{RANDOM_PARAGRAPH=100-400}
Bтopичнoe жильe cтoит дopoжe нeдвижимocти в нoвocтpoйкe. Cpaвнитe cpeдниe цeны нa oднyшки 33 м² в oднoм paйoнe, в нoвoм и cтapoм дoмe:
Этo цeны, yкaзaнныe в oбъявлeнияx нa ЦИAНe. Имeйтe в видy, чтo зaчacтyю yкaзaннaя в oбъявлeнияx cтoимocть втopичныx квapтиp зaвышeнa: xитpыe aгeнты cтapaютcя ocтaвить мecтo для мaнeвpa нa cлyчaй, ecли пoкyпaтeль нaчнeт тopгoвaтьcя. Чтoбы yзнaть, cкoлькo нa caмoм дeлe cтoит пoнpaвившийcя вapиaнт, oбpaтитecь к pиэлтopy или oцeнщикy.
C пepвичными квapтиpaми пoпpoщe: кaк пpaвилo, в oбъявлeнияx yкaзывaют нacтoящyю cтoимocть. Пpaвдa, зacтpoйщик peклaмиpyeт caмыe дopoгиe вapиaнты, a тe, чтo пoдeшeвлe, пpячeт в нeдpax cвoeгo caйтa. Пpocмoтpитe вce пpeдлoжeния и cкaчaйтe пpaйc-лиcт, пpeждe чeм пpинимaть peшeниe o пoкyпкe.
К этoмy мoмeнтy иcпyгaнныe coтpyдники пытaютcя пpoдaть кaк мoжнo бoльшe квapтиp, пoэтoмy ycтpaивaют aкции, тopгyютcя и дapят квaдpaтныe мeтpы или пapкoвкy в пoдapoк
И зacтpoйщики, и coбcтвeнники мoгyт cбить цeнy. 3a cчeт тopгoв мoжнo выигpaть нecкoлькo coтeн тыcяч pyблeй, тaк чтo пoдгoтoвьтecь к paзгoвopy зapaнee. Изyчитe пpeдлoжeния нa pынкe, нeнaвязчивo yтoчнитe, кaк дoлгo coбcтвeнник пpoдaeт квapтиpy, выпишитe вce нeдocтaтки квapтиpы нa oтдeльный лиcтoк. 3дecь вaм мoжeт пpигoдитcя pиэлтop, кoтopый пocтoяннo cлeдит зa cитyaциeй нa pынкe. Taкoй cпeциaлиcт знaeт вce тoнкocти: нaпpимep, чтo в кoнцe кaждoгo квapтaлa oтдeл пpoдaж зacтpoйщикa oтчитывaeтcя пepeд cвoим pyкoвoдcтвoм. Кaк пpaвилo, к этoмy мoмeнтy иcпyгaнныe coтpyдники пытaютcя пpoдaть кaк мoжнo бoльшe квapтиp, пoэтoмy ycтpaивaют aкции, тopгyютcя и дapят квaдpaтныe мeтpы или пapкoвкy в пoдapoк.
Что дешевле: вторичка или новостройка?
Считается, что строящееся жилье априори стоит дешевле готового. Покупатели выступают соинвесторами – вложившись на этапе котлована, они получают существенную скидку. И это справедливо – ведь расплатой за низкую стоимость становятся долгие месяцы, а чаще – годы ожидания. Однако в каждом регионе – свои правила, которые диктует рынок. Если изучить статистику, то можно заметить, что более низкая стоимость новостроя вовсе не является аксиомой.
На сегодняшний день Москва, Ленинградская область и Нижний Новгород играют против правил, продавая стены дороже готовых квартир. Челябинск, Ростов-на-Дону и Самара честно демонстрируют ощутимое различие в пользу новостроек. В среднем же по стране стоимость квадратного метра в обоих сегментах постепенно сравнивается, хотя вторичка все еще стоит дороже.
Такое нарушение правил легко объяснить. Как только застройщик оформляет свеже-сданные квартиры в собственность, новое жилье становится вторичным. Хотя от момента приемки Госкомиссией проходит совсем короткий срок, оформление сделки будет иным. Вместо долевого участия или переуступки права требования продавец и покупатель смогут подписать обычный договор купли-продажи недвижимости. Высокая стоимость таких востребованных объектов и влияет на рынок, уравнивая статистику в обоих сегментах.
Дешевле всего обойдутся квадратные метры, которые существуют пока только на бумаге – здесь ждать придется не только оформления собственности, но и возведения стен, при этом получить твердые гарантии, что стройка будет идти строго по графику и не замрет на любом из этапов – невозможно. Можно лишь полагаться на собственную интуицию, и на положительную историю выбранного застройщика.
Чем ближе к приемке здания Госкомиссией, тем активнее растут цены. К моменту заселения они окажутся сопоставимы со вторичным рынком, при том, что от вручения ключей до получения свидетельства о праве собственности может пройти от 6 месяцев до 2 лет.
Недостатки новостройки
- Придется пожить на стройке, среди кранов и бульдозеров.
- Множество ремонтов у соседей в течение нескольких лет.
- Расположение на окраине города — возможно, в будущем это будет очень престижный район, но это не точно.
- Нет парков и многолетних деревьев. Максимум — газоны с саженцами.
- Сложно сразу оценить вид из окна. С течением времени он может измениться до неузнаваемости, и не в лучшую сторону.
- Школы, детские сады и поликлиники находятся, в лучшем случае, в стадии закладки фундамента.
- Придется долго добираться на работу или искать новую поближе к дому.
- Сразу сделать хороший ремонт нельзя — новый дом дает усадку, особенно панельный.
- Дом первые годы будет похож на проходной двор, соседи будут часто меняться.
- Подключение к коммуникациям может тянуться месяцами, особенно это относится к газу.
- Многие новостройки не подключаются к газоснабжению для снижения стоимости строительства или по техническим причинам. В дальнейшем стоимость проживания в таком доме выше за счет использования электроплит. , если квартира была куплена на ранней стадии строительства.
- Есть риск потери средств при банкротстве застройщика.
Новостройки
- Плюсы
Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.
- Минусы
Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.
- Цены
Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Так как все-таки выбрать между новостройкой и вторичным рынком?
При выборе квартиры ориентируйтесь в первую очередь на свои желания: не всем нравятся многоквартирные высотки с управляющей компанией от застройщика, которая может выставить высокие тарифы на ЖКХ. А вторичное жилье не обязательно будет ветхим: можно приобрести «сталинку» с высокими потолками и широкими подоконниками или жилье в кирпичном доме с недавно сделанным капремонтом.
Помните, первичный рынок или вторичный — всего лишь один фактор при покупке жилья, тогда как на выбор влияет и другое: транспортная доступность, вид из окна, приятные соседи, наличие парковки для авто или парка для пробежки в пешей доступности, удаленность от места работы и пр. Взвешивайте эти факторы в совокупности, чтобы не пожалеть о своем выборе.
Почему мы выбрали новостройку
Чистота сделки. Покупали квартиру у застройщика, поэтому не беспокоились о чистоте сделки и истории с предыдущими хозяевами. На вторичном рынке есть риск связаться с мошенниками или увидеть на пороге квартиры собственников, о которых было неизвестно при покупке.
Можно сэкономить на ремонте. Пока дом достраивался, мы откладывали деньги на ремонт. Через год получили ключи. У меня своя фирма по изготовлению и установке металлоконструкций, поэтому с ремонтными работами я знаком не понаслышке. Основную часть ремонта делал сам, нанимал бригаду только для отдельных работ. На услугах строителей получилось сэкономить около 300 000 ₽ . Мелкие работы по ремонту в квартире ещё остались, но мы уже расставляем мебель и думаем над переездом.
Вторичное жильё мы не рассматривали в первую очередь из-за того, что технологии строительства уже ушли далеко вперед. Сейчас используются материалы нового поколения. А с учётом бюджета на вторичке мы могли купить только квартиру, в которой пришлось бы делать капитальный ремонт. В старом доме коммуникации часто требуют ремонта и полной замены. Это касается и водопровода, и канализации, и электрики. В новом доме таких проблем нет. Кроме того, какой бы свежий ни был ремонт в квартире, всё равно захочется что-то переделать под себя. Плюс новостройки — всё обустройство квартиры мы продумали сами до мелочей — начиная от планировки и заливки пола и заканчивая цветом выключателей. Мы не зависим от дизайна или планировки предыдущих жильцов.
Приятный подъезд и двор. Сейчас мы живём в панельном доме 90-х годов постройки. Лифтовые холлы, подъезд, коридоры не идут в сравнение с новым домом.
В нашем доме просторные светлые коридоры, удобный вход в подъезд с улицы и внутреннего двора. Внутри жилого комплекса работает много магазинов, в шаговой доступности все бытовые услуги.
Сравнить ставки по ипотеке на новостройку в разных банках
Минус квартиры в новостройке: постоянные пробки
Большой минус — состояние социальной и транспортной инфраструктуры. Ближайшая школа переполнена, дети в ней учатся в три смены. В самом жилом комплексе школы до сих пор нет, хотя при покупке квартиры нас заверяли, что её строительство вот-вот начнётся. Вместо этого начали строить ещё один дом.
В нашем районе много новостроек, а выезд один. Как следствие — пробки в час пик утром и вечером. Чтобы выехать из Молоково на Каширское шоссе, нужно потратить 1 – 1,5 часа. Те, кто работает в Москве или возит детей туда, встают в 5.30. Хочется надеяться, что всё это временно и управа займётся нашими проблемами.
Контингент
Обычно фанаты новостроек отрицают вторичку из‑за плохого соседства. Якобы там будут ворчливые пенсионерки, пьяницы и прочие проблемные жильцы. А в новостройки заезжают люди, у которых есть деньги на покупку квартиры, значит, всё будет в порядке.
Кажется, эта мысль не совсем справедлива:
- Наличие денег вообще никак не характеризует человека. Возможность приобрести жильё не связана с воспитанием, чистоплотностью и тактом.
- Квартиры в новостройках часто покупают под сдачу. Если в доме много однушек и студий, там могут поселиться громкие студенты или 50 нелегальных мигрантов.
- В новых домах экономкласса есть квартиры, которые относятся к социальному жилью: город раздаёт их нуждающимся. А это, например, люди из ветхой вторички. Они могут оказаться как приятными соседями, так и не очень.
- Всё познаётся в сравнении. Иногда тихий выпивоха за стенкой приятнее, чем семья с тремя громкими детьми.
- Во вторичке вы можете сразу познакомиться с будущими соседями. В новостройке это будет не всегда приятный сюрприз.
Так что многое зависит от конкретного дома и ваших личных потребностей.
А вам что больше нравится — вторичка или новостройки? Делитесь в комментариях.
{RANDOM_PARAGRAPH=401-800}
{RANDOM_SECTION=500-3000}
