Квартира в новостройке: на каком этапе строительства купить

{RANDOM_PARAGRAPH=100-400}

Этапы строительства многоквартирного дома

Покупка жилья, несомненно, одна из самых важных и радостных покупок в жизни любого. Приобрести долгожданные квадратные метры именно в новостройке, а не на вторичном рынке жилья решают многие. К очевидным преимуществам относятся новизна и технологичность зданий, чистота помещений, где еще никто не жил и возможность купить жилье дешевле его итоговой стоимости на 30-40%. Каким образом это можно сделать и подойдет ли для вас подобный вариант, давайте разбираться ниже.

Из каких этапов состоит стройка

Строительство жилого дома в среднем занимает от 2 до 5 лет. И львиная часть времени уходит на то, чтобы уладить бюрократические вопросы. Полный цикл возведения новостройки можно разложить на несколько этапов:

  • Приобретение (покупка или аренда) участка.
  • Согласование проекта и подготовка документов на получение разрешения на строительство у муниципальных властей.
  • Ожидание экспертизы проекта, получение разрешения на стройку.
  • Этап котлована или нулевой цикл: застройщик закладывает фундамент.
  • Строительно-монтажные работы.
  • Подключение дома к инженерным сетям.
  • Выполнение внутренней и наружной отделки.
  • Благоустройство территории.
  • Получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

na-kakom-etape-stroitelstva-pokupat-kvartiru-v-novostroyke

Согласно ФЗ-214, продажи квартир в будущем доме могут стартовать только после выдачи застройщику разрешения на строительство. Однако некоторые девелоперы игнорируют это правило, предлагая покупателям квадратные метры еще на этапе разработки проекта и его согласования.

Важно! Прежде чем приобретать квартиру в строящемся доме, стоит проверить, не заключен ли на нее уже договор долевого участия (ДДУ). Поскольку объект еще строится, он не внесен в Росреестр, а, значит, получить о нем данные нельзя. Раньше девелоперы этим пользовались в целях мошенничеств: могли продать по ДДУ одну квартиру нескольким покупателям. Теперь все договоры регистрируют, что является гарантией – жилье продадут только вам. Узнать о том, на какие квартиры заключены договоры, имеет право каждый желающий. Достаточно заказать выписку из ЕГРН. Она отражает информацию о земельном участке, его хозяине, содержит номера ДДУ и имена их владельцев. Выписку о договорах долевого участия можно получить в онлайн-режиме на портале ЕГРН.Реестр, необходимо знать лишь номер земельного участка.

na-kakom-etape-stroitelstva-pokupat-kvartiru-v-novostroyke

На каком этапе строительства лучше покупать жилье

Опытные участники рынка недвижимости советуют: покупая квартиру в новостройке, постарайтесь обойтись без поспешных решений.
Для начала поищите в интернете доступную информацию о компаниях-застройщиках. Расспросите знакомых — возможно, они подскажут контакты хороших консультантов по недвижимости. Пообщайтесь с теми, у кого есть опыт такой покупки. Просмотрите в сети предложения по недвижимости и почитайте отзывы о жилых комплексах.

Внимательно изучите и проанализируйте цены на недвижимость и застройщиков

Изучаем рынок и цены на квартиры в новостройках

Выбрать идеальный район и подготовить список добросовестных застройщиков несложно: одесский рынок не такой объёмный и стихийный, как столичный. Определиться с конкретным жилым комплексом уже сложнее.

Главный вопрос, который волнует покупателя: чем я рискую, когда выбираю квартиру в новом доме? А он порождает новые вопросы: искать проект на старте или смотреть готовые новостройки?

Итак, пытаемся разобраться и понять: На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

На одесском рынке недвижимости закрепилось мнение: покупка квартиры в строящемся доме рискованнее «вторички». Засилье «застройщиков одного ЖК» и зарубежных компаний с неизвестной репутацией влияет на доверие инвесторов. Настроение покупателей напрямую зависит от степени готовности новостройки: чем ближе к сдаче в эксплуатацию, тем спокойнее будущему новоселу.

Но заплатить за квартиру в почти готовой или уже сданной новостройке человеку придется больше, чем за квартиру «на котловане». По статистике, цена недвижимости напрямую зависит от того, на каком дом этапе строительства, и лучше покупать квартиру на ранней стадии возведения новостройки, потому что это дает возможность сберечь средства, «зарезервировав» их в твердом активе. Конечно, если вы готовы выложить всю сумму за жилье сразу после старта продаж.

Такая возможность есть не у всех. Соотношение тех, кто покупает на нулевой стадии постройки, и тех, кто берет готовые квартиры в завершенных проектах, примерно 80%:20%. При этом из тех, кто берет квартиру на начальном этапе строительства, от трети до половины покупателей оплачивают всю стоимость квартиры сразу, потому что тогда цена получается самой выгодной. Плюс: это дает человеку уверенность в том, что дополнительных выплат потом не будет. Расчет выполнен по фиксированной стоимости, оплата стопроцентная, а значит, цена квадратного метра по мере строительства для этого покупателя расти уже не будет.

Разница в стоимости квартиры при покупке на старте или в уже сданном доме бывает и не такой существенной. Имеют значение класс жилого комплекса, район застройки, темпы строительства. Например, в Одессе в малоэтажном проекте бизнес-класса «ЖК на Еврейской» цена квадратного метра на старте продаж составляла 1250-1400 долларов, спустя два года квартиры здесь покупают по 1500-1600 долларов за квадрат. А вот в ЖК комфорт-класса «Михайловский городок» на Молдаванке на старте продаж первой очереди цена квадратного метра держалась примерно на отметке в 500 долларов, а при сдаче этой очереди уже составляла 850 долларов за квадратный метр. И в этом случае итоговая стоимость квартиры на котловане и на этапе сдачи дома действительно ощутима.

Читайте также:
Клинкерный кирпич: преимущества и особенности технологии кладки

Цены могут меняться на разных этапах строительства

Этапы строительства

Теперь попробуем разобраться, из каких этапов складывается процесс строительства нового жилого комплекса и что означает термин «покупка на котловане».

