн калькуляторов. При покупке квартиры на вторичном рынке (в отличие от новостроек) обратиться можно в любой банк: все крупные кредитные учреждения готовы работать по таким договорам.

Требования к заемщику: проверьте свои возможности

Получить кредит на покупку жилья удается только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основные из них:

  • российское гражданство;
  • наличие постоянной регистрации в городе, где планируется покупка;
  • возраст – в разных банках условия разные. Чаще всего рассматривают заявления от граждан 21 – 65 лет с условием погашения кредита в данном возрастном диапазоне. Сбербанк принимает заявки от людей 21 – 75 лет;
  • стаж работы на одном предприятии не менее 6 месяцев на момент подачи заявления;
  • размер дохода, его стабильность.

pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya-dlya-vtorichki

Дополнительно банк рассматривает кредитную историю потенциального клиента. Если в его практике были случаи недобросовестного отношения к имеющимся обязательствам (нарушение сроков платежей по прежним кредитам, отказ от исполнения договорных условий, случаи банкротства), с высокой долей вероятности оформить ипотеку не получится.

Финансовое условие, которое должно быть обязательно соблюдено: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика. Чем меньше этот процент, тем более лояльно банк отнесется к заявлению клиента.

pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya-dlya-vtorichki

Самые популярные предложения на ипотеку для вторичного рынка

А вот что отличается кардинально, так это ставки. Проценты по «первичке» могут быть в разы меньше, чем по «вторичке». Практически все компании-застройщики сейчас продают квартиры в партнерстве с банками. По таким совместным проектам ставки могут быть очень низкими. Бывают акции, когда застройщики даже дают скидку на квартиру на сумму процентов, которые придется заплатить за первый год ипотеки. Кроме того, именно на новостройки действуют госпрограммы льготной ипотеки со ставкой в 7% и семейной ипотеки под 6%.

Читайте также:
Квартира в ипотеку: способы получения, без первого взноса и особенности

Бытовая аналитика: ипотека в новостройке vs ипотека на вторичке

Андрей всю жизнь мечтал о новой квартире в Москве. В нужном районе новое жильё не строят уже почти полвека, так что пришлось идти на компромисс с мечтой и искать квартиру на вторичном рынке. И тут Андрея ждало ещё одно неприятное открытие: старые квартиры, как и старое вино, обходятся дороже. Тот же банк, который был готов кредитовать покупку однушки в новостройке на окраине под 11,5%, на вторичке запросил 13%, а ежемесячный платёж с 67 890 тысяч вырос до 73 129 рублей.

Документы

На этом этапе всё вроде бы выглядит одинаково. «Первичный пакет документов стандартный для любой программы — это заявление и анкета заёмщика по форме банка, паспорт, справка о доходах, трудовая книжка», — говорит коммерческий директор региона «Москва Север» ЮниКредит Банка Екатерина Тулинова. Хотя некоторые отличия всё-таки есть. «Если банк специализируется на ипотеке, имеет отработанную процедуру, то сделка проходит довольно быстро, — говорит первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов. — При покупке квартиры на вторичном рынке заёмщик должен предоставить в банк правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Если покупать квартиру в новостройке, то этих документов не будет (если кредитование идёт по объектам, где есть аккредитация застройщика)».

Требования к жилью

Подобрать квартиру, соответствующую требованиям банка, на рынке новостроек не составляет труда. «На первичном рынке практически все жилые комплексы сегодня имеют аккредитацию в нескольких банках. Это значит, что банковские работники уже изучили документацию на объект, просчитали все возможные риски, оценили надёжность застройщика. Поэтому от заёмщика требуется подать лишь стандартный пакет документов», — говорит руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Евгения Владимирова.

На вторичном рынке важны: год постройки (обычно не ранее 1957), отсутствие незаконных перепланировок, наличие коммуникации. Большинство квартир удовлетворяют требования банков, но бывают и исключения. Например, бывшие владельцы квартиры, купленной Андреем, сделали из узкого коридора широкий холл, убрав стену одной из комнат. О перепланировке никому не сообщали. Стена не была несущей, но за её официальное оформление пришлось доплатить несколько десятков тысяч рублей. Кроме того, теряется драгоценное, в прямом смысле время, ведь до оформления сделки парень оплачивал съёмную квартиру. Решение нашлось — за две ночи вместе с хозяином сделали стену из гибсокартона на месте снесённой.

Читайте также:
Квартиры в аренду в Сочи: требования, преимущества и особенности

Кот в мешке

Кстати, о неприятных сюрпризах. Квартиры в новостройках часто оформляются на стадии строительства. После сдачи дома жилая площадь может отличаться от указанной в договоре на несколько квадратных метров. За лишние метры придётся доплатить, иначе квартира не перейдёт в собственность. Из нефинансовых факторов: отсутствие точных сведений о будущих соседях и инфрастуктуре.

