Как построить дом в коттеджном поселке: критерии выбора

{RANDOM_PARAGRAPH=100-400}

Как строят коттеджные поселки? На что обратить внимание девелоперу при строительстве КП в Подмосковье? на сайте Недвио

Недвижимость всегда была и есть самым популярным способом вложения средств для большинства россиян. И, хотя в последнее время, положение в малоэтажном загородном строительстве изменилось коренным образом, эта сфера не перестает интересовать не только тех, кто хочет иметь собственный дом, но и тех, кто желает на этом заработать.

Несмотря на то, что этот сегмент строительного рынка в Подмосковье и Московской области перенасыщен предложениями, сложившаяся ситуация начинает меняться, и наиболее востребованным направлением является возведение коттеджных поселков эконом-класса.

И чем больше будет таких поселков, тем лучше. Ведь каждый коттеджный поселок, построенный с использованием современных технологий — это удобство для жителей и благоустроенность города, плюс благоприятная экология, близость природы и свежий воздух.

Описание современного коттеджного поселка

Коттеджным поселком называют загородный комплекс, включающий частные жилые дома, которые построены в соответствии с Генпланом застройки территории по новейшим технологиям с использованием традиционных и инновационных строительным материалов.

Наиболее презентабельно выглядят коттеджи из оцилиндрованного бревна. Этот материал придает домам особый колорит и гарантирует их экологические характеристики. Отличительными чертами коттеджных городков в сравнении с дачными поселками являются:

• индивидуальные проекты жилья;
• эксклюзивным оформление придомовых территорий;
• более высокие расходы на строительство и эксплуатацию;
• размещение в живописных и экологичных зонах;
• качественные дороги;
• продуманная инфраструктура включающая социальные, торговые, образовательные, спортивные и сервисные объекты;
• автономное обеспечение инженерными коммуникациями;
• собственная постояннодействующая охранная служба.

Сегодня в сфере строительства отсутствуют единые нормативы, позволяющие классифицировать объект, как коттеджный поселок.

В некоторых случаях компания-застройщик разделяет зоны проживания в зависимости от назначения: для курортного отдыха, круглогодичного использования, сезонного посещения. Также имеются поселки типа ранчо, на которых ведется разведение сельскохозяйственных культур. Дома могут относиться к нескольким уровням комфорта, например, эконом- или элит-класса. При этом в поселках коттеджного типа даже простое жилье оборудовано участком земли около 50 соток, а также подъездной дорогой для комфортного передвижения круглый год. Дополнительным преимуществом считается интернет соединение и телефонная связь. Не стоит забывать о безопасности, поэтому видеокамеры, пожарная сигнализация и пост охраны должны быть обязательно оборудованы.

В классическом варианте проекта коттеджного поселка возводится около 100-120 жилых объектов, этажность которых не превышает трех уровней. Средняя площадь составляет 250 м2 для недорого дома.

Как показывает практика, среди граждан наибольший интерес вызывают объекты в 150 м2, оборудованные необходимыми инженерными коммуникациями и мансардой.

Как спроектировать свой будущий дом. Инструкция для тех, кто решился переехать за город

Продолжаем серию текстов, которая поможет переехать из городской квартиры в собственный дом, даже если вы не знаете, как подступиться к этому вопросу. В прошлый раз мы разобрали, по каким принципам выбрать участок.

Как найти участок для своего будущего дома. Инструкция для тех, кто решился переехать за город

Во втором из трех материалов мы разберемся, как спроектировать дом. Самый важный момент, который предстоит решить: строить по типовому или индивидуальному проекту. Первый предназначен для многократного строительства. Второй разрабатывается только для вас. Отталкиваться придется от суммы, которую вы намерены потратить на проект: готовое решение всегда дешевле, чем авторское.

Без проекта будущего здания вы рискуете столкнуться с серьезными техническими ошибками и невозможностью уложиться в бюджет строительства. Вот принципиальные моменты, которые надо определить для себя, прежде чем приступать к строительству:

• как выбрать типовой проект;
• что учесть при индивидуальном проектировании дома;
• нужно ли делать ландшафтный проект участка.

Этот текст мы сделали вместе с компанией PRINZIP. Она продает участки с лесом для дачи или дома в границах Екатеринбурга, в новом коттеджном поселке «Лесной парк».

Как выбрать типовой проект дома

Типовой проект разработан с учетом оптимального использования площади дома. Благодаря многократному тиражированию, в нем все продумано до мелочей. Стоимость фиксирована. Времени на его «подгонку» под особенности вашего участка уйдет немного.

Кому стоит остановить свой выбор на готовом решении:

• тем, кто еще не сталкивался со строительством дома;
• тем, у кого ограничен бюджет;
• тем, кто хочет переехать за город уже через 4–6 месяцев с момента покупки земли;
• тем, кто не может сформулировать, каким он видит свой будущий дом;
• тем, кто планирует жить в доме 5–10 лет, а потом его продать, потому что не уверен, что загородная жизнь придется по душе, или, напротив, чтобы переехать в усадьбу побольше.

В поисках будущего коттеджа можно обратиться в любое архитектурное бюро, где на основании пожеланий вам подберут подходящий вариант. В тренде рациональность и функциональность. Например, этажность — не больше двух, но высота потолков — более 3,5 метров. Площадь — 100–130 квадратных метров для семьи из четверых человек и собаки. Вид за окном — это часть жилого пространства, поэтому в моде стекла в пол.

Еще один способ определиться с тем, каким должен быть дом, — отправиться в рейд по коттеджным поселкам, ландшафт которых совпадает с вашим участком. В этом случае вы сможете не только увидеть, как будет выглядеть будущий дом, но и пообщаться с теми, кто в нем живет, узнать об их впечатлениях. Но надо быть готовым, что не каждый хозяин пустит внутрь незнакомого человека.

Часто у девелопера, продающего землю под застройку, есть несколько партнеров-строителей. Можно осмотреть их готовые, но еще не заселенные дома.

«Сейчас строится много поселков, не оборудованных газом. Чтобы отапливать дом электричеством и не получать космические счета, надо уделить внимание его энергоэффективности. Это один из важнейших критериев при выборе проекта. Строение должно иметь минимальную энерго- и теплопотерю. Важно сделать дополнительную теплоизоляцию для фундамента, стен и крыши, влаговетрозащитную мембрану и внутреннюю пароизоляцию, теплые окна и двери и прочее», — рассказал руководитель проекта «Лесной парк» Ярослав Замашной.

Типовой каркасный дом строительная бригада может собрать в течение трех–шести месяцев вне зависимости от сезона.

Важно учитывать, что у готового проекта, кроме отсутствия индивидуальности, есть еще несколько минусов. Выбранная конструкция может не вписаться в ландшафт участка. Например, если он находится в лесу. Чтобы разместить дом, его придется «втискивать» между деревьями, с которыми вы не готовы расстаться. А изменить чертеж не всегда возможно.

Как сделать индивидуальный проект дома

Если вы изучили и осмотрели множество типовых проектов, а подходящий для себя дом так и не нашли, то стоит обратиться к индивидуальному решению. Это также стоит сделать если:

• вы точно знаете, что хотите, продумали планировку и материалы;
• участок имеет особенности (неровный рельеф или лес), потому в него трудно вписать стандартную схему;
• у вас есть идея, которую трудно воплотить в готовом решении. Например, большой зимний сад, бассейн с окнами в пол или сыроварня с винным погребом;
• вы хотите, чтобы дом был уникальным и не имел повторений.

«В индивидуальном проекте архитектор предусматривает все ваши пожелания и жизненные привычки заказчика, добавляя свои знания о стиле, материалах, климатических условиях и многом другом. Учет всех факторов окупит время на разработку проекта и ожидание окончания строительства дома», — считает архитектор Наталья Абдульманова.

Для создания индивидуального проекта важно найти человека, который не только нарисует красивую картинку, но и разберется в материалах, инженерных системах, конструкциях. Лучше всего прибегнуть к сарафанному радио: поискать архитектора среди знакомых, которые переехали за город и построили дом. Или искать строительную компанию, в штате которой есть такой сотрудник. Этот вариант хорош, если вы хотите получить готовый дом, не вникая в нюансы его строительства.

Зачем нужен ландшафтный проект

Есть мнение, что проектирование территории вокруг дома — это финальный этап строительства загородной усадьбы. А то и вовсе необязательный. Архитекторы же считают, что работа над проектом должна вестись в плотной связке со специалистом по ландшафту. Особенно это касается лесных участков.

Ландшафтный дизайнер не только посоветует, какие растения высадить на участке, но и подскажет, как грамотно организовать пространство, опираясь на нормативные документы и регламенты.

Дом, дворовые постройки, инженерные коммуникации и работающая техника — все это ослабляет деревья. Поэтому важно обследовать их и вовремя избавиться от больных и нежизнеспособных. Опытный дендролог вместе с ландшафтным архитектором и проектировщиком смогут «посадить» дом на участке так, чтобы сохранить максимальное количество растений.

«На лесной территории ни газон, ни врытый в землю бассейн, ни даже обычные дорожки сделать не получится, иначе мы повредим корни и в целом экосистему леса. Исключаются все твердые покрытия, вместо них — только отсыпные. Если площадь участка более 25 соток, то можно его поделить на две зоны. Одну из них застроить, а вторую оставить нетронутой с минимумом благоустройства», — поясняет генеральный директор Союза специалистов ландшафтной отрасли «Клевер» Анна Кудряшова.

Для лесных участков ландшафтники советуют подбирать растения, которые хорошо чувствуют себя в тени: это можжевельники, рододендроны, гортензии. По сути это восстановленный лес, но более декоративный, с подбором растений. Можно развести грибницу, сделать черничник, брусничник, земляничник, посадить пряные травы.

«Лесной парк» — новый коттеджный поселок в лесном массиве на территории Октябрьского района Екатеринбурга рядом с Арамилем. Участки предназначены для строительства дачи или загородного дома с возможностью прописки. К каждому подведено электричество. Рядом с «Лесным парком» есть вся необходимая ифраструктура: магазины, больницы, детские сады и школы. Расположение на границе двух городов дает возможность выбора. В десяти минутах ходьбы от поселка находится загородный культурно-развлекательный центр «Парк сказов».

9 главных правил выбора участка для строительства

В данной статье я расскажу – как правильно выбрать участок для строительства частного дома. Все выбирают участки с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой и центральными коммуникациями, – все это правильно, но в этом ролике речь пойдет о технических аспектах выбора участка, которые требуют специальных знаний. Если не следовать им, то большая вероятность попасть на непредвиденные расходы при строительстве или купить неликвидный участок. Всегда есть риск столкнуться с недобропорядочными продавцами, которые скрывают в мешке даже не кота, а полярную лисицу. О неприятных сюрпризах, как правило, покупатели узнают, когда на участок уже приезжают специалисты строительной компании. Поэтому рекомендую до покупки участка получить заключение от выбранной вами строительной компании о том, что на участке нет «подземных камней», которые могут увеличить сметную стоимость.

Итак, о важных критериях выбора участка по порядку:

1. Подъездные пути. Дороги должны обеспечить подъезд к участку строительной технике: шаланды, самосвалы, автомиксера и автобетононасосы. Если ограничения есть, то доставку материалов придется осуществлять малогабаритным транспортом, что увеличит стоимость расходов на доставку. Иногда сами поселки устанавливают ограничения на заезд длинномерных и более грузоподъемных машин. Переплата по данному пункту в среднем может быть от 50 до 100 тыс. руб. на весь период строительства.
2. Окружающая природа и ликвидность. В коттеджных поселках желательно выбирать крайние участки, которые часто граничат с лесом, холмами, полем, водоемом. Да, они дороже, но дополнительные бонусы окупят вложения многократно. Вам будет по душе это место, т.к. каждый день будете видеть живописные пейзажи, а не огороды и соседние дома. Мое отношение к данному критерию следующее: лучше купить хороший участок и построить на нем небольшой дом, чем возводить дом большой площади на дешевом участке.

Для примера: 2 объекта недвижимости с одинаковой себестоимостью 20 млн руб (цифры очень грубые, но показательные):

1. Дом 200м2 стоимостью под ключ 19 млн. руб на участке 10 соток за 1 млн. Участок находится в середине поселка ДНП без видовых характеристик.
2. Дом 100м2 стоимостью под ключ 10 млн. руб на участке за 10 млн. Участок находится в ИЖС в сосновом лесу, южная сторона участка граничит с природоохранной зоной большого озера.

При этом в обоих домах есть все необходимые функциональные помещения, но в доме 100м2 они меньше, при этом достаточные и комфортные.

А теперь ответьте: Какой дом более ликвидный? В каком доме вы бы захотели остаться жить навсегда? Наверняка, каждый из вас пару дней жил в арендованном коттедже в лесу или на берегу озера. Коттедж мог быть так себе: убогая отделка, дешевая мебель, да – есть спальни, гостиная, ванная комната, и скорее всего вы даже и не вспомните про этот домик. Но вы будете помнить всегда те эмоции, когда вы наслаждались красотой окружающей природы. Я за небольшие дома с качественным оснащением и c красивым природным ландшафтом.

СОВЕТ. До покупки участка произведите обзорную съемку окружающей местности квадрокоптером. Случай из практики. В г. Ломоносов приступили к капитальному строительству дома на участке, напротив которого через переулок располагалась аккуратная сплошная стена гаражей с плоской крышей. Даже граффити на стенах не было. Но когда приступили к строительству межэтажного перекрытия, мы с Заказчиком обнаружили, что из основных окон спален 2го этажа, ориентированных на юг и гаражи, открывается вид на разборку автомобилей и свалку металлолома, которые прятались за гаражами. А неприятные сюрпризы могут быть в виде небольшого завода, кладбища или свалки мусора, которых с дороги не видно. Такие объекты заведомо становятся неликвидными и их сложно продать, а жить в них уже не хочется. Для наших потенциальных клиентов мы всегда производим аэросъемку при выезде на участок.

Случай из практики. На одном из наших объектов планировалось строительство дома из газобетона, который относится к категории строения А – из негорючих материалов. На соседнем участке уже стоял каркасный дом, который относится к категории С – из горючих материалов. По противопожарным нормативам расстояние между газобетонным и каркасным домами должно составлять не менее 10м. С учетом данных вводных была составлена схема планировочной организации земельного участка, но по факту выяснилось, что сосед разместил свой дом с нарушением нормативов на расстоянии 1,5м от границы участка, но при этом дом уже был зарегистрирован, как жилой. Заказчикам пришлось договариваться с ним, чтобы в последующем не возникло спора.

Чек-лист для выбора коттеджного поселка

Во время строительства подъездные дороги изрядно портятся: дело наживное, со временем их приводят в порядок, но вам-то надо доехать сейчас и без потерь.

2. Сколько времени займет дорога? Проверьте этот момент (а вместе с ним — и правдивость застройщика), используя опцию «Маршрут» на картах в Google или «Яндексе». Попробуйте проложить путь в разные дни недели и в разное время суток: так вы точно будете знать, сколько в действительности вам придется тратить на дорогу в пятницу вечером или утром понедельника.

3. Далеко ли до ближайшего крупного населенного пункта? Сколько добираться до больницы, если вдруг в этом возникнет необходимость? Изучите отзывы о местных медучреждениях. Застройщик тут не нужен — вполне хватит местных форумов. Главное — уметь отличать реальные отзывы от рекламных или антирекламных.

Заодно на этом этапе поинтересуйтесь объектами инфраструктуры — магазинами, бытовыми сервисами, социальными учреждениями, которые расположены поблизости.

4. Что находится рядом? Есть ли лес или водоемы? Важно не только наличие леса, но еще и категория, к которой эта земля относится, а также виды разрешенного использования, даже если это земли лесного фонда.

5. Важный пункт: есть ли ЛЭП в непосредственной близости, мусорные свалки, вредные производства, шумные транспортные объекты? О вредных факторах лучше знать заранее.

6. Целесообразно рассмотреть перспективные проекты строительства транспортных развязок, станций метро (оно давно вышло за МКАД), а также прочих объектов (если есть информация по строительству других поселков, жилых комплексов или объектов инфраструктуры).

Всё о поселке

Только теперь стоит переходить к изучению самого поселка. В первую очередь следует узнать, сдан ли он — от этого зависят и результаты дальнейшего исследования. Очевидно, если поселок еще не сдан, то ряд опций будет пока недоступен — в этом случае выясните, как все будет устроено после ввода в эксплуатацию.

1. Какие коммуникации есть на территории, какие из них заведены в дом и какие подключены?

— Случается, что в объявлении указано наличие газа, но на практике оказывается, что труба проходит лишь по границе участка (завести его в дом подчас обходится в астрономическую сумму — более 1 млн рублей).

— Пригодна ли вода для питья и употребления в пищу? Позже этот же вопрос задайте нынешним жителям поселка.

— Стабильно ли ловит мобильная сеть, что с интернетом?

— Сколько киловатт выделено на домовладение? Нет ли ограничений по мощности, реально ли при необходимости увеличить ее? Каково состояние электросетей: как часто случаются перебои с напряжением и отключение электричества? Насколько быстро устраняются проблемы? По какому тарифу взимается плата за электричество? Все эти вопросы тоже имеет смысл потом уточнить у жителей поселка.

— Водопровод, канализация — центральные?

2. Как устроен вывоз мусора?

3. Какие дополнительные опции и сервисы предлагает застройщик?

4. Управляющая компания: что входит в ее зону ответственности? Отзывы о ее работе поищите самостоятельно.

5. Есть ли охрана в поселке? Как она работает и сколько стоит? Закрыт ли периметр? Как осуществляется доступ в поселок? Предусмотрено ли видеонаблюдение?

6. Кто и как расчищает дороги зимой?

7. Есть ли на территории элементы ландшафтного дизайна и кто будет содержать в порядке, к примеру, газоны?

8. Предполагается ли внутренняя инфраструктура?

9. Организованы ли парковочные места для автомобилей гостей? Есть ли прогулочные/парковые зоны? Игровые, детские, спортивные площадки? Другие общественные пространства?

10. Стадия строительной готовности поселка.

На этапе знакомства уточните, живет ли уже кто-нибудь в поселке. Этот вопрос следует адресовать застройщику, а также воспользоваться форумами и сайтами с отзывами. Почему важно, на какой стадии строительства находится выбранный КП? Это позволит оценить шансы на благополучное доведение проекта до конца и спрогнозировать, когда в поселке наступит спокойная жизнь без строительного шума и грохота буров, роющих скважины.

Всё о доме

Вы собираетесь купить только участок, а дом будете строить самостоятельно

1. Предлагаются ли участки для реализации такого варианта?

2. Предъявляет ли застройщик коттеджного поселка определенные требования к домам, которые покупатели участка будут строить самостоятельно?

Так, он вправе потребовать, чтобы дом соответствовал определенному стилю, в котором возведены другие дома в поселке. Или продает участок с обязательством начать строительство, предположим, в ближайшие полгода.

3. Будет ли застройщик помогать вам в строительстве? Не исключено, что удастся договориться об установке фундамента, забора, проведении коммуникаций.

4. Существуют ли какие-то требования к выбранному вами застройщику со стороны — тому, который будет возводить ваш дом?

Некоторые застройщики коттеджных поселков не одобряют «конкурентов» на своей территории, опасаясь риска недостроя, который испортит поселку репутацию. Другие, наоборот, рекомендует кого-то из партнеров: воспользовавшись этим предложением, вы еще и скидку получите.

Вы намерены приобрести готовый дом вместе с участком

Если самостоятельное строительство не входит в ваши планы, то чек-лист для дома от застройщика будет иным.

1. Есть ли в поселке уже готовые к жизни дома в формате «покупай и въезжай»?

2. Если дома в поселке только строятся, обязательно надо выяснить, когда планируется завершить строительство? Сколько времени займет отделка white box/под ключ (если выбираете дом с отделкой от застройщика)? Какие опции конкретно входят в цену дома с отделкой (допустим, включаются ли сантехника или кухня)?

3. Сколько стоит содержание дома в месяц и что конкретно это за траты? Есть ли шанс от чего-то отказаться (например, от оплаты интернета, чтобы выбрать другого провайдера)?

4. Какие дополнительные траты придется нести? Узнайте, сколько составляет ежегодный сбор за вывоз мусора, содержание дорог и общей территории. Будет разумным поинтересоваться, как часто будет повышаться стоимость этих услуг и будет ли это условие закреплено в договоре.

Поясним: бывает, что в первый год цена на обслуживание является вполне приемлемой для обитателей поселка, но по мере его развития стоимость услуг начинает расти (причем несопоставимыми с инфляцией темпами) — в итоге для кого-то из жителей поселка траты становятся непомерно велики, и им приходится продавать дом.

5. Какие технологии применяются, строительные и отделочные материалы используются? Насколько они экологичны и долговечны?

6. Энергоэффективность дома: сколько денег придется тратить на отопление?

7. Какая система вентиляции в загородном доме?

8. Есть ли ограничения по эксплуатации придомового участка? Какие растения допускается сажать, какие ограждения ставить?

9. Где парковать личный автотранспорт?

Всё о компании-застройщике

Дом, участок, коммуникации и расходы, безусловно, принципиальные критерии. Но не менее важна и репутация застройщика — той компании, которой вы собираетесь отдать существенную сумму.

1. Как долго компания работает на рынке?
2. Есть ли уже реализованные проекты и что это за проекты?
3. Есть ли документы на земельный участок? Каково назначение земли?
4. Какова форма договора, который будет подписывать покупатель?
5. С какими банками сотрудничает? Этот момент имеет особенное значение для тех, кто покупает недвижимость в ипотеку — именно от банка зависят ипотечные условия (процент, срок выплат, размер ежемесячных платежей). Есть ли дополнительные опции при выборе определенного банка?
6. Работает ли застройщик с материнским капиталом?
7. Предоставляет ли застройщик скидку и на каких условиях? Допускается ли рассрочка, трейд-ин или другие варианты оплаты?

Всё о просмотре

1. В какие дни и время лучше приехать в поселок на просмотр?

В выходные скорее всего будут и другие потенциальные покупатели. Для вас это и выгодно (самостоятельность позволит заметить недостатки), и не очень (менеджер будет отвлекаться, отнимая ваше время).

Но если вы приезжаете по записи, то даже в выходной день у менеджера под вас будет забронировано время. Поэтому лучше не опаздывать, иначе на ваш просмотр останется меньше времени.

В выходные у вас будет больше шансов познакомиться с соседями: часть владельцев загородной недвижимости приезжает только на уикенд. Кроме того, вы прикинете, насколько шумно будет именно на вашем участке и сколько времени отнимет дорога в выходной.

В будние дни меньше суеты и больше вероятность найти тех соседей, которые живут в поселке постоянно — а следовательно, больше осведомлены о реальных проблемах.

Если решите отправиться на просмотр без записи, на всякий случай уточните часы работы кол-центра и офиса продаж на объекте. В крупных компаниях это разные подразделения, и часы их работы не всегда совпадают. А в поселках, где продажи близятся к завершению и свободных домов осталось мало, на объекте и вовсе может не оказаться дежурных продавцов.

2. Будет ли экскурсия по готовым объектам и как она будет проходить?

Скептически относитесь к экскурсиям, в которых не предусмотрены отклонения от маршрута: гид так увлечет вас беседой, что за журчанием его плавной речи вы не услышите шума трассы или соседнего аэропорта (экскурсия может проходить во время полетного перерыва — проверьте это).

Второй подвох организованных экскурсий — у вас не будет времени погулять по поселку в одиночку, чтобы составить свое мнение о нем.

3. Кому позвонить, если вы потеряетесь в пути?

Как ни странно, многие действительно проскакивают нужные повороты, путаются в ориентирах и умудряются заблудиться в трех соснах. Если просмотр назначен на выходные, а договариваетесь вы о нем в будни и по городскому телефону, существует риск попасть в неприятную ситуацию — трубку никто не возьмет.

4. Есть ли в окрестностях другой объект того же застройщика? Присмотритесь к нему: если он вас тоже заинтересует, договоритесь о просмотре — не придется ездить дважды.

В заключение главная рекомендация от экспертов: продавец — это живой человек, не закрывайтесь от него, наблюдая, как он пытается наладить с вами контакт. Напротив, если ваше общение будет продуктивным, вы узнаете о поселке и доме намного больше.

Редакция благодарит за помощь в подготовке инструкции Ольгу Магилину, заместителя генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость».

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

• чтобы участок был в собственности;
• относился к категории земель населенных пунктов;
• имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
• состоял на кадастровом учете и имел границы;
• подходил под требования о предельной норме площади в регионе.

Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две [4]:

• земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
• земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

Проверьте участок по кадастру

Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

• посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
• проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.

Уточните предельную норму для участка

Нормы разрешенной площади участков определены:

• земельным и градостроительным законодательством;
• правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
• муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС

*Заплатить пошлину за изменения ВРИ нужно только за участки в Московской области .

По закону срок для внесения изменений — семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени [7], [8].

Если ИЖС указан как условный вид использования — потребуется разрешение от администрации муниципального образования.

Согласование проходит четыре стадии:

• собственник участка подает заявление о предоставлении разрешения на ИЖС, можно в электронном виде, в комиссию при местной администрации;
• комиссия составляет проект решения, который рассматривается на публичных слушаниях или общественных обсуждениях;
• по результатам слушаний комиссия готовит рекомендации о разрешении или отказе в предоставлении условного вида использования;
• на основе рекомендаций глава местной администрации принимает решение о разрешении ИЖС или отказе в заявлении.

На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.

Видео описание

10 Важных вопросов которые нужно знать при выборе земляного участка под строительства дома, смотрите в следующем видеоролике:

Интересно знать! Если вы сторонник теории заговора, то для обеспечения безопасности, вы можете построить собственный бункер под землей: в законодательстве существуют лазейки, которые можно обойти.

• Возможность постепенного строительства. Безусловно, если у вас ограничены средства, то лучшим вариантом для вас будет поэтапное возведение жилого дома. При покупке участка, совсем не обязательно сразу возводить стены – это дает время для накопления денежных средств и разработки грамотного проекта.
• Минимальные коммунальные платежи. Вам придется оплачивать только за свет, газ, налог на землю, недвижимость.
• Придомовая территория. Бесспорно, наличие своего участка – это большое преимущество, особенно для заядлых садоводов, желающих организовать возле дома, качественный ландшафтный дизайн. Использовать участок, предназначенный для постройки жилого помещения, можно не только для ведения садоводства, но и для установки небольших конструкций, таких как беседка, баня, теплица, летняя кухня и т.д.
• Установка ограждения. Конечно, в законодательстве прописаны нормы по высоте (с лицевой стороны, забор не должен быть выше 2 метров), но зато у вас есть возможность варьировать процент видимости и материал изготовления.

Теперь проанализируем существенные минусы строительства:

1. Сроки заселения. Несмотря на то, что строительство своего дома с нуля значительно экономит деньги, вы рискуете потратить разницу на съемное жилье, если строители не успеют вложится в сроки. Не все виды работ можно проводить в холодный период, а это значит, что фактически на возведение полноценной коробки с фундаментом, у вас есть 5-6 месяцев. Грамотно оцените обстановку, особенно, если у вас маленькие дети.
2. Бюрократические проволочки. Покупка и оформление участка в собственность, занимает около 2-х недель. После чего, вы получаете на руки план территории, который предъявляется в проектное бюро. Стоит не забывать и о сроках действия справок – как правило, они не превышают 30 дней.

Проанализируйте, сможете ли вы постоянно иметь на руках актуальный пакет документов, чтобы быстро закрывать локальные вопросы.

{RANDOM_PARAGRAPH=401-800}
{RANDOM_SECTION=500-3000}