Этапы строительства новостройки:

— Поиск подходящего участка, оформление аренды или покупки земли у города под постройку дома.
— Геологический анализ территории, разработка проекта, получение экспертных заключений, согласование проекта в соответствующих госорганах.
— Подача документов в органы государственного надзора, оформление разрешений на строительство.
— Подготовка территории под застройку.
— Строительство дома, подключение к инженерным сетям.
— Сдача новостройки в эксплуатацию.

По закону застройщик имеет право продавать жильё после получения разрешения на строительство. Как только на месте будущего жилого комплекса появляется котлован, компания объявляет о старте продаж. Это и называется «этап покупки на котловане», или «на нулевой стадии строительства».

Если говорить о ценовой политике, то условно период строительства можно разделить на такие стадии:

— От котлована до первых трех этажей. Вы можете не только ознакомиться с проектной документацией, но и приехать на площадку, чтобы посмотреть, как идут работы. Серьезные компании уже на этом этапе могут показать, как будет выглядеть квартира — использование цифровых технологий и 3D моделирование позволяют сделать это в отделе продаж компании. И если вы спросите у менеджера компании-застройщика, на каком этапе строительства лучше покупать жилье, то опытный консультант порекомендует этот вариант. Разница с ценой квартиры в готовой новостройке в таких случаях может составить до 50%.
— Новый жилой комплекс достроен до половины. Экономия при покупке квартиры на этой стадии готовности новостройки составит от 15% до 20%, в сравнении с приобретением жилья на этапе сдачи дома.
— Новостройка готова к вводу в эксплуатацию. Этот период не самый выгодный для приобретения квартиры с финансовой точки зрения: придется заплатить полную рыночную стоимость квартиры. Зато можно будет оперативно вселиться и заняться ремонтом и финальной отделкой.

На окончательную цену квартиры может повлиять нестабильная ситуация в экономике, курсовые колебания на валютном рынке, инфляция. Поэтому к моменту готовности дома цена квадратного метра может измениться не в пользу покупателя по независящим от застройщика обстоятельствам.

По данным агентств недвижимости Одессы, в 2019 году в среднем по городу на старте в течение первых дней продаж выкупалось от 30% до 70% фонда квартир. И ко второму этапу, когда дом построен примерно наполовину, по самым ликвидным квартирам оставались только инвесторские предложения. То есть квартиры, выкупленные на котловане и выставленные владельцами в продажу к середине строительства дома. Так произошло в ЖК «Четыре сезона» на Гагарина,19, и в новом жилом комплексе на Гагарина, 9.

О ликвидности: что покупают

В разных жилых комплексах самыми ликвидными и востребованными становятся различные квартиры. Например, в прибрежных районах часть жилья приобретается под дальнейшую сдачу, и первыми там выкупают однокомнатные квартиры или смарт-варианты. В пределах одного жилого комплекса, независимо от района, где он расположен, есть разница в популярности между квартирами с панорамным видом и жильем с окнами во двор. Если разбег стоимости не выше 20%, то первыми раскупают видовые квартиры. Если же разница выше, то люди предпочитают сэкономить и взять квартиру без панорамного вида, но дешевле.

Покупатели квартир в новостройках спальных районов чаще «заточены» под квартиры для себя, а не для получения дохода. Здесь уже «однушки» не так востребованы и уступают в популярности квартирам чуть большей площади, где комфортнее жить семьей. Так происходило в ходе продаж в жилых комплексах «Альтаир» и «Скай Сити», где однокомнатные квартиры в плане покупательского спроса ушли на второй план. Но это не всегда зависит от района. Например, в ЖК «Дом на Осипова» «перекос» покупательского спроса в сторону «однушек» тоже не слишком выражен. И почти всегда первыми раскупают квартиры меньших площадей и классических планировок. Так, в ЖК «Мандарин» больше 80% фонда однокомнатных квартир было куплено за первые четыре дня продаж.

Еще ряд нюансов, помимо низкой стоимости, влияет на решение о том, на каком этапе строительства лучше покупать: жилье на нулевой стадии вы подберете нужной площади и планировки. Сможете выбрать подходящий этаж и даже учесть расположение окон, чтобы не жить потом в слишком жаркой или, наоборот, чересчур темной квартире. Двойная выгода: и экономия, и максимальный комфорт. Поэтому лучшие по планировке и расположению варианты и «расхватывают» уже в первые дни после старта продаж.

Читайте также:
Как установить вентиляцию в доме из сип-панелей: рекомендации и этапы

Важно изучить портфолио застройщика, историю и репутацию компании

Разные варианты оплаты при покупке квартиры

Но будем объективны: решая, на каком этапе строительства все-таки лучше покупать квартиры, вспомним и о некоторых особенностях, связанных с приобретением жилья на котловане. Во-первых, придется ждать окончания строительства дома от года до трех лет. Если человеку есть где жить, то это не проблема, и такой сценарий даже удобен. Если застройщик предлагает покупателю рассрочку, то на начальной стадии можно выплатить часть стоимости квартиры, а потом постепенно спокойно рассчитываться дальше, пока дом будут достраивать. Кстати, сегодня в Одессе можно рассчитываться за купленную квартиру уже после сдачи дома, в течение года или двух. Первый взнос — всего от 10%, и можно оформить новую квартиру всего за $3000, а остальные платежи равномерно распределить до срока сдачи дома.

В ЖК «Омега» скоро будет готова 2 и 3 очередь, и покупателям там предлагают годичную рассрочку без удорожания. То есть владелец будет выплачивать остаток стоимости новой квартиры в течение года после заселения. В ЖК «Скай Сити» на Варненской и «Альтаир-3» на Жаботинского квартиры также предлагают по пролонгированной рассрочке на период до 12 месяцев после сдачи дома.

Во-вторых, при покупке на старте очень важно заранее изучить способы поиска добросовестных застройщиков. Обезопасить себя можно, если соблюдать нехитрые правила:

— Выбирать компанию, которая работает уже много лет.
— Тщательно изучить портфолио застройщика, историю и репутацию компании.
— Узнать в процессе знакомства с компанией, не было ли у нее в прошлом случаев недостроя.
— Обратиться за помощью к юристу, который проверит документы застройщика.

Можно проверить наличие у застройщика документов на площадках-агрегаторах (РИА, ЛУН). Полезно будет найти в интернете страницу компании или группы в Фейсбуке, где обсуждают застройщиков, посмотреть фото сданных домов и почитать комментарии. Изучая разрешительные документы и лицензии компании-застройщика, помните: компании, которые уже сдали больше пяти объектов, сдают дома в срок на 34% чаще остальных. Поэтому чем больше в активе застройщика завершенных проектов, тем большего доверия он заслуживает.

Подведем итоги

Чтобы понять, на каком этапе строительства лучше всего купить квартиру, задайте себе «проверочные» вопросы:

— Нужна ли мне квартира срочно?
— Сколько я готов ждать заселения в новое жилье?
— Готов ли я отдать сразу полную стоимость квартиры?
— Хотел бы я растянуть платежи, и если да, то какой первоначальный взнос могу сделать?

А чтобы вам было проще сориентироваться, рассмотрим на конкретном примере, как меняется стоимость квартиры на разных этапах готовности дома. Двухкомнатная квартира площадью 65 квадратных метров на старте продаж будет стоить $53950 (при цене $830 за кв. м). Через месяц, после первой индексации, ее цена вырастет на 3-5%, спустя полгода после старта продаж — на 7-10%. За полгода до сдачи дома стоимость квадратного метра вырастет, цена квартиры увеличится еще примерно на 15%. В сданном доме эта квартира уже будет стоить на 18-25% больше, чем на старте.

Финальная цена зависит от «насыщенности» района: есть ли рядом школы, детские сады и торговые центры, насколько далеко находятся развлекательные комплексы, заправки, паркинги, банковские отделения. Все это тоже нужно учитывать при выборе новой квартиры.

4 совета для тех, кто хочет купить квартиру на этапе котлована

Читатели Т—Ж, имеющие неудачный опыт участия в долевом строительстве, поделились своей болью и рассказали, на какие моменты стоит обратить внимание, прежде чем нести все свои сбережения застройщику. Выбрали 4 поучительные истории, которые помогут найти надежный объект.

В 2011 году мне было 18 лет, я уже хотел жить отдельно от родителей. Тогда мне понравился вариант в Московской области, который должны были сдать к концу года. Я сложил все родительские и свои — еле накопленные — деньги и жил мечтой, что вот-вот перееду. Через полгода решил проверить стадию готовности объекта и понял, что меня «надолбали» как лоха.

К тому времени 214-ФЗ только запускался, а многие застройщики работали по предварительным договорам. К тому же были юридические заморочки по поводу выхода закона о переводе земель из одной категории в другую — оттуда и пошли все проблемы. В итоге застройщик обанкротился: дело только недавно закрыли, но получить из него ничего не удалось, так как все суммы, поступившие от реализации, пошли на расходы конкурсного управляющего.

Читайте также:
Как утеплить пластиковые окна: практические решения и этапы действий

И наступило время осознания, что так жить нельзя. Я закончил учебу, начал работать не покладая рук, думал о своем жилье каждый божий день, когда собирался на работу. Спустя несколько лет, когда я достаточно накопил для первого взноса, я решил попробовать еще раз, так как молния не бьет в одно место дважды.

Я нашел вариант в ближайшем Подмосковье у застройщика, который уже сдавал дома и строил в том же районе. Выбрал оптимальный вариант, проверил все документы, оценил строительную компанию, обрадовался, что ее ответственность застрахована, и взял ипотеку на недостающую сумму. И вроде все проверено, и банк дал гарантию, но застройщик вывел 4 млрд рублей на Кипр и все заморозил. Идет банкротное дело, чем закончится — не знаю. Страховая компания тоже обанкротилась. Сейчас уже поменяли законодательство об ответственности застройщика, но в моем случае все законы, в том числе и физики, не работали.

Вывод: на этих ошибках я наколотил не то что шишки, а прямо гематомы. Сейчас у меня достаточно опыта, чтобы оценить реальность проекта и выбрать надежный вариант. Конечно, 100% гарантии нигде нет, но, помимо двух провальных объектов, я купил еще два удачных.

Первой не повезло маме. Я тогда была маленькой, деталей не помню, но это была новостройка в Троицке около 20 лет назад. Дом все еще не сдали. Надежда появилась только сейчас, но мама с папой уже развелись, вряд ли он отдаст ей ее законную половину.

Потом мы ввязались в стройку ЖК «Новокосино-2». Все было в порядке, а потом стройку моего корпуса внезапно задержали на 4 года, хотя официально должны были построить за 2,5 года. И еще 2—3 корпуса так и стоят недостроями. Нам пришлось оформлять собственность через суд. Я потеряла 2 млн и в итоге продала эту квартиру с приличным дисконтом. У меня теперь есть муж и дочь, студия уже неактуальна.

Что сказать — больше никогда. Лучше переплатить, чем повиснуть с квартирой, которая не станет твоей.

В конце 2012 года родители решили купить сестре квартиру в Ленобласти. Она переехала в Петербург из Москвы, выйдя замуж, и жила с супругом у свекрови в проходной комнате. Денег было мало, а квартира была очень нужна. Поэтому взяли самый дешевый вариант в 12 км от города — студию в малоэтажном доме. На стадии даже не котлована, а чистого поля, дороги еще не подвели. И стоило это чудо всего 800 тысяч. При этом офис был красивый, в центре Петербурга, и менеджеры супер.

Домик начали строить. Должны были сдать через год, ведь там всего четыре этажа, но сроки постоянно переносили, хотя понемногу строили. Потом у нас появились деньги после продажи квартиры бабушки. Купили мне однокомнатную в Подмосковье, а оставшиеся средства отвезли туда же и поменяли студию сестры на двухуровневую евродвушку.

Пока дом строили и откладывали, в семье сестры случились изменения: она дожидалась сдачи уже одна в съемном жилье. С опозданием на год дом все-таки построили. Хотя при его приеме мы увидели совершенно голые стены и главное — отсутствие второго уровня. Нам сказали, что все достроят, а тем, кто не примет, достроят позже всех. И мы приняли. Даже оформили собственность на нижний уровень размером 18,9 м 2 . Нам пообещали, что, когда построят верхний уровень, оформят документы на всю квартиру и сделают ремонт, так как мы его оплатили.

Через год — на два года позже — нам все-таки сдали квартиру целиком и даже сделали очень симпатичный ремонт. Но за это время снова все изменилось. Чтобы ездить на работу к 8, сестре надо было выезжать в 5. Да и она не планировала жить в чистом поле одна: сестра не водит машину и не может — из-за зрения. Мы решили продать злополучную квартиру и купить жилье в другом месте. Вот тут и выяснилось, что сделать это почти невозможно, потому что оформлен только первый уровень, а переделать документы на квартиру целиком нельзя.

Наши риелтор и юристы куда только ни обращались. Дошли до главного архитектора города и выяснили, что дом по плану трехэтажный и никаких вторых уровней в нем не должно быть. А мы смотрели планы квартир — там было два уровня. Мы пытались вернуть жилье застройщику, и он не отказывался, но обещал отдать деньги, когда продаст квартиру кому-то другому. Тем временем все шло к его банкротству: второй дом из пяти построили, но темп замедлялся, денег не было.

Читайте также:
Фасад кухни из ЛДСП: положительные качества ламинированного ДСП

Мы решили продать жилье сами, прошли суды и все на свете. Но нам так и не перерегистрировали квартиру. Те, кто не оформлял собственность на первый уровень, позже оформили все сразу. В итоге нашлись рисковые ребята, которые взяли нашу квартиру, выяснив, что неоформленный этаж ничем им не грозит. Но цену мы снижали и снижали. Результат — купили на пустом месте за 2 млн, продали готовую с ремонтом за 1,5 млн, потеряв около 500 тысяч.

Застройщик вскоре разорился и сбежал: из пяти домов построили два и половину третьего. А мы купили сестре однокомнатную квартиру в самом Петербурге, тоже по долевому принципу. Дом сдали за неделю до срока — красивый и в пешей доступности от работы. Но ипотека продолжается, и то, что должна была закрыть продажа квартиры в области, все еще не закрыто. Теперь сестра каждый год получает налоговые вычеты и досрочно гасит ими ипотеку. Осталось 500 тысяч — именно та недополученная сумма.

Понравилась статья?

Вы эти подсчеты людям покажите,которые уже по 4-5 лет не могут въехать в полностью оплаченную ими квартиру. А есть такие,которые ждут и дольше. И когда это произойдет- неизвестно.

4-5? Когда мы подавали документы для вступления в реестр обманутых дольщиков, то встречали там даже наследников дольщиков. И период ожидания составлял у них 17-19 лет.

Согласна с вами, Вадим. Мы купили квартиру в 2008 году, в новостройке. До сих пор, ждём когда сможем заехать в нашу квартиру. После 2009 года добавилось еще 17 недостроев. В нашем городе сейчас 28 домов с обманутыми дольщиками.

г. Омск

Более 100 тыс. человек в России не согласятся. И будут правы. Но уже поздно.

Рекламная статья. Видимо Ивановы, пока строится их жилье, живут в палатке около строительства . Вообще не учтены затраты на аренду жилья. В ОСНОВНОМ люди продают свое жилье (возможно единственное) и покупают новое с улучшением площади или места расположения. А Ивановым ждать не меньше 1,5 года. По отношению к уже построенному еще и в минус уйдут.

Хотела написать, но Вы это сделали уже за меня, аренду для ждущих в те же 30 000 почему-то забыли :)

Видимо, раз Петровы сдают квартиру 2 года, подразумевается, что и те и другие покупают ее с целью сдать, т.к. в противном случае Ивановым, да, прибавить расходы, но и у Петровых прибыль отнять.

Статья вводит в заблуждение.

Думаю, что эта калькуляция уже не актуальна в силу изменения в законодательстве, а именно запрете долевого строительства

Можно резюмировать “анекдотом”:
– Я шикарный бухгалтер!
– Да ну?! Сколько будет 2+2 ?
– А сколько надо?
– Вы приняты.

вот точно!! бредовая калькуляция

Забыли указать что в новостройках с базовым ремонтом, ремонты не особого качества. Скорее всего жилье покупается по сдачу и соседи будут из ближайшего зарубежья, плюс ремонтов и шума в новостройке не избежать. Да и пока ждешь новостройку-надо где-то жить и платить за это

А с учетом качества нынешнего строительства, так вообще не вариант. Я бы не стала рисковать.

Большинство стали умнее, автора. Обжёгшись лично. В каждом конкретном случае свои ньюансы. Идеально, когда есть на готовую, да ещё с дизайн проектом и реализованным проектом.

лучше синица в руках ,чем журавль в небе,лучше реальная квартира сейчас но дороже,чем кинутые вы и ваши деньги в последствии (и поверьте некому до вас дела не будет)

Совершенно точно! Лучше переплатить за квартиру, чем всю жизнь прождать.

По этой причине я купил второчку

Полностью согласна! Я 4 года ждала, а разрешения на строительство так и нет! и еще надо свои деньги назад получить! в нашей стране надеяться надо только на себя!

Почему же в 2008 году в кризис в США у задолжников по ипотеке изымали коттеджи, по судебному решению, но когда прикинули, что эти коттеджи ветшают, без присмотра их бомбят, коттеджи строят по инд. проекту, продать быстро сложно, решение было принято не выселять, а выплаты в рассрочку и это при их % ставках.

Мы так въехали. Взяли на стадии котлована. Повезло что это была “витринная” первая очередь. Дома сдали, мы получили ключи с “мизерной” задержкой в 3 месяца. А вот вторая очередь до сих пор в большинстве своем не может ключи получить.

А то обстоятельство что Ивановы за эти же два года Ивановы за съем квартиры заплатили Петровым 570 тыс. не учли? Или Ивановы все два года в берлоге жили?

А что Ивановы до этого жили на вокзале.

Читайте также:
Какой способ выбрать для звукоизоляции пластикового окна: виды и особенности

обычно средний процент разницы между “готовым домом” и на этапе “котлована” это 20%
Многоквартирный дом строиться 2 года по оптимистичному сценарию, первый год сами стены второй год отделка и территория. Средний процент в банке 7.5% годовых в рублях за два года 15% накопиться. Выгода в качестве инвестиций 5% за 2 года. Риск – колоссальный.
У вторички есть плюсы: возможность выбирать, дом построен, качество можно увидеть, управление домом можно увидеть, соседей можно увидеть, инфраструктуру оценить, на транспорте покататься.
Платишь за то, что реально!
Конкурент новостройкам – это молодая вторичка в ипотеку.

Ещё плюсы готового варианта.
Дом уже осел, все косяки вылезли.
Большинство жильцов ремонты уже сделали.

Ивановых как и остальных деревенских соседей локации самолета – будет хорошенечко брить аффилированная УК. И все вместе они будут говорить “зато вовремя построили и сдали”, а после драться между собой за свободное место на парковочном газоне.

Статья притянута за уши с одной целью — прорекламировать ЖК «Томилино».

Я думаю после Июля основная доля покупателей уйдет на вторичку так как цены на первичке вырастут на10-15%.

К стоимости “котлована” стоило бы добавить стоимость страховки от просрочки, банкротства застройщика и т.д. на полную стоимость квартиры. Иначе расчёты неравноценны.

Риск стоит вполне конкретных денег.

Готовую квартиру можно сдавать в найм и этим самым быстрее оплачивать кредит. Не готовую придется ждать и она будет только забирать. Но, к сожалению, многие не имеют средств для того, чтобы купить готовую квартиру. И да, я жду достройки уже 2 года, а впереди еще затраты на ремонт и пока не понятно чем закончится этот квест.

Тем что ты продашь её заезжему из Ивантеевки и купишь нормальное жильё в котором можно первое время и так пожить из т.н Золотого фонда отечественного домостроения ))) я по малолетке тоже мечтал жить в новостройке, но как увидел что они из себя представляют , понял что не все так плохо на вторичном рынке. Помню 15 лет назад люди массово продавали хрущи и брежневки , влазили в кредиты ради новостройки. А теперь новые жильцы старого фонда не спешат с ним расстаться, только если строят индивидуальное жильё)))

И проценты за ипотеку в строящемся доме и в готовом не одинаковые. В готовом проценты на порядок ниже, так как риск минимальный.

Петровы сдают квартиру Ивановым? :-)

Хорошая статья, это речь об инвестировании, а не о покупке жилья для себя!

Посчитайте ситуацию когда жилье покупается для себя чтобы жить в нем а не оплатить за аренду. С учетом рисков не получить вовремя готовую новостройку ситуация становится прямо противоположной!

Если эскроу счета заработают так как заявлено, то вариант покупки на стадии котлована имеет место быть. Скидка застройщика наверно будет не такая большая как была,но будет. Застройщику надо продавать стройку от этого зависеть будет цена кредита взятого у банка . Если цена не будет привлекательной,то он не сможет вообще привлечь деньги от дольщиков, проще купить то что уже есть готовое,за исключением случая уникальности проекта. С эскроу счетами могут быть конечно недополученные проценты у Покупателя,если объект не сдадут, но зато хотя бы можно будет математику просчитать разных вариантов

Обе семейки проиграли т.к. купили квартиры в ЧЕЛОВЕЙНИКАХ. Сам я живу в самом центре своего города в окружении 2 хрущёвок, 1 сталинки и 1 брежневки на 9 этажей , я сам в хрущевке. Большой двор, есть зелёные насаждения, детские площадки в т.ч. футбольно-хокейная коробка. А что есть внутри дворов где 16 этажные человейники? Асфальт, бетон и машины до самых дверей подъезда и лужи от бензина и масел из этих машин, зимой когда все утром дружно ставят на прогрев стоит такое амбрэ))) это ещё не все “плюсы ” человейника, постоянно летят трубы и соединения в местах где счётчики, змеевик и общий стояк, т.к. напор дикий. Утром если успел на лифт, это будет казаться победой дня, а если нет полным провалом, т.к. пожарная лестница и площадка на ней без лампочек или их стырили сами жильцы , пыль в 3 метра, белое лучше не надевать и ещё бывает что там все просто завалено мешками с мусором после ремонтов, а руки ни у кого не доходят))). Ну и не менее важное, квартиры по планировке это что то с чем то и по квадратуре тоже, однушка 22 метра, трешка 44 и при продаже застройщик пишет евро трешка по цене двушки))) ещё забыл косяк , вентиляция не соответствует нормам СНиП и СанПиН, грибок частый гость человейника. Ну и человейник вокруг устоявшейся планировки города создаёт переполненность объектов инфраструктуры и даже их нехватку, а строить их негде))) ну и представьте если раньше в этом районе жило 250 семей и они худо бедно могли уехать на метро то в человейном микрорайоне 1000 семей и в соседнем таком же районе тоже 1000. Блин ну это же создаёт массу неудобств, при том что люди переезжают в те же о сутм хрущебы только условия проживания становятся в разы хуже и дома зачастую как карточные домики из монолита, а снаружи кирпич для нагрева покупателей)) одну две колонны снеси и домик рухнет. Если я буду выбирать другое жильё то предпочту что то из брежневских 5-7 этажек по 2 площадки на квартиру, либо что из строек 90х по индивидуальному заказу, большинство из них не выше 8-9 этажей и они как то выделяются на фоне топорных человейников. Сталинки сильно затратны в плане ремонта, хрущевка рядом с ними в этом плане отдыхает и является более предпочтительной , пусть и квадратура меньше, а вылизанная как у кота сталинка не очень вкусная по цене ввиду завышенного ЧСВ у её владельцев и не все сталинки шедевры строения, особенно послевоенные 47-52 года.

Читайте также:
Столешница из акрилового камня своими руками: способы и этапы изготовления

Про метраж какой-то бред. Двух комнатные в новостройках обычно 50-65 метров. 25-27 метров – студия! Три комнаты от 65 в среднем начинаются. Не знаю, где вы в Хрущевке такой метраж нашли. Про парковку тоже ерунду. Обычно во дворе машин нет. Парковку делают за домом + подземную. Но это не отменяет, что мест там все равно нет и либо 1 млн руб в Мск за место, либо лотерея каждый день, встанешь ли у дома или поедешь по соседним дворам кататься (если они есть).
Это все для Москвы актуально. Как в других городах, не скажу.

что за споры,что за дебаты,поберегите нервы,они вам ещё понадобятся ,для дальнейших баталий по поводу купить или нет наше жильё которое нам предлагают со всех сторон,другой вопрос где,почём и сколько это стоит

Иваново любители бесплатного сыра,
Петровы адекватные, здравомыслящие прагматики. Все люди как известно воры, сказано в писании Не искушай ближнего своего, не Давай деньги вперёд!

дорогие товарищи посмотрите на досуге 12 стульев классный фильм,в большинстве случаев нас граждан видят в качестве “лохов” а вось клюнут,это точно статья заказ

Пока ждешь и нервничаешь новостройку 2 года минимум, за это ремя арендуешь по 30 тысяч в месяц квартиру, итого 720 тысяч, + потом переделывать еще ремонт за застройщиком))
Реклама не прошла))

Что то я не понял А почему не посчитали что у меня есть хата где жить И я планирую просто вложить 20 лямов в покупку нескольких квартир

лучше тогда купить домик у моря и жить в своё удовольствие,а по окончании сезона сдавать,примерно так

Доброе большинство целевой аудитории – это ипотечники, даже без первого взноса (!)

Реклама ЖК Томилино? Невнятная и некорректная, рассчитанная на наивных граждан.

Автор статьи видимо не учился в институте . Забыли о понятиях приведения расходов и доходов к текущему моменту. Так вот формулки несколько отличаются от простых арифметических калькуляций.
Простым языком для тех кто не в курсе:одна и та-же сумма потраченная сегодня и через год, это разные суммы. Одна и та же квартира полученная сегодня и через два года, это разные вещи. По факту , при вложении в стройку, денежки вы платите сегодня, а метры получаете года через три (при оптимистичном раскладе) . Есть еще такие понятия как инфлиция, о которой автор статьи видимо подзабыл).
Про риски я вообще молчу. Мой брат 6 лет назад вложился, уже третий год судится с застройщиком и финал еще далек, потому что там банкротство.
И не верьте тому что квартира после сдачи дома вдруг станет дороже на 30%. С чего это вдруг застройщику так дорого кредитоваться у дольщиков?
Прошли времена резкого подъема цен на недвижимость, за счет которого как раз и происходила эта разница в 20-30%.
И опять-же, те кто хоть что-то запомнил из курса экономики помнят, что цена определяется только одним фактором, спросом. А денег у людей сейчас нет.
Выгоднее купить готовое жилье сегодня, с небольшим кредитом (не замахивайтесь сразу на новостройки с большим метражом! Каждые пол миллиона в кредит обрастают солидной переплатой в случае длительного срока кредитования. Лучше улучшать свои жилищные условия поэтапно. Так чтобы кредит можно было выплатить за 3 года. Потом продавать и покупать бОльшее, тоже с небольшим кредитом. Так за 6 лет можно приобрести приличную квартиру. Ту которую, если бы взяли с первой итерации пришлось бы отрабатывать банку лет 10-15.
Ну, и собственно я рада, что народ у нас поумнел хотябы набив себе шишек, поэтому сейчас “стройки” так рьяно и пытаются втюхивать и со скидками и по акциям, но народ не ведется уже. Нмкому не нужны ваши “котлованы”, под которые чаще всего даже разрешение на строительство не получено. Это чистой воды мошенничество, продавать воздух! И не стыдно-же . такие статьи писать.

Читайте также:
Какой указатель для обозначения улицы выбрать для здания: виды и критерии выбора

Простой калькулятор показывает, что это всё фуфло,поскольку процент переплаты одинаков.
Впридачу.Сравниваются два неравноценных объекта. Потому что из Люберец,например, можно выехать электричкой. А к Октябрьскому можно стоять в пробке от поворота на Жилино, и всю дорогу. Особенно в выходной летом.
Некорректно сравнивать два жилья с разлетом стоимости в миллион.

Вот, тоже хотела сказать,что сравниваются объекты в Люберцах (город!) и ЖК Томилино относящийся к поселку.
Инфраструктура города и поселка это небо и земля. Когда за больничным придется ехать в районный центр или ребенка в поликлинику везти туда-же. про вызов скорой помощи вообще молчу, это будет экстрим.

Купить квартиру в новостройке: советы экспертов на всех этапах

Покупка квартиры – важная и непростая задача. Перед потенциальным покупателем открывается огромный дивный мир с новостройками на любой вкус и кошелек. А покупка квартиры на первичном рынке в доме, который только начинают строить – это еще и очень рискованно. В этой статье Novostroy-M.ru расскажет, как грамотно действовать на всех этапах приобретения жилья в новостройке Москвы или Подмосковья.

Выбираем новостройку

Здесь все индивидуально, но, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», чтобы сделать правильный выбор, нужно определиться с бюджетом покупки, исходя из чего и искать варианты в том или ином районе.

«Стоит изучить средние цены по рынку недвижимость в рамках рассматриваемой локации и класса жилья: сегодня в Интернете много статей, которые включают аналитику крупных компаний. Если цена в проекте сильно занижена – это должно насторожить»

Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

Решите главное – инвестируете ли вы или хотите купить квартиру, чтобы жить в ней самому. Если речь идет о быстром заработке, и вы планируете продать квартиру по переуступке, когда она вырастет в цене, или на вторичном рынке, когда дом сдадут в эксплуатацию – это одно. Если выбираете новостройку для жизни – это совсем другое дело. Тут важно проанализировать и уровень развития инфраструктуры, и транспортное развитие района, и многое другое, что подходит конкретно вам.

Оцените свои силы для покупки жилья – можете ли вы внести всю сумму или планируете купить квартиру в рассрочку или ипотеку? Узнайте, аккредитован ли жилой комплекс в банке, на карту которого вы получаете зарплату; действует ли военная ипотека в проекте, принимает ли застройщик материнский капитал? Бывает так, что из-за отсутствия аккредитации определенного банка, человек может сделать выбор в пользу другой новостройки.

Застройщик vs риэлтор

Кстати, взвесить все «за» и «против» может помочь опытный риэлтор. Как понять, у кого лучше купить квартиру? Если вы точно определились с новостройкой – идите к застройщику, если у вас есть энная сумма денег, которые вы хотите просто грамотно вложить без привязки к конкретному проекту – идите к риэлтору.

Застройщик обладает исключительно своим пулом жилья, предложить квартиры новостройках конкурента он не может. Риэлтор обладает базой новостроек от нескольких застройщиков, соответственно и выбор у него больше.

«Зачастую агентства помогают клиентам с реализацией своего старого жилья с целью покупки нового, чем не может похвастать большинство застройщиков», – замечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Обращайтесь в крупные агентства, давно работающие на рынке недвижимости, они «чаще всего выполняет роль «одного окна», решая намного быстрее оформительские вопросы», – уточняет Мария Литинецкая. Минус работы с риэлтором только один – комиссии, зачастую скрытые.

Разведка в Интернете

Мы живем с век компьютерных технологий. Сегодня практически у каждой «серьезной» новостройки есть свой сайт. Иногда он дополняется промо-страницей на сайте девелопера или продавца (агентства недвижимости). Как правило, в комплекте также идет и форум. Он тоже бывает продуктом застройщика, а бывает, его создают покупатели как потенциальные, так и состоявшиеся.

И, конечно, социальные сети. В наши дни без них тоже никуда. Для полноты «картинки» необходимо изучить все. Начинайте с сайта новостройки, обратите внимание на разделы «Документы», «О застройщике».

Если там выложены проектная декларация, разрешение на строительство, документы о коммуникациях – значит, застройщику нечего скрывать, а вам не о чем волноваться. Это и есть «прозрачность» проекта, когда вся документация представлена в открытом доступе.

Читайте также:
Отличный вариант для кухонных потолков

Девелопер или застройщик?

Прочитайте историю возникновения девелопера или застройщика. Чем они отличаются? Все просто. Девелопер – это компания, которая занимается развитием проекта от «А» до «Я», ведь to develop в переводе с английского – развивать, разрабатывать. Поэтому девелопер занимается всем комплексом строительства – от выбора земельного участка до сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Застройщик занимается исключительно строительством, он ничего не развивает, документы у чиновников не утверждает. Он или строит дом сам, или курирует его возведение, если девелопер решает нанять генподрядчика (актуально для крупных жилых проектов).

Обратите внимание – если жилой комплекс строит малоизвестное ООО под брендом крупной компании то, скорее всего, компания-застройщик создана специально под новостройку. В этом случае не надо волноваться о неизвестности застройщика – ведь он строит комплекс под крылом крупного девелопера.

В любом случае, чтобы оценить надежность девелопера или застройщика, Вартан Погосян советует проверить наличие хорошей деловой репутации, существенного опыта на рынке и портфолио реализованных проектов. Если все это есть у компании – ее можно причислить к надежным.

Однако вернемся к сайту новостройки. Обратите внимание на контент портала – «живой» ли он? Как часто обновляется раздел «Новости»? Есть ли и работают ли web-камеры? Реализована ли функция online-консультанта? Все это важно, ведь сайт новостройки – его «портрет». Как подчеркивает Наталия Немчанинова: «Все это свидетельствует об ответственном подходе и отношении застройщика к своим клиентам как к купившим, так и потенциальным».

Визит на стройплощадку

Итак, вы определились с новостройкой, изучили ее сайт, а также форумы на предмет надежности девелопера илии застройщика. Самое время позвонить в офис продаж, уточнить время визита на стройку. Ведь лучше, как говорится, один раз увидеть, чем сто страниц форумов прочитать.

Однако если у вас нет времени посетить стройплощадку или политика застройщика не предполагает визиты из-за техники безопасности Novostroy-M.ru может помочь вам: поищите свой жилой комплекс среди «Видео новостроек с воздуха»; возможно, вы найдете ваш объект в разделе «Аэрофотосъемка»; также наши видеомонтажеры смонтировали уже много роликов о новостройках Москвы и Подмосковья, а главное – проверить жилой комплекс за вас может наш Тайный покупатель, достаточно просто оставить заявку.

Если вам все же удалось попасть на стройплощадку, обратите внимание на темпы стройки. Важно оценить, в каком состоянии находится стройплощадка – хаотично ли там лежат стройматериалы или в порядке. Кипит ли работа или, возможно, вы попали в обеденный перерыв? Имейте в виду, монолитные дома строятся медленней панельных.

Офис продаж

Как правило, на объектах есть офисы продаж, где вас проконсультируют по всем вопросам. Если повезет с менеджером продаж, то он расскажет не только обо всех нюансах покупки квартиры в новостройке, но и про компанию, и про район.

Менеджер должен показать вам документацию, которую вы видели на сайте: проектную декларацию, разрешение на строительство (в котором будет прописан статус земельного участка) и бумаги о коммуникациях. Как рассказал Novostroy-M.ru юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов, не лишним будет и попросить показать:

– учредительные документы застройщика;

– свидетельство о государственной регистрации застройщика;

– свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

– бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;

– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Однако всех этих документов может не оказаться в офисе продаж на стройплощадке, тогда рекомендуем вам не пренебрегать поездкой в центральный офис девелопера или застройщика. Там вам должны предъявить документацию в полном объеме.

«Если продавец не предоставляет какие-либо из вышеперечисленных документов, вероятно, ему есть что скрывать. Возможно, у него нет разрешения на строительство. В этом случае не стоит верить на слово»

Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо»

По мнению Софьи Лебедевой, основную информацию о застройщике и строящемся доме можно получить из двух документов: выписки ЕГРЮЛ по юрлицу и проектной декларации. «Из выписки вы узнаете необходимую информацию о юрлице, из проектной декларации – какими документами располагает застройщик и каковы его планы по строительству объекта», – уточнила эксперт.