Ставки

Теперь от теории к цифрам. Банку всё равно, на какое жильё выдавать кредит, ключевую роль играет платёжеспособность заёмщика, а не возраст квартиры. А что имеем на практике? По данным Сравни.ру банки-лидеры рынка, в которых россияне чаще всего оформляют ипотеку, устанавливают разные ставки на кредитования новостроек и вторичного жилья. Причём разница доходит до 4,1% (см. таблицу). Отличаются при этом и суммы кредитов. Так на первичном рынке у заёмщиков больше шансов получить небольшой займ, а покупателям вторички приходится одалживать больше. Между тем, по словам экспертов, большинство операций на вторичном рынке — альтернативные, т.е. сумма доплаты при обмене недвижимости не так высока по сравнению с общим бюджетом покупки.

Первичный рынок Вторичный рынок
Банк ВТБ24
Продукт Ипотека «С государственной поддержкой» Ипотека «Покупка готового жилья»
Процентная ставка 11,40% 14%
Первоначальный взнос от 20% при сумме кредита от 500 тыс. руб. до 8 млн руб.; от 40% при сумме от 8 млн руб. от 20%
Срок кредитования до 30 лет до 30 лет
Сумма кредита от 500 тыс.руб. до 8 млн руб. от 1,5 млн до 90 млн руб.
Банк Сбербанк России
Продукт Ипотека «С государственной поддержкой» Ипотека «Готовое жилье (без участия средств банка)»
Процентная ставка 11,40% 13,5-15,5%
Первоначальный взнос от 20% от 20%
Срок кредитования до 30 лет до 30 лет
Сумма кредита От 300 тыс. руб. до 8 млн руб. От 300 тыс. руб.
Банк Дельтакредит
Продукт Ипотека «Новостройка с гос. поддержкой» Ипотека «Квартира или доля (фиксированная ставка)»
Процентная ставка 12% 14,75-15%
Первоначальный взнос от 20% от 15%
Срок кредитования от 1 года до 25 лет от 1 года до 25 лет
Сумма кредита От 300 тыс.руб. до 8 млн руб. от 300 тыс.руб.

Значит, ипотека на рынке новостроек выгоднее? Сейчас да, но это не непреложное правило. «В прошлом году ипотечные ставки на покупку квартиры в новостройке были выгоднее за счёт действия программы субсидирования ставок, — поясняет Евгения Владимирова. — Однако власти не решили, будет ли дальше действовать эта мера поддержки застройщиков и заёмщиков: Минстрой настаивает на продлении госпрограммы, а правительство сомневается и обсуждает альтернативные меры». Действительно, в прошлом году и начале этого получить ипотеку на первичном рынке можно было по ставке от 10,9%. «В некоторых проектах за счёт партнёрских программ между девелопером и банком ставки были установлены ещё ниже — от 8-9% годовых», — говорит Евгения. — Если поспешить, можно успеть оформить кредит на таких выгодных условиях». На вторичном рынке, где партнёрские программы отсутствуют, ипотечная ставка зависит от ключевой ставки ЦБ. Сейчас средняя ставка для таких кредитов — 13-15% годовых.

Прогнозы

Программа субсидирования ставок заканчивается, а значит, цены на ипотеку на вторичном и первичном рынках снова вновь вернутся на один уровень. В такой ситуации разбираться, кредит на какое жильё взять выгоднее, приходится отдельно. Например, банк может устанавливать наценку к ставке в 1-2% до сдачи дома в эксплуатацию, в таком случае, переплата за квартиру на вторичке может оказаться меньше, чем в новостройке. Так что выбирая квартиры, просчитайте все возможные варианты.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Ипотека на жилье — это сделка, которая имеет множество преимуществ и недостатков. Перед подачей заявки рекомендуется оценить плюсы и минусы, чтобы понять, стоит ли открывать ипотечный кредит.

К достоинствам ипотеки можно отнести:

возможность в кратчайшие сроки купить дорогостоящее жилье;

удачное инвестирование в недвижимость, цена которой стремительно растет;

возможность не ждать накопления все суммы объекта;

небольшие регулярные выплаты по ипотечному кредиту;

получение налогового вычета на сумму основного долга или по уплаченным процентам;

возможность воспользоваться государственными льготными программами и взять ипотеку на привлекательных условиях.

Несмотря на большое количество положительных сторон ипотечного кредитования, существуют и недостатки, которые настораживают многих потенциальных заемщиков. К ним относятся:

высокая переплата при долгих сроках;

необходимость сбора внушительного пакета документов;

регулярное продление полисов страхования имущества, жизни и здоровья;

риск конфискации недвижимости при несоблюдении условий договора;

невозможность продажи квартиры или дома до снятия обременения;

низкий шанс получения других займов.

Какие документы нужны

Для оформления нецелевого кредита потребуются:

паспорт, военный билет (для мужчин до 27 лет);

второй документ на выбор — ИНН, СНИЛС, водительские права и другие;

справка по форме банка, 2-НДФЛ, выписка из ПФР о состоянии лицевого счёта;

трудовой договор, трудовая книжка.

При оформлении ипотечного займа дополнительно потребуются документы по объекту залога:

свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН;

справка об отсутствии обременений;

отчёт об оценке недвижимости;

кадастровый паспорт, техпаспорт;

согласие супруга/супруги на проведение сделки и другие.

Перечень документов меняется в зависимости от того, какую недвижимость вы приобретаете — строящуюся или готовую, на первичном или вторичном рынке.

{RANDOM_PARAGRAPH=401-800}
{RANDOM_SECTION=500-3000}

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: