Квартира с отделкой или без - что лучше, покупать квартиру с ремонтом или без, что входит

{RANDOM_PARAGRAPH=100-400}

Кyпил для ceбя зa cвoи дeньги

Bы нe cтecнeны в cpeдcтвax, квapтиpy бepeтe для ceбя и xoтитe oтpeмoнтиpoвaть цeликoм пoд ceбя. Нaняли дизaйнepa, вмecтe c ним «coчинили» oбpaз бyдyщeгo жилья: c кpacный киpпичoм и фaктypнoй штyкaтypкoй нa cтeнax, дюжинoй лaмпoчeк нa длинныx тeceмкax вмecтo cкyчнoй люcтpы, дopoгoй пapкeтнoй дocкoй нa пoлy. Cкopee вceгo, вы пo знaкoмым ищeтe тoлькo xopoшиx и пpoвepeнныx peмoнтникoв: aбы кaкaя бpигaдa тoлькo иcпopтит дopoгиe мaтepиaлы, и никaкиx нepвoв нe xвaтит.

Ecли yзнaли в этoй cитyaции ceбя, тo, oчeвиднo, peмoнт oт зacтpoйщикa вaм нe нyжeн.

Кyпил, чтoбы влoжить дeньги

Bы пpoдaли двyxкoмнaтнyю xpyщeвкy нa oкpaинe и кyпили oднyшкy в нoвocтpoйкe ближe к цeнтpy Mocквы — чтoбы cдaвaть ee в apeндy, a caмoмy yexaть нa Бaли. 3aнимaтьcя peмoнтoм нe xoчeтcя, дa и нeкoгдa: вce paвнo пoдcтpoитьcя пoд вкycы кaждoгo apeндaтopa нeвoзмoжнo, тaк чтo впoлнe xвaтит пpocтo cвeжeгo peмoнтa. Глaвнoe, чтoбы вce cтaбильнo paбoтaлo и выглядeлo нeйтpaльнo.

B этoй cитyaции peмoнт oт зacтpoйщикa — идeaльный вapиaнт.

Кyпил для ceбя зa зaeмныe дeньги

Bы кyпили квapтиpy в ипoтeкy. Кaк тoлькo дoм ввeдyт в экcплyaтaцию, coбиpaeтecь cpaзy пepeexaть в квapтиpy: ceйчac пpиxoдитcя oплaчивaть и ипoтeчный взнoc, и apeндy, a этo cильнo бьeт пo кapмaнy. Oтклaдывaть нe пoлyчaeтcя. Бpaть eщe oдин кpeдит нa peмoнт — явнo нe вapиaнт.

B тaкoй cитyaции пoлyчить yжe oтpeмoнтиpoвaннyю квapтиpy — oтличный выxoд из пoлoжeния. Moжнo пepeexaть cpaзy, a c тeчeниeм вpeмeни пepeдeлaть peмoнт пoд ceбя.

История: двадцать лет спустя

Почему многие потенциальные покупатели отрицательно относятся ремонту от застройщика? Дело в том, что в советское время во всех квартирах, которые должны были принадлежать среднестатистическому жителю великого государства, делался стандартный ремонт на скорую руку. После заезда владельцам приходилось полностью все менять под себя. Ситуация ухудшилась в 2000, когда наступил кризис и девелоперы начали экономить, на чем только можно. Недовольство среди покупателей росло. В результате было принято решение не тратить время и деньги зря, а отдавать квартиры с черновой отделкой. Такая недвижимость довольно долго пользовалась спросом.

В 2007-2010 годах, когда ситуация в стране стабилизировалась, застройщики вновь начали предлагать квартиры с ремонтом. Основной упор делается на то, что клиентам не нужно тратить силы, лишние деньги и 5-6 месяцев на отделку. Можно сразу заселиться и жить. Данный вариант идеально подходит для тех, у кого нет возможности ждать, кто планирует сдавать недвижимость в аренду или хочет в дальнейшем перепродать объект.

Как бы это не звучало, но качество и стоимость ремонта зависит от категории недвижимости и стоимости услуги. Стандартная отделка в объектах эконом- и комфорт-класса включает в себя: установку межкомнатных дверей, шпаклевку и оклеивание обоями стен, укладку полов, установку труб и сантехники. На окна изначально ставятся «одинарные» или «двойные» стеклопакеты, но, немного доплатив, можно установить трехкамерные стеклопакеты на основе металлопластикового профиля.

