{RANDOM_PARAGRAPH=100-400}
Квартира от застройщика или вторичное жилье: что лучше
Как правило, квартиры в новостройке на ранних этапах строительства дешевле. Это позволяет сэкономить около 20% от стоимости, а порой и до 50% на этапе «котлована». Чтобы привлечь покупателей, застройщики могут предоставить различные бонусы: рассрочку без процентов до сдачи квартиры, скидку на ряд объектов или сертификаты на ремонт и покупку мебели. Стоит отметить, что ипотечные ставки на покупку квартиры в новостройке ниже, также существуют специальные льготные программы кредитования.
Возможность выбора
Квартира на вторичном рынке — штучный продукт. Нельзя выбрать «точно такую же, но пятью этажами выше». Приобретение недвижимости в новостройке открывает возможность выбора варианта, устраивающего вас полностью: этаж, планировка, вид из окна и многое другое. Такое разнообразие на рынке недвижимости вторичного жилья встретить практически невозможно: подходящая по планировке квартира может не устраивать по другим параметрам или вовсе отсутствовать в рассматриваемых районах города.
Инфраструктура и парковки
Многие застройщики продумывают инфраструктуру района до мелочей: обустраивают прогулочные зоны, лавочки, детские площадки, строят парковки, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир в комплексе.
Современные планировки
Планировка квартиры — важная деталь при выборе недвижимости. Покупатели чаще отдают предпочтения новостройкам благодаря их изначально хорошим планировкам. Как правило, в новых квартирах удобные санузлы, более просторные кухни, функциональные прихожие и вместительные гардеробные.
Во вторичной недвижимости планировку не всегда можно изменить, а подобный ремонт потребует дополнительных согласований и вложений.
Простота ремонта
Остановимся на ремонте подробнее. Новая квартира — чистый лист, на котором вы можете реализовать свои идеи и дизайнерские решения. Нет необходимости в исправлении ошибок прошлого ремонта или в демонтаже старых отделочных материалов, смене окон, труб или проводки. Грязные работы тоже можно доверить застройщику. Обычно предчистовая отделка уже включает выравнивание стен, монтаж оконных и дверных проемов, электропроводки, коммуникаций и стяжку пола.
Юридическая чистота
Приобретая жилую недвижимость в новостройке, вы можете быть уверены, что являетесь единственным собственником квартиры и в ней никто ранее не был прописан. Проверка банка при покупке квартиры в ипотеку тоже не нужна, так как в новой квартире точно не было незаконных перепланировок.
Минусы новостройки
Помимо плюсов у строящихся и только сданных домов есть несколько минусов. Для некоторых покупателей они могут стать серьезной проблемой.
Срок сдачи дома может переноситься
Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, есть риск, что его не успеют вовремя сдать в эксплуатацию. Такая ситуация может возникнуть из-за недобросовестности застройщика или непредвиденных проблем в бизнесе.
Тогда вместо заселения в собственную квартиру вам придется продолжать тратить деньги на съемное жилье.
Дорогой ремонт
Если в квартирах новостройки предусмотрена только черновая отделка, ремонт может влететь в копеечку. Все придется делать с нуля, ведь фактически вам достанется бетонная коробка с подведенными коммуникациями.
Дороже коммунальные услуги
Будьте готовы платить за услуги ЖКХ больше, если вы покупаете жилье в новом доме с благоустроенной территорией и собственной коммунальной инфраструктурой — котельной, артезианской скважиной, автономной системой водоотведения и т.д.
Обслуживание всех этих «плюшек» придется регулярно оплачивать из своего кармана.
Транспортная инфраструктура
Иногда новые дома возводят практически в чистом поле – особенно это касается новостроек в пригороде. Дороги с хорошим асфальтом и городской общественный транспорт появляются в таких локациях едва ли не в последнюю очередь.
Не исключено, что несколько лет после покупки квартиры придется ходить и ездить по щебенке, а искать ближайшую остановку через пару кварталов от своего дома.
Не развита социальная инфраструктура
Дома часто строят быстрее, чем необходимую инфраструктуру в окрестностях. Вполне возможно, что школа, детский сад и больница в новом районе появятся нескоро. Если вы к этому не готовы, стоит поискать недвижимость в другом месте, а не надеяться на обещания застройщика.
Минусы квартиры в новостройке
Удаленность от центра
Недорогие квартиры доступны преимущественно в ЖК, располагающихся в отдаленных районах города, а значит, добираться до центра придется дольше.
Отсутствие качественной инфраструктуры
Сейчас идет масштабная застройка новых районов на окраинах городов. Зачастую жилые комплексы строят буквально «в чистом поле», там где пока нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник, ни остановок общественного транспорта.
Минус довольно условный, если грамотно подойти к выбору локации. Например, ЖК «Первая линия» от застройщика «Меридиан» находится в микрорайоне Мыс, где есть образовательные учреждения, магазины, аптеки, банки. Дорога до ближайшей автобусной остановки занимает не более 5 минут быстрым шагом.
Ожидание строительства дома и риски
Если вы думаете, что лучше покупать, вторичку или новостройку с точки зрения надежности — конечно, вторичное жилье. Перед покупкой жилья в строящемся доме следует потратить время на подготовку к сделке и оценку рисков — узнать как можно больше информации о застройщике. Закон 214-ФЗ защищает участников долевого строительства. Вложенные в недострой финансы при банкротстве застройщика можно будет вернуть, но в этот момент вы теряете время и деньги на оплату съемного жилья, последующие поиски нового объекта.
Недостроев, в связи с вводом нового закона об участии в долевом строительстве, стало меньше, однако многие застройщики по-прежнему нарушают сроки сдачи дома в эксплуатацию. В это время покупатели продолжают платить за аренду.
Шум от ремонта
Новые дома заселяются неравномерно: кто-то въезжает сразу, получив ключи, кто-то — поднакопив денег на ремонт, некоторые покупают недвижимость только после сдачи ЖК. Часто шум перфоратора слышится в новых домах ежедневно на протяжении 2—3 лет после сдачи объекта в эксплуатацию.
Нужен ремонт
После раздумий, брать новостройку или вторичку, часть покупателей выбирает второй вариант, причем, смотрит квартиры в состоянии «заезжай и живи» с уже готовым ремонтом, который устраивает по качеству и дизайну.
Большая часть новостроек сдается без отделки, в черновом или предчистовом состоянии, поэтому квартиры в них нуждаются в ремонте. Обычно перед въездом выполняют недорогой ремонт, а спустя 3—7 лет, по окончании усадки дома — такой, какой нравится.
Непривычный район
Переезжать в новое место многим тяжело: непонятно, сколько времени закладывать на дорогу до работы, приходится отказываться от привычных магазинов, фитнес-клуба, кафе и других заведений.
Неопределенность
Реально оценить качество постройки дома, добросовестность соседей, величину коммунальных платежей, получить ответы на другие не менее важные вопросы можно только после заселения в новую квартиру.
«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?
Еще несколько лет назад по цене однозначно выигрывал первичный рынок: строящееся жилье было дешевле готового. Но не сейчас. Пандемия и последовавшие за ней изменения рынка (льготная ипотека, резкий рост цен на квартиры по всей стране) уравняли стоимость метра строящегося и готового жилья. Во многих регионах цены на первичном рынке даже обогнали «вторичку».
По данным Аналитического центра Циан
Если брать только крупнейшие города-миллионники, то средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке — 91,2 тыс. рублей. На первичном рынке — 105,4 тыс. рублей. «Бо́льшая стоимость 1 кв. м на первичном рынке — следствие льготной ипотеки, которая действовала именно на новостройки, в то время как на вторичном рынке кредиты брали на стандартных условиях. Это позволило девелоперам активнее наращивать цены», — объясняет Виктория Кирюхина, ведущий аналитик Циан.
