Квартира в ипотеку или рассрочку в новостройке: характеристики покупки жилья

{RANDOM_PARAGRAPH=100-400}

Покупка квартиры в рассрочку в СПб: все нюансы

Чтобы стать владельцем жилья в Санкт-Петербурге, необязательно платить всю сумму сразу или брать ипотеку. По российскому законодательству, каждый может купить квартиру в рассрочку — и от застройщика, и от собственника вторичной недвижимости. В этом случае до выплаты долга продавцу, выступающему с точки зрения закона кредитором, жилье находится в залоге. Покупатель вносит оговоренную часть суммы в качестве первоначального взноса — 5%, 10%, 25%, 30% или 50%, — остальное выплачивает частями в соответствии с указанным в договоре графиком платежей.

В отличие от ипотечного договора, при оформлении документов на рассрочку не требуется искать поручителей, подтверждать платежеспособность и платить большие проценты за использование займа. Вариант с рассрочкой платежа подходит покупателям, которые в ближайшее время после приобретения недвижимости ожидают крупных денежных поступлений — к примеру, от продажи дачи или автомобиля. После заключения сделки можно жить в купленной квартире. Нельзя перепродать или подарить ее до окончания всех выплат без согласования с продавцом, который выступает залогодержателем.

Возможна покупка квартиры в рассрочку в СПб и в строящемся доме (заключается ДДУ — договор участия в долевом строительстве), и в готовом (оформляется договор купли-продажи).

Что такое рассрочка

Рассрочка — это выход для людей, которые в настоящий момент не располагают полной стоимостью квартиры и могут себе позволить выплатить 50-70% цены за 6-12 месяцев. Такой вид отложенной ежемесячной оплаты выбирают люди, которые не хотят платить гигантские ставки по ипотеке.

В юридическом плане это форма оплаты, при которой товар (в конкретном случае — квартира) предоставляется покупателю сразу, а оплата производится равными частями за срок, установленный в договоре. В правовом поле за рассрочку отвечает 489 ГК РФ. Чтобы договор купли-продажи по закону считался кредитом в рассрочку, кроме основной договорной информации в нем должны быть описаны размер платежей, порядок и сроки их внесения.

Если объяснять на пальцах, рассрочка на квартиру выглядит следующим образом:

1. Вы выбираете застройщика, квартиру и подписываете договор;
2. Вносите первый взнос;
3. Ежемесячно выплачиваете прописанную в договоре сумму платежа.

Все. Если вы приобрели недвижимость в строящемся объекте, вы заезжаете сразу после введения его в эксплуатацию. Если новостройка уже возведена, можете обустраиваться сразу после внесения первоначального платежа.

Что выгоднее – ипотека или рассрочка?

Выясняем, какой вид оплаты подойдет
именно вам. Сравниваем и разбираемся
в отличиях ипотеки и рассрочки.

Покупка квартиры для подавляющего большинства россиян является самой крупной сделкой в жизни. Кроме того, только единицы могут позволить себе приобрести жильё, оплатив всю стоимость квартиры разом. Ипотека или рассрочка может быть хорошим подспорьем в улучшении жилищных условий. LIVING разобрался, в каких случаях лучше воспользоваться рассрочкой от застройщика, а в каких – стоит пойти в банк за кредитом.

В чем отличия между ипотекой и рассрочкой?

Если попытаться уместить определение «ипотеки» и «рассрочки» в одну строку, то они будут выглядеть так:

Ипотека – это целевой кредит в банке под залог приобретаемой квартиры.

Рассрочка – способ оплаты напрямую застройщику, которая производится по частям.

Длительный срок кредитования (может растягиваться сроком до 20-30 лет)

Короткий срок погашения (выдается на срок от 1 до 4 лет)

Банк запрашивает значительное количество документов, рассматривает кредитную историю

Меньше запрашиваемых документов

Более жесткие условия (банк проверяет каждого заёмщика)

Более лояльные условия. Можно купить квартиру даже с негативной кредитной историей

Срок рассмотрения заявки

(от недели до месяца)

Оформить сделку можно за несколько посещений (несколько дней)

Большая сумма переплаты

Меньше сумма переплаты

Низкий, а иногда и 0% первый взнос

Большой первый взнос

(от 30% от стоимости квартиры)

Нотариальные расходы, банковские расходы, страховка

Нет сопутствующих расходов

Относительно небольшой размер платежа, на который влияет срок кредита, размер первого взноса и другие факторы.

Права на жилой объект

Право на владение жильем переходит к покупателю сразу после сдачи дома в эксплуатацию

Переход права собственности только после погашения последнего взноса

Ипотечный кредит предоставляется как на первичное, так и вторичное жилье.

Рассрочка предоставляется на квартиру только на первичном рынке

Надежность застройщика (банк проверяет компанию-застройщика и его проектную документацию)

Ипотеку можно получить при покупке практически любого объекта

Ограничение выбора жилья у застройщика, предоставляющего рассрочку

Екатерина Сивова, генеральный директор агентства недвижимости «КВАДРАТЫ»:

Рассрочка – это платно?

Рассрочка бывает двух видов: платная (с процентной ставкой) и бесплатная. Подробные расчеты, как правило, делает сам застройщик, но, чаще всего, это выглядит следующим образом: к стоимости объекта по договору ДДУ прибавляется процентная ставка, после чего составляется график погашения рассрочки.

Мы хотим купить квартиру за 6 млн рублей, взяв рассрочку на 6 месяцев. Застройщик указал, что рассрочка является процентной (3%). В нашем распоряжении есть первый взнос 30% от стоимости квартиры.

6 000 000 + 3% = 6 180 000 руб.

6 180 000 – 30% = 4 326 000 руб.

Таким образом, если разделить остаток на три платежа, то он составит 1 442 000 руб.

Переплата: 180 000 руб. (3%).

Что выгоднее рассрочка от застройщика или потребительский кредит?

Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family:

В каком случае выгоднее покупать квартиру в ипотеку?

По мнению экспертов, воспользоваться ипотечным кредитом будет уместнее, если платеж по рассрочке превышает 60% уровня семейного дохода. Кроме того, если клиент располагает первым взносом в размере 10-20% от стоимости объекта, то рассрочка такому клиенту недоступна.

Помимо этого, ипотека будет выгоднее для клиента, если процентная ставка по такому кредиту будет хотя бы на 1% ниже, чем по предлагаемой застройщиком рассрочке. В этом случае, даже с учетом сопутствующих затрат по получению ипотеки, переплата с банковским кредитом окажется ниже.

Почему одни застройщики дают рассрочку на короткий срок, а другие на более продолжительный?

Как правило, срок предоставления рассрочки напрямую связан со строительной готовностью дома, а именно со сроком ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, чем раньше клиент приобрел квартиру, тем длиннее будет срок рассрочки.

Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family:

На что стоит обращать внимание при покупке квартиры в рассрочку?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Кроме того, эксперты рекомендуют обращать внимание на оформление недвижимости. При такой сделке её могут записать как в собственность покупателя сразу, так и не сразу. Для примера, при получении ипотечного кредита, недвижимость сразу оформляется в собственность клиента, правда, с обременением. С рассрочкой могут быть разные варианты. Если квартира оформляется сразу в собственность, то для беспокойств нет причин, если застройщик с этим тянет, то, соответственно, рисков больше.

Что будет, если я не смогу внести остаток вовремя? Могу ли я остаться без квартиры и денег?

Если по какой-то причине клиент не может выплатить в срок платежи по рассрочке и закрыть сделку, то риск остаться без квартиры есть. Возможны два сценария:

1. Застройщик через суд расторгает с покупателем договор и возвращает клиенту денежные средства, включая первоначальный взнос.

2. Застройщик может предложить переоформить рассрочку на ипотеку. В этом случае, клиент должен предоставить в банк платежные поручения, сумма оплаты по которым идет в качестве первоначального взноса. Как отмечают эксперты, данная процедура является вполне стандартной практикой на первичном рынке недвижимости.

Подводя итог, можно отметить, что и ипотечный кредит, и покупка квартиры в рассрочку имеют свои преимущества и недостатки. Каждый сам для себя выбирает предпочтительный вариант решения квартирного вопроса. Если попытаться сформулировать портрет покупателя под каждый из двух этих инструментов, то можно отметить, что рассрочка более подходит тем, кто располагает внушительным первым взносом и готов выплатить остаток в сжатые сроки. Ипотеку же можно назвать более демократичным вариантом, ведь первый взнос и регулярные платежи будут заметно меньше, чем при рассрочке.

Квартира в ипотеку или рассрочку в новостройке: характеристики покупки жилья

В нашей статье мы разберемся, что лучше – рассрочка или ипотека, рассмотрим плюсы и минусы трех аспектов:

• рассрочки на новостройку
• получения ипотеки на новостройку
• помощи в получении ипотеки на новостройку
• интервью представителя кредитного брокера

Ипотека относительно других кредитных программ – недорогой кредит. Прежде всего потому, что при получении ипотеки интересы всех сторон уравновешены и взаимосвязаны. Для банка определенной гарантией возврата выданной суммы выступает залог приобретенной квартиры, а заемщикам не требуется предъявлять дополнительное обеспечение по кредиту.

Сегодня выбор готовых квартир на вторичном рынке довольно ограничен. Зачастую, в Москве к продаже предлагаются квартиры в отслуживших свой срок старых строениях, со всеми минусами «советских» планировочных решений. То есть маленькими кухоньками, темными комнатами и не современными дворовыми территориями. Ознакомившись с такими предложениями, заемщик принимает разумное решение ознакомиться с рынком новостроек.

В Москве рынок новостроек достаточно разнообразен. Можно с легкостью подобрать несколько удачных объектов с разными датами окончания строительства и уровнями комфорта. Обычно в Москве застройщик закладывает в базовую стоимость квадратного метра определенный потенциал роста цены по мере реализации проекта. Поэтому нельзя назвать стоимость квартиры в новостройке незначительной. Минимальная цена квадратного метра на рынке Москвы в пределах МКАД составляет 5.000 долларов.

Ознакомившись с ценами, потенциальный покупатель естественно задумывается о способах финансирования покупки квартиры. На сегодняшний день позволить себе самостоятельно купить жилье, выплатив полную его стоимость, может далеко не каждый. Соответственно, все больше внимания уделяется возможностям купить квартиру в рассрочку или оформить ипотечный кредит. Рассрочка предоставляется чаще всего самим застройщиком, а ипотека – банком, аккредитовавшим строительный объект. Каждый из этих вариантов имеет свои особенности.

Чем отличается рассрочка от ипотеки?

Рассрочка – это оплата товара не сразу, а частями, причем рассрочка в классическом виде предоставляется клиенту без процентов за предоставленную услугу. Рассуждая на тему рассрочки и ее основного отличия от ипотеки (кредита) можно сказать, что главное отличие в устройстве бизнеса организаций, предоставляющих эти финансовые продукты.

Бизнес застройщика – продажа квартир. Цель отдела продаж застройщика – продажа большего количества квартир по максимальной цене за короткий срок.

Бизнес банка – это выдача кредитов (продажа денег). Цель отдела продаж банка – выдача денег под процент, обеспечивающий необходимую акционерам рентабельность, под ликвидные залоги, превосходящие по стоимости кредиты.

Обычные условия по рассрочке на покупку квартиры в новостройке, предоставляемые застройщиком, таковы:

• рассрочка на квартиру в новостройке может быть предоставлена на срок не более 1 года (иногда до 2-х лет);
• удорожание от 1% до 2% от остатка стоимости в месяц (редко когда застройщик предоставляет возможность беспроцентной рассрочки);
• возможность дальнейшего оформления ипотеки на сумму рассрочки, предоставленной застройщиком;
• иногда рассрочка предоставляется на срок продажи имеющегося в собственности жилья, при этом чаще всего эксклюзивной продажей занимается агентство недвижимости застройщика.

С учетом короткого срока, на который предоставляется рассрочка, ежемесячные платежи по ней составляют 1/12 или 1/24 стоимости квартиры и дополнительно к платежам добавляется процент, начисленный за предоставленную услугу (в зависимости от срока на 1 год или на 2 года). Размер такого ежемесячного платежа будет значительным. Поэтому большинству покупателей этот вариант не подойдет.

Рассрочка подходит тем клиентам, которые ожидают крупные суммы денег, например, с продажи имеющейся недвижимости.

Ипотека на новостройку: плюсы и минусы

Потенциальному покупателю квартиры в новостройке по ипотеке нужно знать, что «ипотека на новостройку» – это особый банковский продукт, существенно отличающейся от классической «ипотеки на квартиру на вторичном рынке».

Почему это так? Разберемся, чем отличается рассрочка от ипотеки.

Главное отличие в объекте залога: на вторичном рынке – это готовая квартира, в новостройке – право требования своей квартиры в будущем.

Все дальнейшие отличия вытекают из основного. На ипотеку в новостройке больше первоначальный взнос, выше годовой процент по кредиту, дороже страхование рисков. Говоря языком цифр, первоначальный взнос выше на 10-15%, годовой ссудный процент выше на 1-5%, страхование рисков дороже на 1-2%.

Все вышеперечисленное можно отнести к разряду минусов при получении ипотеки на новостройку, но есть и плюсы:

• стоимость квадратного метра дешевле, чем на вторичном рынке, поэтому за одни и те же деньги можно купить на 20% больше площади;
• потенциал роста цены на объект в целом значительно выше у новостройки, чем у квартир на вторичном рынке недвижимости;
• коммуникации в доме и территория вокруг дома обычно соответствуют современным стандартам, в подъездах есть возможность для размещения консьержей и охраны дома.

Вывод: ипотека на новостройку дороже, чем ипотека на вторичном рынке (на готовую квартиру), но переплата по банковским процентам и прочим расходам все равно меньше, чем потенциал роста цены построенной квартиры. А также планировка квартиры, удобство коммуникации, территория рядом с домом будут выгодно отличаться от старых застроек. Надеемся, что эта информация поможет Вам ответить на вопрос, что лучше – рассрочка или ипотека.

Помощь в получении ипотеки на новостройку от «Дженерал Кредит»

Когда требуется конкретный результат при покупке квартиры в новостройке, лучше обратиться к профессионалам – ипотечным брокерам. Обычно количество банков, сотрудничающих с одной новостройкой, ограничено, поэтому не нужно расходовать попусту свои возможности. В городе Москва компания «Дженерал Кредит» окажет помощь в получении ипотеки на новостройку.

При получении ипотеки на новостройку часто возникают скрытые на первый взгляд проблемы, которые препятствуют получению ипотеки и достижению клиентом поставленной цели – покупки квартиры в новостройке. На вопросы редакции нашего журнала ответила руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Дженерал Кредит» Синякова Юлия Александровна.

Компания «Дженерал Кредит» занимается консультированием клиентов при подборе ипотечного кредита на новостройку и помогает получить требуемую сумму кредита на выгодных условиях.

– Какие чаще всего бывают трудности у клиентов, желающих купить новостройку по ипотеке?

Потенциальный покупатель квартиры в новостройке отталкивается от объекта, который ему понравился и устраивает его по всем параметрам. Поэтому к нам обращаются люди, определившиеся с квартирой, иногда даже с внесенным авансом за понравившийся объект, которые хотят получить ипотеку на выгодных условиях. Сложности можно объединить в две основные группы: по заемщику и по объекту.

По заемщику трудности возникают финансового характера. Во-первых, некоторых смущает размер первоначального взноса. Часто клиенты просят уменьшить размер до 10-15% от стоимости. Во-вторых, размер ежемесячного платежа из-за повышенного процента иногда смущает клиента, однако у нас есть ряд уникальных предложений от банков-партнеров компании, который позволит снизить платеж.

По объекту трудности возникают юридического характера. Во-первых, разные новостройки продаются по разным юридическим схемам. Сегодня существует как минимум пять различных способов продажи квартиры в новостройке. Не все способы подходят под ипотеку, поэтому некоторые новостройки совсем не кредитуются в банках. Когда к нам обращается клиент с подобным объектом, мы предлагаем залог имеющегося жилья или организовываем процесс аккредитации новостройки в банках, где мы гарантированно выдадим клиенту ипотеку. Во-вторых, часто клиенты хотят купить новостройку не у компании застройщика, а у другого физического лица (например, инвестора, который вложил деньги на начальном этапе строительства и продает квартиру). Подавляющее большинство банков не рассматривают подобную ситуацию как возможную и поэтому отказывают заемщикам в выдачи ипотеки. Наши клиенты рассматриваются в индивидуальном порядке, и чаше всего (но не всегда) мы организуем подобную сделку и помогаем получить ипотеку.

– Что вы порекомендуете клиенту, задумавшемуся о покупке понравившейся квартиры в новостройке?

Конечно, я порекомендую обратиться к профессионалам. К тем, для кого помощь в получении ипотеки – это ежедневная и кропотливая работа. Профессионал знает, как избежать возможных проблем и достигнуть поставленного результата. В Москве можно обратиться к нам, и каждый обратившийся может рассчитывать на бесплатную квалифицированную консультацию. Я и мои коллеги с удовольствием поможем вам получить нужную ипотеку.

– Еще раз скажите, почему лучше обратиться к профессиональным консультантам?

Потому что иногда новостройка аккредитована в ограниченном количестве банков, а неправильно подготовленное досье клиента – это гарантированный отказ в получении ипотеки. Очевидно, что чем больше отказов получил клиент, тем меньше шансов его одобрить. Причем нужно не просто одобрить на ипотеку клиента, а получить определенную сумму на определенный срок с определенным первоначальным взносом. Поэтому для достижения нужного результата обратитесь к специалистам по ипотеке.

Сделка по ипотеке онлайн

Вскоре я созвонилась с менеджером продаж, которая рассказала мне более подробно о жилом комплексе и об условиях сделки (ДДУ, эскроу-счета) и помогла с выбором квартиры, а также рассказала об этапах оформления сделки онлайн.

Вот такую памятку мне прислала менеджер

Мне понравилось, что у застройщика есть четкая и понятная схема, по которой любой может понять, какие следующие шаги в оформлении сделки ожидаются. Мне было довольно легко придерживаться этой схемы, и я лучше начала разбираться в самом процессе.

На процентах по ипотеке получилось сэкономить

С банком определилась сразу – это был ВТБ, один из партнеров застройщика. На момент оформления сделки у ПИК и ВТБ была отличная акция «Берем проценты на себя» до конца года.

В рамках акции застройщик предлагал оплатить все проценты по кредиту до конца года за свой счет. Таким образом номинально моя ставка по кредиту до конца 2020 года составила 0,01% годовых. Приятным сюрпризом стало и то, что банк далее субсидировал ставку на уровне 0,01% до июня 2021 года. В итоге весь первый год кредитования моя ставка составляет 0,01%.

Вместе с менеджером мы отправили заявку программу «Ипотека по двум документам», и уже на следующий день заявка была одобрена. Ура!

На всякий случай перечислю документы, которые могут понадобиться при удаленном оформлении ипотеки:

• паспорт;
• СНИЛС;
• копия трудовой книжки (скан копия, заверенная в HR);
• 2-НДФЛ (тоже скан).

Отмечу отдельно, что в условиях работы на удаленке достаточно сложно заниматься бумажной волокитой: запрашивать справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки у работодателя, после чего предоставлять их в банк.

Опция одобрения ипотеки по двум документам пришлась как нельзя кстати, ведь она подразумевает только два документа – паспорт и СНИЛС. К тому же можно сделать обычные фотографии на мобильный телефон и отправить их через личный кабинет.

Далее оставалось только подписать кредитный договор и ДДУ

А потом зарегистрировать ДДУ в Росреестре (оформляется через личный кабинет ПИК, никаких поездок в инстанции не требуется).

В процессе всей сделки я выехала из дома только один раз – в банк для подписания договора и открытия необходимых счетов, хотя уверена, и это уже можно сделать онлайн. Для подписи ДДУ была также выпущена электронно-цифровая подпись (ЭЦП) через курьера от застройщика.

Конечно, в процессе оформления мне было и самой интересно изучать правовой аспект, и я много читала самостоятельно про условия покупки по ДДУ и по другим типам договоров, а также по расчетам с использованием эскроу-счетов и поняла, что это в моем случае это самые надежные условия сделки. Несмотря на то, что все договоры застройщика и банка типовые и уже давно выверены, я читала все документы по несколько раз и по всем непонятным пунктам задавала вопросы представителю застройщика и менеджеру банка.

Хочу сказать, что оформление ипотеки онлайн оказалось очень легким и приятным процессом, не требующим особых усилий и затрат. И очень здорово, что купить квартиру сейчас можно, что называется, «не вставая с дивана».

Рассрочка или ипотека: как выгодно купить квартиру?

Ипотечное кредитование

Ипотека представляет собой целевой кредит в банке, который выдают под залог приобретаемой жилплощади. И в случае с ипотекой, и в случае с рассрочкой, квартира сразу может быть оформлена в собственность. Отличие состоит лишь в том, что при ипотеке квартира находится в залоге у банка, при рассрочке — у застройщика. Однако это не мешает жильцу спокойно заселиться и даже сдавать жилплощадь.

В отличие от рассрочки, ипотека может быть без первоначального взноса. Правда, ставка у такой ипотеки будет выше, около 15%, поэтому вопрос выгоды остается открытым. В случае с рассрочкой первоначальный взнос есть всегда, для её оформления нужно иметь на руках от 30% до 70% стоимости квартиры. Ипотека подходит людям, которые планируют пользоваться жильём долгие годы: целевой кредит можно взять на срок до 30 лет, хотя большинство покупателей предпочитают рассчитываться с банком быстрее.

Ипотеку можно назвать одним из драйверов недвижимости, поскольку единовременная оплата полной стоимости квартиры доступна немногим. С каждым годом условия ипотечного кредитования становятся более гибкими и гуманными. Если раньше для оформления ипотеки банки требовали внушительный пакет документов, то теперь это можно сделать, предоставив всего два документа, например, права и паспорт. Правда за это придется заплатить: за «облегченную версию» оформления банки предлагают повышенную ставку. Например, у Сбербанка эта надбавка составит 0,5%.

Эксперты считают, что брать ипотеку выгоднее, если платежи по рассрочке не превышают 60% семейного бюджета, но здесь всё индивидуально. К примеру, плохая кредитная история делает получение ипотеки практически невозможной для покупателя, поскольку банки очень щепетильны в таких вопросах.

Возможность выплачивать сумму небольшими частями в течение 10, 20, а то и 30 лет, делает ипотеку более доступной для граждан, у которых отсутствуют крупные сбережения.

Рассрочка от застройщика

Взять рассрочку — это всё равно, что взять взаймы у застройщика, а потом по частям отдавать долг. Разница только в том, что для получения займа нужно сделать существенный первоначальный взнос. Это делает рассрочку подходящей людям, у которых на руках есть крупная сумма денег: сбережения, средства от продажи недвижимости, наследство и так далее. Рассрочка на короткий срок, как правило, беспроцентная, что является большим плюсом. Однако необходимо учитывать, что срок погашения рассрочки в большинстве случаев не превышает дату планируемого ввода объекта в эксплуатацию. Сроки, на которые выдается рассрочка и другие условия по её оформлению зависят от застройщика.Он, в свою очередь, ориентируется на степень готовности дома и продажи.

При оформлении рассрочки нужно обратить внимание на несколько важных факторов. Например, к ДДУ должен прилагаться график платежей по рассрочке, согласованный клиентом и застройщиком. Узнайте о штрафах, предусмотренных в случае задержки платежа. Обстоятельства бывают разные, поэтому нужно учесть все возможные варианты.

В качестве примера честного выстраивания отношений между девелопером и покупателем, можно привести схему калькулятора, которую впервые применили девелоперы в ЖК «Позитив».

Работает она так: будущему владельцу предоставляется беспроцентная рассрочка на 6 месяцев при оплате первоначального взноса в 30% от стоимости квартиры. Однако если покупатель смог внести всю сумму за меньший срок, например, за 3 или 4 месяца, он получает скидку. Чем раньше выплачена полная стоимость квартиры, тем больше выгода для покупателя. В случае оплаты всей суммы одним платежом, скидка становится максимальной — 3%. Например, при покупке однокомнатной квартиры за 4 000 000 руб., максимальная скидка составит 120 000 рублей. Это даёт возможность потребителю, умеющему считать свои деньги, самому принимать решение о том, как, когда и сколько он будет платить за квартиру. Благодаря применению этой схемы, в 95% случаев полная оплата квартиры в ЖК “Позитив” происходит за 2-3 месяца.

В каком случае выгодно брать рассрочку?

Один из самых выгодных вариантов для рассрочки — trade in. Новая квартира приобретается за счет продажи старой, а покупатель и застройщик заключают договор о рассрочке. Предыдущее жилье позволит покрыть большую часть стоимости и выплатить останется не так много. Оплата нового жилья с помощью рассрочки подойдет и тем, кто ждет существенного поступления денежных средств (материнский капитал, наследство). Вложить деньги в покупку квартиры без процентов будет оптимальным решением. Отсутствие дополнительных расходов в виде сервисных сборов и обязательного страхования и быстрота оформления являются дополнительными преимуществами рассрочки.

Подводя итоги сопоставления рассрочки и ипотеки напрашивается простой вывод: это совершенно разные продукты. Застройщики строят дома, и их предложения по рассрочке подразумевают индивидуальный подход, у разных застройщиков разные условия предоставления рассрочки, разные сроки. У некоторых она отсутствует вовсе. Банки же выдают кредиты на покупку квартир, и их условия не так сильно зависят от степени готовности объекта. При этом, застройщик более гибок и может идти на уступки: продлить рассрочку под небольшой процент, например, если у покупателя возникли финансовые трудности.

Выбирая выгодный для себя способ оплаты нового жилья, стоит оценить не только свои сегодняшние финансовые возможности, но и все предложения застройщика и банков. В стремлении привлечь клиентов, и те, и другие развивают сотрудничество и предоставляют различные скидки и бонусы. К примеру, если банк работает с застройщиком по партнёрской программе, то оформить ипотеку можно по сниженной ставке. У застройщиков нередко встречаются скидки и акции для многодетных и молодых семей и других категорий граждан. Подробно изучив всю информацию, можно подобрать самое выгодное решение, чтобы покупка квартиры не стала тяжкой ношей непомерных выплат, а принесла радость.

Ипотека и рассрочка на новостройки – в чем может быть подвох

С приходом кризиса банки менее охотно начали выдавать кредиты, в том числе и на недвижимость. Чтобы привлечь потенциальных покупателей, застройщики начали предлагать различные варианты для потенциальных клиентов, которые хотят приобрести квартиру. Неплохая альтернатива – рассрочка, когда покупатель вносит определенную часть денег сразу, а остаток – в течение строительства или после сдачи объекта в эксплуатацию. Стоимость квадратных метров не меняется. Так что лучше выбрать: ипотеку или рассрочку? И какие могут быть подводные камни?

В прошлом году практически каждая вторая сделка на рынке первичной недвижимости была проведена с привлечением ипотеки. Банки шли на уступки, делали выгодные программы, уменьшая первоначальный взнос и понижая ставки. Государство также принимает активное участие в сфере ипотечного кредитования, вводя программы «Доступное жилье для молодых семей», «Льготная ипотека для военнослужащих» и т.д. Если удавалось собрать все необходимые бумаги, банк мог рассмотреть заявку за пару дней. В 2013-2014 г.г. можно было попробовать получить ипотеку всего по двум документам.

Декабрь 2014-го принес немало негативных изменений для потенциальных заемщиков, среди которых – повышение ключевой ставки. Как результат – взять кредит теперь может себе позволить не каждый житель России. Проценты растут, переплата, если брать деньги в долг на длительный срок, составляет половину стоимости жилья. Ключевая ставка рефинансирования с 14.06.2016 года – 10,5 %. Уровень инфляции с начала года – 3, 86 %. Таким образом, банкам выдавать кредит менее чем под 12-13 % не целесообразно.

Кому выгодна рассрочка

Итак, приведем пример: стоимость объекта недвижимости (однокомнатной квартиры) – 4 млн рублей. Первоначальный взнос – 1 500 000 рублей. Сумма кредита 2 400 000. Срок кредитования – 15 лет. Сумма ежемесячного платежа – 32,5 тысячи рублей. Переплата по процентам – 3,3 млн. рублей. Эффективная процентная ставка составляет 14,4 %. Минимальный первоначальный взнос должен быть не ниже 15-20 %, в зависимости от банка. Также до сих пор можно использовать материнский капитал.

Как только началась паника из-за кризиса, многие банки стали более требовательны к заемщикам. К примеру, отменили возможность получения кредита всего по двум документам, аннулировали разрешения на выдачу денег, повысили ставку и т.д. Это, в свою очередь привело к тому, что рынок недвижимости практически замер. Государству и застройщикам срочно пришлось принимать меры.

У девелоперов было три основных пути решения данной проблемы: снизить стоимость, сократить количество объектов или же дать возможность покупать недвижимость в рассрочку. Так как первые два варианта привели бы к значительным потерям, застройщики решили остановиться на последнем.

Если бы компании снизили объемы строительства, они бы не только лишились части прибыли, но и потеряли бы свой вес на рынке первичной недвижимости. Снижать стоимость квадратных метров в домах, которые уже почти построены, также никто не станет. Иначе предыдущие покупатели начнут расторгать договора, требовать деньги назад, чтобы купить те же квартиры дешевле. Новые сделки не принесут прибыли.

Несмотря на то, что многие аналитики предсказывают снижение стоимости, вряд ли это произойдет с объектами, в которых уже минимум 10-15% квартир продано. А вот новые проекты могли бы быть дешевле, объекты предлагались бы на выгодных для покупателя условиях. Но в таком случае пришлось бы на пару лет дольше ждать свое жилье, так как строки строительства возросли бы с двух до четырёх лет. И это как минимум. Что, в свою очередь, привело бы к снижению потребительского спроса. Поэтому девелоперы решили предоставлять рассрочку на обоюдовыгодных условиях.

Что такое рассрочка?

На самом деле такая система сотрудничества существует уже давно. В отличие от кредитования, рассрочка рассчитана на короткий срок – обычно она дается максимум на два-три года. Около 30-50 % покупатель платит сразу, остальную сумму вносит в установленные договором сроки частями (раз в месяц, раз в два месяца, раз в квартал и т.д.). Ранее рассрочку давали только до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Очень редко компании предоставляли некий аналог кредита, когда владелец уже мог жить в квартире, но продолжал выплачивать долг. Сейчас же сроки рассрочки увеличили до 3-4 лет.

Порой платеж разбивается на две части: аванс (не менее 50 % от всей суммы) в самом начале и окончательный платеж в конце. Это удобно для тех, кто не хочет рисковать всеми накоплениями, вкладывая их в новостройку, т.к. боится, что строительство может «заморозиться». Или же если у вас есть энная сумма денег, своя квартира, которую вы в дальнейшем планируете продать, чтобы выплатить рассрочку. Как только дом сдается в эксплуатацию, вы реализуете недвижимость и отдаете остаток. При этом нет необходимости делать промежуточные платежи.

Также данный вариант интересен инвесторам. Вложив в «однушку» половину стоимости, скажем, полтора миллиона рублей, после окончания строительства реализуем ее по среднерыночной стоимости – где-то за 6 миллионов рублей. Полтора миллиона выплачиваем застройщику, три миллиона оставляем себе. Это грубые расчёты, ведь вам придется заплатить налоги, рассчитать риски, угадать, когда купить, а когда продать объект.

Очень многих пугает рассрочка, ведь какой смысл застройщику брать всего 50 % и ждать остаток год? Ведь покупатель может не успеть выплатить всю сумму до указанной даты, плюс, следует учитывать такое понятие, как инфляция. Дело в том, что в цену входят не только все расходы на стройку и монтажные работы, но и закладывается процент на тот случай, если стоимость материалов и услуг рабочих вырастет. Резко подорожать себестоимость квадратного метра не может, а инфляция попросту не успевает «съедать» прибыль.

Покупая квартиру в рассрочку, вы в любом случае платите больше, чем если бы сразу внесли всю сумму. К примеру, объект стоит 6 миллионов рублей. В зависимости от компании, вы платите не менее 3-х процентов – 180 тысяч свыше. Редко какой девелопер согласен предоставить беспроцентный кредит.

Кстати, если недвижимость куплена в ипотеку, она изначально уже ваша. Но банк потребует с вас целый пакет документов, чтобы удостовериться в вашей платежеспособности. Девелопер не столь требовательный к потенциальному покупателю, ведь пока вся сумма не будет выплачена, оформить право собственности вы не сможете.

Девелопер, предоставляющий рассрочку, страхует себя со всех сторон. Поэтому, если вы уверены в себе и своих силах, рассмотрите такой вариант сотрудничества. Из минусов для вас – ежемесячный платеж на порядок выше, чем по ипотеке, за счет более коротких сроков погашения. Но не стоит вестись на слишком заманчивый вариант, ведь здесь может быть подвох.

Ипотека против рассрочки

Давайте сравним, что выгоднее, ипотека или рассрочка и какая между ними разница. Ипотека выдается банком на покупку недвижимости (в данном случае – в новостройке). Рассрочку предоставляет сам девелопер, в договоре он указывает сумму ежемесячного или ежеквартального платежа.

Сроки. Итак, средний срок кредита в первом случае – до 15-30 лет, в зависимости от банка, во втором – максимум 5 лет (бывают и исключения, когда компания предоставляет рассрочку на более длительный срок). Зачастую процентная ставка после того, как объект сдается в эксплуатацию, снижается (этот момент обязательно стоит обсуждать с банком, в который вы обращаетесь).

Первый взнос. Соответственно, от 15 процентов в банках и от 10 процентов у девелоперов. Преимуществом ипотеки является то, что банки выдают кредиты, когда точно уверены в своевременном окончании стройки. Прежде чем дать согласие на выдачу денег, проводится проверка самого девелопера, документации, договоров и т.п. бумаг. Т.е. вы платите еще и за снижение рисков.

Ежемесячный платеж. Так как рассрочку вы платите в довольно короткие сроки, ежемесячный платеж будет в 3-4 раза выше, чем если вы оформите ипотеку.

Ставки. На самом деле банковская процентная ставка не на много выше. Но из-за более длительных сроков, соответственно, переплата выше. Не забывайте за скрытые комиссии, о которых в привлекательных рекламных предложениях зачастую умалчивают. Затраты на оформление и выплату рассрочки ниже. Зачастую девелоперы предлагают льготные условия потенциальным покупателям, если те внесут более 50 % первоначальный взнос.

Документация. Довольно важный плюс кредита от застройщика – отсутствие необходимости собирать ряд документов, страхования жизни и доходов. Таким образом, вы экономите силы, время и деньги. Сделка проводится только между двумя сторонами, без посредников. Требования к заемщику у банка жесткие, но это понятно, если учитывать, чем рискует кредитор, если вы перестанете платить деньги.

В общем, ипотека – отличный вариант для тех, кто может подтвердить свою платежеспособность, есть силы и возможность собрать необходимые бумаги, но у кого недостаточно денег для первого взноса или больших платежей. Рассрочка подходи вам, если вы обладаете суммой для первоначального платежа и действительно сможете погасить кредит за пару лет.

Подводные камни покупки квартиры в рассрочку

Итак, вы решили купить квартиру в рассрочку. Взвесьте все за и против. Первым делом изучите договор, который предлагает вам подписать застройщик. Уделите внимание разделам, где указано, в каком случае девелопер имеет право прекратить с вами сотрудничество, штрафам, пени. К примеру, выплатит ли вам компания всю сумму обратно, если вы расторгните договор. Чаще всего удерживается около десяти процентов в качестве штрафных санкций.

Как было сказано выше, пока вы не погасите долг, квартира будет считаться собственностью девелопера. Посчитайте, что вам будет выгоднее: ипотека или рассрочка, если вы берете деньги в долг на один и тот же срок при прочих равных. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Переплата за то, что вам не придется собирать пакет документов, может оказаться слишком большой. А в случае возникновения проблем с платежами, вы можете потерять квартиру. При этом разбираться, что произошло или делать реструктуризацию долга, застройщик не будет. Решать подобные проблемы придется только через суд. А закон в данном случае на стороне девелопера, если он честно исполняет свою часть договора.

Немаловажную роль играет условие начисления процентов по рассрочке. Если указан один процент на остаток, это не значит двенадцать процентов годовых. К сожалению, в данном случае все путаются.

Помимо всего вышесказанного, в случае банкротства вы теряете свое жилье. Вы не сможете претендовать на квартиру, так как не являетесь ее владельцем. Вам вернут деньги, которые вы заплатили по договору участия в долевом строительстве.

Кому выгодна рассрочка?

Есть целый перечень условий, при которых выгоднее купить квартиру в рассрочку, а не в ипотеку. К примеру, если у вас есть проблемы с кредитной историей. Даже если вы купили в молодости мобильный телефон в кредит и не вернули всю сумму вовремя, или если были регулярный просрочки, вам могут отказать в оформлении кредита в банке.

Второй случай – вы не можете подтвердить свои доходы. Чтобы сэкономить на налогах, многие фирмы и предприятия платят «серую» зарплату. Т.е. официально по бумагам человек получает 15 тысяч рублей, а на самом деле на руки ему выдается 75 тысяч. Доказать банку, что ваш доход выше, чем указанно в справке из бухгалтерии, невозможно. Застройщик на это не смотрит, ему важно, чтобы вы регулярно ему отдавали указанную в договоре сумму. Нет денег – нет квартиры.

У вас есть возможность каждый месяц платить по 200-300 тысяч рублей на протяжении нескольких лет? У вас есть недвижимость, которую вы планируете продать после окончания стройки, и первоначальный взнос? Или вы сразу можете заплатить 60-70 % от стоимости квартиры? Рассрочка – то, что вам нужно.

Что будет, если вы нарушите график платежей? Чаще всего компании наказывают нерадивых покупателей пеней. Если же просрочка большая, вам предложат расторгнуть ДДУ. В таком случае вы вернете почти все деньги, которые вы заплатили застройщику. Второй вариант – перепродажа объекта с согласия девелопера (вы переуступаете права и обязанности третьим лицам).

Если вы не уверены, что сможете отдать остаток денег, лучше оформить ипотеку. Но сначала нужно предупредить застройщика о своих планах, затем – подписать новый договор. Банки охотно выдают ипотечные займы таким клиентам, т.к. платежеспособность доказывается регулярными платежами и первоначальным взносом.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Банк выдает вам немаленькую сумму денег в долг, при этом его задача – заработать как можно больше. Поэтому всегда читайте договор, прежде чем подписать его. Уточните, какие дополнительные расходы, помимо первоначального взноса, вам придется понести (к примеру, пошлина за регистрацию, комиссия банка), есть ли запрет или пеня на досрочное погашение кредита. Некоторые банки берут деньги практически за все: за оформление бумаг, рассмотрение заявки, выдачу кредитных средств, перевод денег с вашего счета на счет застройщика и т.д.

Дополнительно вам придется заплатить за страховку жизни и имущества. Иногда банки могут настаивать на страховании риска нарушения условий договора или потери платежеспособности. Ряд необязательных услуг по страхованию вам могут слишком активно навязывать, причем как мелкие, так и крупные компании. Менеджерам, занимающимся выдачей кредита, за то, чем больше он вам «продаст», нередко выдают неплохие премии. Вы имеете право отказаться от допуслуг, иначе, суммировав все, вы с удивлением обнаружите, что кредитная ставка выросла на один-два процента.

Подводные камни могут содержаться в пункте, именуемом «Ограничение прав заемщика». Чтобы защитить себя и заемщика, может быть запрещено продавать, сдавать или делать перепланировку без разрешения кредитора. Это делается для того, чтобы исключить возможность махинаций или порчи имущества.

«Однако если в договоре указано, что нельзя досрочно погасить кредит или банк может «играть» с процентными ставками в одностороннем порядке, знайте – вам навязывают кабальные условия. Порой банки действуют вразрез гражданскому законодательству, в таком случае можно будет обратиться в суд. К сожалению, лишь единицы решаются отстаивать свои права» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.Ru.

Несмотря на то, что многие уже обожглись на валютных кредитах, некоторые россияне продолжают их брать из-за низких процентных ставок. Но в нынешней ситуации, когда курс валют нестабилен, рубль обесценивается, это не просто не выгодно, а очень опасно. Ведь ипотека берется на 5-15 лет. За три последних года курс доллара вырос в два раза. А некоторое время за доллар давали 80 и даже 90 рублей. Таким образом, ежемесячный платеж в валюте оставался тем же, а на деле в перерасчете на рубли приходилось тратить в 2-3 раза больше. Именно поэтому специалисты рекомендуют не испытывать судьбу и брать рублевые кредиты.

Также не имеет смысла соглашаться на «плавающие» ставки. Если сейчас вам предлагают взять ипотеку под 7 процентов годовых, ставку могут повысить как через пять лет, так и через пару месяцев. В один прекрасный день вы придете вносить ежемесячный платеж и обнаружите, что теперь придется платить 12 % годовых.

Прежде чем одобрить или отклонить заявку, в банке изучают ежемесячный доход на всех членов вашей семьи. Если у вас заработная плата высокая, но из всех работаете только вы, вам могут отказать. Высчитывается минимум, который необходим на содержание вашей семьи. Немаловажную роль имеет наличие/отсутствие собственного жилья.

Кому выгодна ипотека?

Ипотеку имеет смысл брать, если у вас есть первоначальный взнос, но при этом нет возможности выплачивать ежемесячно крупные суммы денег. Чем дольше срок выплат, тем лучше, так как ежемесячные платежи уменьшаются. Преимуществом для вас является и то, что банк выдает деньги на новостройки, которые продают проверенные компании.

Если вы живете в арендуемом жилье, ипотека будет не выгодна. Вам придется каждый месяц платить фиксированную сумму, плюс, аренда. Тем, кто живет в своей квартире или с родителями, специалисты рекомендуют вкладывать деньги в новостройку на этапе котлована. Стоимость квадратного метра в данном случае довольно низкая. Правда, тут есть свои риски, ведь стройку могут «заморозить», а компания – обанкротиться и т.д.

Выбирая объект для покупки, рассчитывайте свои силы и финансовые возможности. Прежде чем вы решитесь на ипотеку, подумайте, что будет, если возникнут проблемы с работой (болезнь, сокращение, снижение заработной платы, декрет). Может быть, лучше сначала сделать «подушку безопасности», чтобы иметь возможность три-четыре месяца платить кредит без опозданий.

Ипотека выгодна, если у вас нет возможности накопить необходимую сумму на покупку квартиры, когда инфляция «съедает» значительную часть дохода, а стоимость квадратных метров растет, как на дрожжах. Таким образом вы решаете проблему с недвижимостью. После завершения стройки и сдачи дома в эксплуатацию (занимает 2-3 года в среднем), вы живете своей квартире и платите за нее. А через 10-15 лет, в зависимости от срока, на который взяли кредит, вы становитесь полноценным владельцем. Если просто снимать жилье, прибыль получает только арендодатель, а вы остаетесь ни с чем.

Цены на квадратные метры постоянно растут, поэтому даже с учетом процентов по кредиту выгодно брать ипотеку. Грубо говоря, купив недвижимость за 4 миллиона, допустим, переплата составляет один миллион. Но через 15 лет квартира будет стоить 7-8 миллионов. Еще один плюс, о котором не стоит забывать – налоговый вычет, который предоставляется и на проценты по кредиту. В любом случае, вы выигрываете.

Для многих кредит – это настоящее спасение. Но будьте готовы к тому, что все это время вам придется экономить, ограничивать себя в привычных удовольствиях. Если возникнут проблемы с работой, вы можете потерять квартиру. Ее выставят на аукцион, с прибыли вычтут все, что вы должны банку, а остаток вернут вам.

Рассрочка от застройщика: какой она должна быть?

К сожалению, не все имеют возможность в течение одного-двух лет выплатить всю сумму. Было бы идеально, если бы застройщик предоставлял кредит хотя бы на десять лет, при этом делая минимальные процентные ставки. Некоторые специалисты считают, что в скором времени крупные застройщики изменят свою позицию, увеличив сроки рассрочки. Такой шаг увеличит привлекательность девелопера и выделит его среди тысячи аналогичных компаний.

{RANDOM_PARAGRAPH=401-800}
{RANDOM_SECTION=500-3000}