Если речь идет о новостройках бизнес-, элит- и премиум-класса, то сюда, помимо черновой и чистовой отделки, добавляем дизайнерский ремонт, разводку инженерных систем, которая делается под клиента, кухню и санузел с мебелью и техникой (предпочитаемый бренд оговаривается заранее). Таким образом, вам нужно будет только купить мебель и можете жить там после подписания акта приемки-передачи.

Несмотря на все преимущества, которые красочно расписываются застройщиками, спрос на квартиры с ремонтом в новостройках невелик – всего 3-5 %. Все дело в том, что стоимость таких объектов на порядок выше. Так, к примеру, недвижимость эконом-класса зачастую берется в ипотеку, поэтому лишние 500-700 тысяч (плюс процент банку) предпочитают на первоначальном этапе сэкономить. И не стоит забывать о том, что у всех вкусы разные. Даже стандартный или универсальный ремонт может у одних вызвать восторг, а другим клиентам попросту не нравиться.

Если вы решите воспользоваться услугами застройщика, ремонтные работы можно заказать на любом этапе стройки. Как правило, компания предоставляет на выбор несколько основных вариантов, которые отличаются между собой как по стилю, так и по маркам материала. Безусловно, надеяться на то, что в квартире эконом-класса будет эксклюзивная дизайнерская плитка, не стоит. Но специалисты стараются предлагать разные проекты, чтобы в оном доме не было абсолютно одинаковых ремонта. Продумывается все, вплоть до цвета дверных ручек.

Почему застройщик предлагает свои услуги по заниженной стоимости? Нет, дело не в экономии на рабочей силе и качестве материалов.

Просто компания работает с поставщиками напрямую, а оптовикам всегда предоставляется неплохая скидка. Поэтому если вы планируете сразу же или по прошествии небольшого количества времени продать квартиру, лучше приобрести недвижимость уже с отделкой. Для сравнения: двушка в новостройке на финальной стадии со стандартным ремонтом будет стоить процентов на двадцать дороже аналогичной по площади во «вторичке». При этом сама квартира, если ремонтные работы заказывать на этапе строительства, будет стоить всего на 8-16 процентов дороже от «голых стен». Таким образом, вы в любом случае остаетесь в выигрыше.

Квартира с отделкой или без: что выгоднее?

Эксперты по-разному оценивают долю квартир с отделкой на рынке новостроек. Алексей Зубик, коммерческий директор компании «BSA-недвижимость» говорит о 15-20%. Он подчёркивает, что речь идет в первую очередь о жилье эконом- и комфорт-класса.

Светлана Бондаренко начальник отдела продаж агентства недвижимости «ОГРК-Центр»

«Квартиры с отделкой пользуются спросом в основном в бюджете 10-12 млн руб., – говорит Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, председатель комитета по недвижимому имуществу петербургской «Деловой России». – В более дорогих сегментах (бизнес и премиум) квартиры сдаются обычно без отделки, так как застройщик не может угадать предпочтения своих клиентов». На Западе и высокобюджетное жилье сдается с отделкой и – часто – с меблировкой. По мнению Соешева, в России ситуация начнёт меняться через 5-7 лет.

Ремонт для «ипотечников»

Рост спроса на квартиры с отделкой в последние 2-3 года эксперты объясняют, в том числе, снижением покупательской способности населения. По данным АИЖК в ряде регионов (Ленинградская область, Воронежская, Татарстан, Красноярский край) в новостройках доля ипотечных сделок выше 50%. Как говорит Александр Козлов, руководитель департамента управления продажами и маркетинга УК «Развитие», для этого сегмента отделка является значительным преимуществом, поскольку люди получают в своё распоряжение уже готовую квартиру и избавлены от дополнительных трат на ремонт.

Иногда проще взять изначально несколько больший ипотечный кредит и ежемесячно платить чуть больше, чем потом искать деньги на ремонт.

Если брать жильё в ипотеку, то разница в стоимости квартиры с отделкой и без не столь заметна в рамках ежемесячных платежей. А вот после получения ключей найти на ремонт сразу 500-800 тыс. рублей – для многих затруднительно. Допустим, квартира без отделки стоит 5 млн рублей, а с отделкой 5 800 000. В первом случае ежемесячный платёж по ипотеке составит 44 380 рублей (15 лет, первоначальный взнос 15%, ставка 9,5%). При тех же условиях платёж по кредиту на сумму 5 800 000 рублей составит 51 481 рублей.

Цена вопроса

На первый взгляд кажется, что квартира с отделкой от застройщика стоит неоправданно дорого. Например, в ЖК «Лайнер» апартаменты площадью 31,6 кв. м без отделки стоят 5 982 668 руб. Аналогичный вариант с отделкой обойдётся уже в 6 897 102 руб. Разница практически в миллион действительно существенна. Ремонтные работы обходятся примерно в 28 тыс. рублей за кв. м.

Азат Галимзянов руководитель ГК «Ремонт-экспресс»

Но в эту стоимость, помимо чистовой дизайнерской отделки, входит оборудование ванной комнаты (унитаз, раковина с тумбой, душевая кабина и пр.) и кухонной зоны (гарнитур, варочная поверхность, вытяжка, раковина). По сути новым жильцам остаётся купить диван и шкаф.

Мы попросили оценить ремонт, который предлагает застройщик, Азата Галимзянова, руководителя группы компаний «Ремонт-экспресс»: «В данном случае стоимость работ (дизайнерский ремонт) составляет примерно 12 тыс. рублей за кв. м, а 16 тыс. рублей – это стоимость материалов и базовой мебели с техникой. Это адекватное соотношение цены, 20-30% от стоимости квартиры, – говорит эксперт. – Аналогичный самостоятельный ремонт точно не будет дешевле, так как застройщик закупает материалы по оптовым ценам и получает скидки от строительных компаний за счет большого объема работ».

Более простая отделка (без меблировки) стоит, конечно, дешевле. Разница в цене на квартиры с отделкой и без в комплексе «Испанские кварталы» составляет примерно 17 тыс. рублей за кв. м. Можно купить трехкомнатную квартиру с ремонтом «под ключ» 95 кв. м за 10 328 200 рублей (108 718 рублей за кв. м) или же выбрать вариант без отделки 81 кв. м за 7 419 500 рублей (91 599 рублей за кв. м).

Валерия Кузнецова архитектор, руководитель проектного отдела сервиса по ремонту квартир «Сделано»

Чуть дешевле ремонт от застройщика оценивает Светлана Бондаренко: «Разница в среднем составляет 12-14 тыс. рублей за кв. м. Это значит, что цена однокомнатной квартиры 40-45 кв. м с ремонтом будет выше примерно на 500-600 тыс. рублей».

«Застройщик предлагает готовые квартиры не из желания нажиться на отделке, доходы от неё крайне малы и не представляют для него большого интереса. Отделка помещения – это лишь один из ходов, позволяющих стимулировать продажи за счёт разнообразия предложения», – поясняет Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA-недвижимость.

Другое дело, что собственник может обойтись без дизайнерского решения, купить максимально дешёвые материалы и делать ремонт своими силами, без сторонних организаций. При этом он потеряет много времени. Так, даже бригада рабочих может делать ремонт до полугода. По словам Сергея Ковалёва, основателя ArtBaza design studio, ремонт квартиры площадью 50 кв. м в среднем занимает от двух месяцев до полугода в зависимости от класса жилья и наличия отделочных материалов.

А что говорят жильцы?

Пожалуй, самое большое опасение у покупателей вызывает качество отделки от застройщика. Мы решили спросить мнение жильцов, которые уже живут в квартирах с отделкой.

«Когда мы приехали на объект, нам провели экскурсию и показали три варианта отделки в одном из корпусов, – вспоминает Анна, семья которой приобрела двухкомнатную квартиру в Москве. – Мы были приятно удивлены и в итоге сделали выбор в пользу варианта с отделкой в бежевых тонах. Только теперь понимаю, что взгляд наш падал больше на общую обстановку, на интерьер, на мебель, и это отвлекало внимание от деталей самого ремонта. В реальности получили много недостатков, хоть и не очень существенных, например, кое-где были запачканы светлые обои, а плинтуса отходили от стены».

Перед покупкой квартиры с отделкой следует внимательно изучить форумы жильцов тех комплексов, которые уже сдал интересующий вас застройщик. Часто там можно встретить очень негативные отзывы, которые заставят вас ещё раз взвесить все за и против.

Все минусы и плюсы

Преимущества покупки квартиры с отделкой:

Можно сразу въехать в квартиру и жить.
Отделка от застройщика дешевле, чем аналогичный ремонт, сделанный самостоятельно.
Стоимость отделки входит в общую стоимость квартиры, что удобно, если берёшь ипотечный кредит.
Фиксированная цена, которая не растет в процессе выполнения работ.
Если отделка выполнена во всем здании или подъезде, то не будет шума ремонтных работ.

Недостатки покупки квартиры с отделкой:

Покупаешь кота в мешке, качество полученного варианта может не соответствовать заявленному.
Не можешь контролировать ход ремонтных работ.
Ограниченный выбор дизайнерских решений.
У соседа будет сделан такой же ремонт.
Что-то менять в уже готовом ремонте сложнее и дороже, чем делать с нуля.

Итог. Квартира с отделкой подходит для тех, у кого сильно ограничен бюджет, и кому надо заехать в новое жильё в максимально короткие сроки. Надо быть готовым, что ремонт будет простым с не очень высоким качеством. Также квартиры с отделкой – это хороший вариант для тех, кто покупает недвижимость с инвестиционной целью, под сдачу.

Преимущества покупки квартиры без отделки:

Можно воплотить в жизнь любой задуманный проект.
Можно сэкономить, если использовать самые дешёвые материалы и делать ремонт своими силами.
Или, наоборот, можно выбрать суперкачественные материалы и проследить за их правильным использованием.
Можно сделать перепланировку на начальном этапе.

Недостатки покупки квартиры с отделкой:

Ремонт в среднем занимает от 2 до 6 месяцев.
Чтобы получился качественный результат, нужно контролировать весь процесс: от доставки материалов до процесса выполнения работ. На это уходит много времени и нервов.
Стоимость ремонта может увеличиваться в ходе работ.

Итог. Этот вариант подходит тем, кто не торопится переезжать и хочет сделать жизнь в своей новой квартире максимально комфортной.

Цена вопроса

Теперь давайте рассмотрим, во сколько вам обойдется квартира с уже готовым ремонтом.

Если взять квартиры от застройщика, то апартаменты без отделки площадью 32 кв.м будут стоить почти 6 миллионов рублей. Аналогичный вариант, но уже с отделкой обойдется в 6 миллионов 900 тысяч рублей. Здесь стоимость ремонтных работ составит порядка 28 тысяч рублей за кв.м.

Конечно же, эти цифры приблизительны, и в каждом конкретном случае могут отличаться. Но как видите, разница существенна. Нередко разница в цене может составлять от 40% до 200%, все будет зависеть от особенностей ремонта.

Так, если предполагается только чистовая отделка, то цена будет дешевле. А вот дизайнерская отделка с применением качественных материалов, оборудованием ванной комнаты и кухонной зоны мебелью будет стоить гораздо дороже.

Особенности налогообложения

Если покупается готовая квартира в новостройке, то платить налог на доходы не нужно. Более того у покупателя есть право на налоговый вычет, который появляется с момента подписания акта приема-передачи.

Вернуть можно уплаченный за отчетный год налог в размере до 13% от стоимости квартиры (но не более 2 млн. рублей). Для этого необходимо подать налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) в налоговую по месту жительства либо через Интернет.

Отделка не для всех

Безусловно, квартира без отделки (черновая отделка) стоит значительно дешевле, чем квартира с отделкой, но экономить на ремонте от застройщика позволяют себе немногие покупатели. «Согласно нашим данным, наиболее популярными в сегменте масс-маркет в Петербурге остаются квартиры с предчистовым или полным ремонтом», – комментирует Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» . По его словам, около 47% клиентов рассматривают покупку квартиры с полной отделкой, включая сантехнику, порядка 40% приходится на жилье, подготовленное под чистовую отделку, только 6% покупателей готовы приобрести полностью готовую к проживанию квартиру с мебелью. «Если говорить о наших объектах, то в первом полугодии 2021 года примерно 26% квартир было приобретено без отделки, 74% – с отделкой», – отмечает Дмитрий Ефремов.

«Тренд на покупку квартиры с отделкой укрепляется на рынке строящегося жилья Петербурга. За последние 5 лет доля такой недвижимости увеличилась почти в 2 раза и сегодня занимает порядка 50% в структуре сделок застройщиков. Эта опция востребована как у покупателей в сегменте масс-маркет, так и в более дорогих новостройках. В категориях бизнес- и выше предпочтение будет отдаваться предчистовой отделке. Например, в нашем клубном доме бизнес-класса «Аура» во всех квартирах будет выполнена отделка White Box, предусматривающая проведение всех подготовительных работ», – комментирует Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group.

Читайте также:

Начинаем ремонт кухни

Застройщики, несомненно, следят за предпочтениями покупателей и даже в какой-то степени их формируют. Нередко в одном проекте можно встретить квартиры с разными вариантами отделки – то есть на любой вкус. «Наша компания предлагает квартиры с различными типами отделки: черновой, предчистовой и полной, «под ключ». Например, в ЖК «Поэт» каждый из трех корпусов представлен с определенным типом отделки. В ЖК «Шекспир» предчистовая отделка идет в подарок, полную можно заказать за дополнительную плату», – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

«У покупателя должен быть выбор. Поэтому во всех проектах, где есть отделка, также предлагаем и квартиры без таковой, – отмечает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». – Это всегда востребовано среди тех, кто хочет воплотить свои дизайнерские идеи».