Заключаем договор

Вы выбрали квартиру, убедились в надежности девелопера, следите за web-камерой на сайте новостройки, она демонстрирует хорошие темпы стройки – самое время заключить договор на покупку квартиры.

Большинство новостроек реализуется сегодня в Московском регионе по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Однако некоторые застройщики предпочитают продавать жилье через вступление в ЖСК. Вы также можете столкнуться с договором уступки прав требования (если понравившуюся квартиру какое-то физлицо уже купило до вас, но хочет продать) и предварительным договором.

Читайте также:
Стулья обеденные для кухни: особенности выбора и материал изготовления

«Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги передаются сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен покупатель не получает никаких гарантий»

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Предварительный договор купли-продажи безопасно заключать, если дом возведен, но не сдан, в таком случае недостроя можно не опасаться, а вот если ПДКП вам предлагают подписать перед ДДУ, тут имеет смысл задуматься.

«На сегодняшний день самый надежный способ защитить свои права как будущего соинвестора – заключение ДДУ. Он проходит государственную регистрацию, тем самым исключается риск двойных продаж, а также обязывает застройщика соблюдать сроки сдачи дома. Любые задержки будут грозить штрафами», – утверждает Мария Литинецкая.

Учтите, если застройщик просит вас оплатить квартиру до регистрации ДДУ, это нарушение закона. Оплата должна происходить только после того, как на руки вы получите зарегистрированный в Регпалате договор.

Как подчеркивает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», в ДДУ обязательно должны быть указаны следующие параметры: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже и номер этажа; сроки завершения строительства и передачи жилья покупателю, сроки оформления права собственности (если вы подписали договор с застройщиком на оказание соответствующих услуг); стоимость квартиры (полная или за 1 кв. метр). Также стоит обратить пристальное внимание на указанные в договоре основания для его расторжения.

Ирина Доброхотова советует внимательно отнестись к подписанию договора: «После заключения ДДУ «поменять» квартиру уже не удастся: нужно будет или расторгать ДДУ (обычно, если это происходит по инициативе дольщика, карается неустойкой), или продавать квартиру по переуступке и покупать другую».

ЖСК самая неоднозначная форма покупки квартиры. Договор не регистрируется в Регпалате, поэтому ваш пай может кто-то купить вторично, ЖСК не защищает от долгостроя и, тем более, недостроя. Novostroy-M.ru встречался с обманутыми пайщиками компании «Су-155» – все они стали жертвами договора ЖСК.

Договор уступки (в просторечье переуступка) тоже имеет свои нюансы, основной из которых – застройщик просто может не разрешить вам приобрести долю у предыдущего покупателя, если тот демпингует в цене.

Ипотека: особенности покупки

«Потенциальным ипотечным заемщикам сегодня стоит не только тщательно выбирать банк, но и грамотно оценивать свои собственные финансовые силы, учитывая все возможные риски, в том числе личные, то есть внутрисемейные, – считает Дмитрий Пантелеймонов. – Очевидно, нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надежности текущего места работы: в случае увольнения рассчитывать на быстрое трудоустройство не стоит, уровень безработицы в стране растет».

Итак, вы решили, что ипотека вам по силам, подали заявку в банк и получили одобрение на кредит. Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», рассказывает порядок дальнейших действий: представитель застройщика согласовывает ДДУ с участием ипотечных средств с представителем банка, назначается дата проведения сделки. В банке дольщик подписывает кредитный договор, затем в офисе компании-застройщика подписывает ДДУ. После регистрации ДДУ покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся часть денег застройщику перечисляет банк.

Мария Литинецкая подчеркивает, что если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100%. Согласна с коллегой Ирина Доброхотова, по мнению которой, если новостройка аккредитована в крупном банке с госучастием, это сводит к минимуму риски дольщика.

«Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием. В условиях, когда банки практически не выдают ипотеку на ранних этапах строительства, возможность получить кредит даже на этапе котлована – это доказательство того, что банк целиком и полностью доверяет девелоперу и «верит» в проект», – подчеркивает Литинецкая.

Принимаем квартиру

Вы купили квартиру, договор заключен, дом построен, пора принимать жилье. Это очень важный момент, ведь если вы обнаружите недоделки после подписания акта о приеме-передачи, застройщик может отказаться что-либо переделывать. Советуем вам внимательно прочитать нашу статью о том, на что надо обратить внимание, принимая квартиру в новом доме.

Застройщик или банк – банкрот

Несмотря на то, что власти сегодня пристально следят за рынком недвижимости и делают все, чтобы обманутых дольщиков и пайщиков не было, они все-таки еще есть. «Сегодня риски для дольщиков ниже, чем, например, во время кризиса 2008-2009 года, так как тогда не было ни закона об обязательном страховании застройщиков (вступил в силу с 2015 года), ни поправок, определяющих процедуру банкротства строительных компаний (приняли в 2011 году)», – замечает Ирина Доброхотова.

Читайте также:
Какие бывают длинномеры для транспортировки труб: особенность и приминение

По мнению эксперта, своеобразный сигнал надежности – старт продаж не на котловане, а на этапе монтажа корпусов, это означает, что девелопер уже вложил собственные средства в проект и деньги дольщиков ему нужны в меньшей степени. Советы о том, как действовать, если застройщик – банкрот, читайте в нашей статье.

А что делать покупателю, если банк, в котором он взял ипотеку обанкротился или у него отобрали лицензию? Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», подсказывает, что даже если случилось так, что банк по каким-либо причинам закрылся, то у него в любом случае должен появиться преемник, с которым и будет вести дальнейшие расчеты заемщик.

Это мнение разделяет и Юрий Комиссаренко: «Обращаясь в небольшой банк, клиент ничем не рискует. В случае если этот банк обанкротится или останется без лицензии, кредиты будут оформлены на другую организацию, условия кредитования для заемщика останутся прежними».

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

  • если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
  • если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
  • если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

Расходы:

  • если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
  • если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
  • стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
  • если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
  • из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.

Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.

{RANDOM_PARAGRAPH=401-800}
{RANDOM_SECTION=500-3000}

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: