Как правильно выбрать квартиру в новостройке, от застройщика до этажа вашей будущей квартиры

{RANDOM_PARAGRAPH=100-400}

Как выбрать квартиру в новостройке?

Приняли твердое решение приобрести жилье, но не знаете, как выбрать квартиру в новостройке? Первичный рынок недвижимости кажется вам минным полем, где любой неверный шаг – это неминуемый проигрыш? Тогда эта статья – для вас. Вместе мы пройдем весь тернистый путь, который ведет к заветной квартире: определимся с бюджетом и расположением жилого комплекса, найдем способ проверить надежность застройщика и разберемся нюансами выбора недвижимости. Новые знания и полезные советы помогут до конца сформировать представления об идеальном жилье и не остаться у разбитого корыта, когда придет время приемки квартиры и подписания заветного акта приема-передачи.

2. Выберите: квартира или апартаменты

Квартиры в новостройках чаще выбирают для постоянного проживания, апартаменты — в качестве второго жилья или инвестиции под перепродажу, сдачу в аренду. Всё из-за разницы в статусе недвижимости.

Апартаменты стоят в среднем на 10 – 15% дешевле квартир, но юридически не являются жильём — это коммерческие помещения со своими особенностями.

Основные отличия апартаментов от квартир:

нельзя оформить регистрацию по месту жительства;
теряется право на налоговый вычет 13% по НДФЛ;
защита дольщиков по 214-ФЗ при банкротстве застройщика менее надёжна;
ставка налога на недвижимость в квартирах — 0,1%, в апартаментах — 0,5–2%;
услуги ЖКХ дороже, так как оплачиваются по коммерческим тарифам.

На апартаменты не распространяются строительные нормы для жилых помещений (по размеру комнат, пожарной безопасности, инсоляции — степени освещённости помещения прямыми солнечными лучами) и положения Жилищного кодекса РФ. Коммунальные услуги там обходятся дороже в 1,5 – 2 раза, но зато владельцы апартаментов не платят за капитальный ремонт.

Главный недостаток апартаментов в новостройках — это слабая защита по закону о долевом участии 214-ФЗ. Если застройщик обанкротится, дольщик сможет требовать только возврата денег — это менее выгодно, чем достройка и получение жилья.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Какой выбрать этаж

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными являются этажи с 4 по 8. В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно. При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши.

На какие нюансы обратить внимание в квартире

Обычно обращают внимание на этаж и вид из окна. Советую присмотреться и к расположению самой квартиры: далеко ли от лифта, с какими квартирами соседствует. Например, при соседстве с 3-комнатной квартирой, в которой проживает семья с детьми, даже шумоизоляция может не спасти. То же самое и с лифтом: чем дальше он от вашей спальни, тем лучше.

Также стоит обратить внимание на планировку и заранее продумать зонирование пространства: поместится ли шкаф-купе в коридоре, стиральная машина в санузле, большая кровать в спальне? На все эти вопросы нужно ответить заранее, чтобы потом не пришлось проводить трудозатратный и дорогой ремонт. Некоторым очень важно наличие высоких потолков: они визуально увеличивают комнаты.

Зачем застройщику риелтор

Новостройки в Московском регионе можно приобрести: непосредственно у компании, которая осуществляет строительство объекта, обратившись в агентство недвижимости или к частным инвесторам. Если с перекупщиками все понятно, то, казалось бы, зачем застройщику лишнее звено в цепи — агентство недвижимости. За его услуги необходимо будет заплатить гонорар в размере 2-4% от суммы сделки, а это немало.

На что нужно обратить внимание при осмотре

Смотреть квартиры лучше дозированно и в дневное время. Желательно фиксировать увиденное на фото или видео – так потом, на свежую голову, будет проще сделать выбор из нескольких вариантов.

При просмотре уделите внимание планировке, виду из окон, отделке, высоте потолков, расположению и качеству сантехнических и электрокоммуникаций, типу отопления, вентиляции, шумоизоляции. Если обнаружите недостатки, на устранение которых придется потратиться, – это повод обсудить с продавцом возможность снижения цены.

Оцените состояние общих территорий, которые вам предстоит делить с соседями: подъезда, лифта, почтовых ящиков, насколько чисто, не накурено ли. По дверям квартир можно примерно понять социальный статус и финансовое положение людей, которые будут вас окружать.

Прогуляйтесь по придомовой территории, посмотрите, насколько она ухожена, не заставлена ли машинами, есть ли место для вашего личного транспорта. Если в семье есть дети, осмотрите детскую площадку.

Если визуально вас все устроило, не забудьте проверить документы на недвижимость, прежде чем оформлять сделку.

При покупке жилья на первичном рынке запросите у застройщика или агента разрешение на строительство; проектную декларацию, обновленную не более месяца назад; если дом сдан – разрешение на ввод в эксплуатацию.