Для сравнения: год назад разница в стоимости «квадрата» по крупнейшим городам была минимальна, на уровне 4 тыс. рублей: 78,4 тыс. — на вторичном рынке и 80,6 тыс. — на первичном.
Впрочем, после пересмотра условий льготного кредитования застройщики замедлят индексацию цен, уверены аналитики Циан. Первичный рынок останется дороже вторичного, но ценовой разрыв сократится, в том числе и за счет бывших новостроек, которые выйдут на вторичный рынок по более высоким ценам, чем старая «вторичка».
Что касается известного способа сэкономить — купить новое жилье на стадии котлована, то после введения проектного финансирования и эскроу-счетов он почти перестал быть актуальным. Если раньше за цикл строительства (два–три года) жилье в доме дорожало на 30%, то после введения эскроу — лишь на 15%.
Исключение составляет ценовой бум последнего года, когда стоимость квартиры от котлована до сдачи проекта возрастала в полтора раза. Но сейчас цены стабилизировались, эксперты не прогнозируют их роста выше темпов инфляции в ближайшем будущем.
Локация
Принято считать, что новостройки возводятся в новых локациях, которые априори хуже развитых районов с готовым жильем. Если речь идет о массовом строительстве, обычно так и есть.
Но если класс новостройки выше, ее месторасположение не уступает, а часто и превосходит уже сложившиеся районы. Например, в случае точечного строительства жилого дома на месте снесенной постройки в центре города (чаще премиум-класс) или застройки бывшего промышленного квартала, когда новое жилье (как правило, бизнес-класс) появляется на площадях, которые занимали выведенные за черту города заводы.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)
Если проект строится в развитой локации, рядом с высокой долей вероятности будут и школа, и детский сад, и поликлиника. Деревья будут высокими, транспортная доступность — хорошей. А вот продуктовых магазинов в центральных районах города часто не хватает. По мнению экспертов, с точки зрения развития оптимальны локации, застроенные в последней четверти прошлого века. В них обычно мало эстетики, но достаточно инфраструктуры.
Ликвидность
Если цены на жилье растут, вкладывать деньги можно в любые объекты — от строящихся домов до старых, требующих ремонта. Но в горизонте пяти–семи лет более высокую ликвидность покажет первичный рынок, объекты которого дорожают за счет стадии строительной готовности, а не только за счет инфляции и прочих факторов.
«Вторичное жилье дорожает в случае открытия метро, других инфраструктурных обновлений, — комментирует Виктория Кирюхина. — К примеру, хрущевки благодаря программе реновации выросли в цене более чем в полтора раза».
Меньше других подорожали за пять лет квартиры, появившиеся за последние 20 лет: их стоимость в 2016 году была уже выше рынка (по сравнению с домами, построенными в прошлом столетии). А значит, у собственников не было шансов поднять цены, в то время как квартиры с более низкой «ценовой базой» имели хороший задел для роста стоимости.
Риски
Риск остаться без денег и без квартиры существует при покупке жилья как в новостройке, так и во «вторичке». Но эти риски вполне реально минимизировать или даже устранить.
Основной риск при покупке квартиры в новостройке — девелопер обанкротится и не достроит дом. Впрочем, с новой схемой проектного финансирования и использованием эскроу-счетов банкротство застройщика уже не угрожает покупателю потерей денег: средства будут ему возвращены в полном объеме. Зато к потерям относятся время ожидания готовности объекта, а также инфляционные риски, говорит Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Другие риски при покупке строящейся квартиры связаны с тем, что она пока оценивается только на бумаге: по факту может быть изменена планировка или некачественно выполнена отделка.
При покупке «вторички» самый большой риск связан с правом собственности продавца на объект. «Тщательной проверки требует само наличие титула (права собственности), отсутствие ограничений, обременений, прав третьих лиц на отчуждаемый объект, в том числе права пользования, — перечисляет Вероника Перфильева. — Продавца просят предоставить выписку из ЕГРН, справки по форме № 9, 12, сведения о том, состоял ли продавец в зарегистрированном браке на момент приобретения продаваемого объекта, за счет каких средств была оплачена покупка».
Саму квартиру — от планировки и ремонта до запаха помещения — вполне реально оценить при личном осмотре: тут риски минимальны.
Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Транспортная доступность
Здесь безоговорочно лидируют районы старой застройки и вторичное жилье. Во-первых, в таких локациях уже сформированы магистрали и дороги, во-вторых, этажность, как правило, ниже, жителей меньше, дороги свободнее.
Новое жилье (если речь не идет о Москве) возводится в слабо развитых локациях. Нередко одновременно вокруг могут строить десятки домов — и эта нагрузка ложится на одну дорогу, когда-то проложенную для жителей села, которое было на месте выросшего за пару лет города.
Да, скорее всего, потом здесь будет проложена еще одна дорога или расширена уже имеющаяся, но какое-то время жителям новостроек придется постоять в ежедневных пробках.
Инфраструктура
С одной стороны, инфраструктура заселенного развитого района давно сформирована и должна быть более развитой, чем инфраструктура квартала новостроек. С другой — если в старом районе первые этажи отданы под жилье, магазинов и предприятий услуг в шаговой доступности будет не хватать. И тогда вперед выйдет новый район, где первые этажи отданы под коммерцию. В трех минутах ходьбы у жителей будут и магазины, и пекарни, и парикмахерские, и еще много нужных опций, которыми хочется пользоваться часто и доходить до них быстро.
Обычно в масштабных районах застройки быстро формируется мощный локальный спрос на большинство коммерческих услуг, объясняет Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». Поэтому нежилые помещения на первых этажах в таких комплексах заполняются арендаторами в течение полутора лет после заселения.
С развлекательной инфраструктурой сложнее. «Сейчас она концентрируется в основном в крупных торговых центрах, которые в последние годы застройщики нечасто предусматривают», — уточняет эксперт.
Социальные объекты
Если говорить о тенденции в целом, то в развитых районах с давно построенным жильем социальных объектов больше: как правило, количество школ и поликлиник приведено к нормативу. В новых районах жилье традиционно строится раньше социальных объектов, а значит, как минимум в первые годы после заселения жителям не хватает школ, детских садов и больниц поблизости.
Правда, есть регионы-исключения. «Строительство детских садов, школ, спортивных комплексов нередко предусматривается в рамках инвестиционных контрактов, чтобы соблюсти региональные нормативы градостроительного проектирования», — ссылается на московский подход Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
В Петербурге городские власти тоже требуют строить социальные объекты параллельно с жильем, причем в последнее время — всё более настойчиво. Грустный опыт застройки намыва Васильевского острова, где не хватает не только соцобъектов, но и просто дорог, показал несовершенство существующих правил строительства.
Дворы
По благоустройству дворов однозначно выигрывают новые районы. Придомовую территорию, состоящую из одной сплошной парковки (как делали застройщики в экономклассе 10–15 лет назад) сегодня не увидеть даже в самом недорогом новом проекте.
Двор без машин, детские и спортивные площадки, променады, беседки, зоны для отдыха — всё это редко удастся найти в таком разнообразии в старых районах. А в центре города рядом с жилыми домами не всегда получится найти даже детскую площадку.
Планировки
Жизнь семьи за последние десятилетия изменилась, а вместе с ней и представления о том, какая планировка удобна и эргономична. Узкие длинные коридоры, съедающие полезную площадь, как и маленькие нефункциональные кухни или балконы-кладовки, ушли в прошлое. Современная планировка, в которой удобно жить в XXI веке, — это еврогостиная с кухонной зоной, небольшие спальни, обязательная просторная кладовая и балкон для отдыха.
На вторичном рынке этим требованиям соответствует либо построенный в последние 10 лет дом, либо более старая квартира с перепланировкой. Выбор и того, и другого на рынке невелик, да и безопасность проведенной перепланировки лучше проверить.
Доля современных планировок в новостройках постоянно растет. В крупных городах евроформат вытесняет привычные варианты: так, в Петербурге каждая третья квартира в новостройке комфорт-класса имеет европланировку. Но даже если застройщик предлагает классический вариант с отдельной кухней, на рынке практически не встретить кухни площадью 4–6 кв. м, которые типичны для массовых серий домов 1950–1970-х годов.
Вам принципиальна планировка? Лучше отдать предпочтение именно новостройке.
Сроки заселения
Бывает, что скорость переезда — критерий номер один. И тогда, конечно, надо рассматривать вторичный рынок жилья. На оформление сделки и переезд уйдет не больше месяца. Тогда как сдача новостройки иногда затягивается на годы.
Если человек снимает жилье или оформляет ипотеку, этот вопрос становится еще более острым. Во «вторичку» можно переехать сразу, а траты на многомесячную аренду съемного жилья в ожидании новой квартиры стоит включить в бюджет ее покупки.
Резюме. И у готового жилья, и у новостройки есть свои плюсы и минусы. Какие из них перевешивают — решать покупателю. Если вам важна хорошая транспортная доступность, выбор детских садов и школ в 10 минутах ходьбы и нет времени ждать — выбирайте вторичный рынок. Если в приоритете — современная планировка, большой двор с игровыми и спортивными площадками и меньшие риски, оптимальным выбором станет новостройка.
Новостройки: эмоциональные минусы
«Чужой» район. Если вы любите какой-то определенный и уже сложившийся район в городе, не факт, что в нём будет подходящая новостройка. Часто переезжать оттуда, где вам нравится жить, в другой район (даже хороший) психологически тяжело. Детям придётся менять кружки и школу, а вам — прокладывать новые маршруты до работы и друзей. Новоселье заставит отказаться от привычного фитнес-клуба, любимого салона красоты, кафе и пекарни.
Неопределённость. Что будет видно из окна? Какими будут мои новые соседи? Как в итоге будет выглядеть двор? Какими будут коммунальные платежи? Насколько качественными будут дороги? Какая нам достанется управляющая компания? Какой состав учителей подберут в новую школу? Какие нянечки будут работать в местном детском саду? Какие магазины, кофейни, фитнес-центры откроются в комплексе? Сколько на самом деле будет уходить времени на дорогу до работы? На эти и подобные вопросы в большинстве случаев вы получите ответ после того, как комплекс будет сдан и заселён.
Среди новостроек больше красивых домов
Этот пункт может показаться странным — ведь в Москве и в целом в России тысячи старых зданий, поражающих архитектурным великолепием. Но когда я пытаюсь найти приличную квартиру, то в по-настоящему красивом старом доме она будет стоить десятки, если не сотни миллионов рублей.
Если же взять условные 8-10 млн, то за эти деньги получится взять квартиру в типичных панельных девятиэтажках или в красивых современных новостройках на 16-25 этажей. Конечно, и сейчас есть безликие монолитные высотки, но легко найти и что-то самобытное и интересное.
В Москве легко найти дома с интересной современной архитектурой
По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».
Дело в том, что новые жилые массивы порой представляют собой лишенную комфорта среду. Гонка за возведением большого объема квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории может приводить к созданию кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность.
Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».
Сегодня сложилась ситуация, когда с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, но и большинство доступных активов любого формата. Но в долгосрочной перспективе, по словам Марии Николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Поэтому при наличии средств всегда лучше купить качественный актив, ликвидность которого будет расти.
{RANDOM_PARAGRAPH=401-800}
{RANDOM_SECTION=500-3000}
