5 примеров реставрации исторических зданий в Москве: от Дома Наркомфина до ГЭС-2

Люксовая переделка: топ-5 проектов редевелопмента в Москве

Реконструкция исторических зданий – особый, тонкий способ создания эксклюзивного элитного жилья в центре столицы. Редевелопмент дает возможность почувствовать себя частью истории, сделать вклад в сохранение лучших архобъектов Москвы и получить суперсовременное жилье с инновационной «начинкой» (мы имеем в виду инженерию, планировки, паркинги , системы безопасности, кондиционирования воздуха и очистки воды и отделку).

«Одной из ярких тенденций 2018 года на рынке элитных новостроек Москвы стал резкий рост количества проектов редевелопмента исторических зданий. Только в течение прошлого года на рынок вышло сразу 9 подобных проектов. А на текущий момент в первичной продаже их насчитывается уже 16. Популярность редевелопмента связана с возможностью создать в историческом центре проекты с уникальными фасадами, высокими потолками, огромными окнами. Многие покупатели хотят приобрести именно такое жилье – комфортное и не имеющее аналогов….», – рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

По данным аналитиков Savills, стоимость самого дорогого квадратного метра в премиальных проектах «переделок» доходит до 2 млн рублей (имеются в виду ЖК в открытой продаже).

В основном, проекты редевелопмента сконцентрированы в 7 районах Москвы. Причем больше всего их на Арбате (4 комплекса) и в Тверском районе (3 комплекса).

Такая недвижимость – весьма редкое предложение: феврале-марте 2019 года в свободной продаже находится только 481 лот (16% от общего объема премиальных новостроек столицы).

Аналитики Savills рассказали о 5 самых ярких проектах редевелопмента, где сегодня можно купить квартиру или апартамент.

1. Клубный дом Kuznetsky Most 12 by Lalique

Расположение: Кузнецкий Мост, 12
Максимальная цена квадратного метра: 2 млн рублей
Самый большой лот: 381 квадратный метр (его стоимость – 762,7 млн рублей)
Отделка: есть

Первый брендированный дом легендарного французского бренда изделий из хрусталя Lalique в России. Проект представляет собой реставрацию пассажа чаеторговца Константина Абрамовича Попова, построенного в 1877 г. архитекторами Александром Резановым и Александром Каминским. Девелопером проекта выступает KR Properties.

Как и в XIX в. в доме разместится торговая галерея, а на верхних этажах, в бывших доходных квартирах, – жилые апартаменты. Помимо этого в доме откроются SPA-центр, французское кафе и гастрономический ресторан с винотекой.

2. Дом на Хлебном

Расположение: Хлебный переулок, 19
Максимальная цена квадратного метра: 1,88 млн рублей
Самый большой лот: 327 кв.м. (его цена составлеят 617,5 млн рублей)
Отделка: есть

Здание было построено в 1913 году архитектором Пиотровичем в стиле неоклассицизма с большим количеством интересных архитектурных деталей: скруглённый эркер, фронтон и графическая рустовка двух первых этажей. Реставрационные работы планируется завершить уже в 2019 году.

В доме вниманию покупателей предлагается всего 11 квартир Отделка и декорации из гранита, мрамора и ценных пород дерева, шикарные интерьеры и мебель, а также холл входной группы и фасад здания подчёркивают высокий статус дома и его жителей.

3. Большая Дмитровка

Расположение: Большая Дмитровка, 9
Максимальная цена квадратного метра: 1,73 млн рублей
Самый большой лот: 284 квадратных метра (его стоимость – 491,8 млн рублей)
Отделка: есть

Комплексная реконструкция доходного дома архитектора Эрихсона. Девелопер обязуется к 2021 году полностью воссоздать исторический фасад по сохранившимся документам и фотографиям 1912 года. Кроме исторического здания, здесь будут возведены современные корпуса.

Здесь будет 94 апартамента с планировками в 1-4 спальни, дополнительными ванными и гардеробными комнатами. Крупнометражные апартаменты площадью свыше 160 кв.м расположатся в историческом здании, которое будет иметь высоту стен от 3.5 до 4,6 м. В современных корпусах проекта, которые носят названия «Порода» и «Свет», высота стен достигнет 3,1 м. В числе прочих запланированы и суперэсклюзивные лоты с открытыми террасами.

Расположение: Кривоарбатский переулок, 39
Максимальная стоимость квадратного метра: 1,65 млн рублей
Самый большой лот: 218 квадратных метров (цена 359,8 млн рублей)
Отделка: есть

Яркий пример современного переосмысления эклектичных традиций архитектуры XIX в. Исторический облик здания воссоздан на основании архивных материалов. Фасад внутреннего двора выдержан в современной стилистике и гармонично дополнен дорогим панорамным остеклением и отделкой из клинкерного кирпича.

В доме Artisan представлено 23 квартиры. Окна выходят на Арбат или в Кривоколенный переулок, террасы обращены во внутренний дворик, где разбит ландшафтный сад. Проект соседствует с Домом Мельникова — всемирно знаменитым памятником архитектуры эпохи русского авангарда.

Расположение: Большая Полянка,9
Максимальная стоимость квадратного метра: 1,4 млн рублей
Самый большой лот: 251 кв.м. (352 млн рублей)
Отделка: есть

Амбициозный проект реновации четырех зданий XIX-XX вв на Большой Полянке. Каждое здание имеет свою историю, архитектурную концепцию и стиль, но вместе все они будут образовывать современное и гармоничное пространство для жизни. Мягкие оттенки серого и белого на фасадах сглаживают разнородную пластику стен, а два насыщенных цветом внутренних двора объединяют здания в архитектурный ансамбль.

В домах проекта Cloud Nine вниманию покупателей предлагается 45 квартир с готовой высококачественной отделкой и высотой потолков до 8 м. Будущие жители могут выбрать один из двух вариантов дизайна: в стиле индустриальный «эко-шик» или современная классика.

Редкий вид: пять примеров реставрации исторических зданий в Москве

Сохранение исторического наследия — один из основополагающих принципов градостроительной политики. Москва — не исключение, хотя скандалы из-за сноса исторических зданий в столице разгораются регулярно. Частные инвесторы вкладывают большие деньги в реставрацию объектов-памятников и приспособление их под современные потребности. Чаще всего в рамках таких проектах в центре города возводится элитное жилье, что существенно повышает капитализацию объектов.

Рассказываем, какие проекты появляются после реконструкции исторических зданий в центре Москвы.

Дом Наркомфина

Один из новых примеров — дом Наркомфина на Новинском бульваре, знаменитый памятник конструктивизма, реконструкция которого завершена в этом году. Здание было построено по проекту архитекторов Моисея Гинзбурга и Игнатия Милиниса в 1928–1930-х годах. Экспериментальный дом для работников Народного комиссариата финансов СССР возводился с применением новых на тот момент технологий. Это был первый в СССР жилой дом на каркасе из железобетона.

За почти вековое существование дома Наркомфина в нем ни разу не проводился капитальный ремонт. В 2004 году Всемирный фонд памятников включил дом-коммуну в список 100 памятников архитектуры, находящихся под угрозой разрушения. Здание многие годы находилось в плачевном состоянии, к реставрации объекта не могут приступить из-за множества собственников. После консолидации прав собственности в руках единого юрлица в 2016 году был разработан проект реставрации. Главным архитектором проекта стал внук архитектора Моисея Гинзбурга — Алексей Гинзбург.

После реконструкции историческое здание стало элитным жилым комплексом на 44 двухуровневые квартиры с высотой потолков 7 м. В здании сохранена оригинальная планировка с коридорной системой. На придомовой территории появится благоустроенный сад, на крыше дома — зона отдыха для жильцов.

«Театральный Дом»

В результате реставрации исторического здания на пересечении Поварской улицы, Мерзляковского и Хлебного переулков появился элитный комплекс «Театральный Дом». Здание в стиле неоклассицизма было построено по проекту архитектора Н. Д. Струкова. В 1897 году в доме располагался театр Немчинова, с 1905 года помещение в нем арендовал Константин Станиславский для своей театральной студии. Позже — в советское время — тут были жилые и административные помещения.

Главные фасады комплекса воссозданы в первоначальном виде, восстановлены декоративные элементы и карнизы, стены во внутреннем дворе декорированы панно в стиле ар-нуво эпохи русского модерна. Подъезды украшают репродукции театральных афиш и копии картин ярких представителей стиля модерн в искусстве — Альфонса Мухи и Эдгара Дега. В оформлении входных групп использованы люстры из богемского стекла, дубовые двери с витражным остеклением. Всего в элитном комплексе 129 апартаментов, на верхних этажах они имеют собственные террасы.

Шереметьевское подворье

В Шереметьевском подворье на Никольской улице рядом к Кремлем в результате реставрации памятника культурного наследия появился комплекс с апартаментами премиум-класса St.Nickolas. Пятиэтажное здание было построено в конце XIX века по заказу графа Сергея Шереметева известным архитектором Александром Мейснером как доходный дом.

Проект реновации разработало архбюро «Цимайло, Ляшенко и Партнеры». В здании по оригинальным образцам восстановлены фасады, лепные элементы и утраченные архитектурные детали, также отреставрированы парадные лестницы, несущие стены и своды Монье, оконные проемы, кирпичная кладка и колонны. В результате в комплексе разместился 41 апартамент.

Дом со львами

Не все исторические объекты в результате реставрации переделывают в жилье. Так, известный дом со львами на Пятницкой — особняк усадьбы фон Рекк — был реконструирован на средства федерального бюджета. В 2012 году памятник культуры федерального значения был передан Министерству энергетики России. В 2017 году по итогам голосования москвичей на сайте «Активный гражданин» объект был признан лучшим из проектов реставрации в столице.

Особняк был построен в 1897 году по проекту архитектора Сергея Шервуда. Заказчиком выступила Вильгельмина Рекк — жена главы Товарищества Никольских рядов и основателя Московского торгово-строительного акционерного общества Якова Рекка. Это здание украшено лепниной, монументальным портиком, колоннами и парадным окном с двумя кариатидами. В левой его части — башня восьмиугольной формы с круглыми окнами и чешуйчатым куполом. Внутри здания воссоздано несколько парадных залов — зеркальный, мавританский, барочный, музыкальный, проходной. В результате реставрации особняка была восстановлена лепнина, в здании обновлены окна, двери и паркет, гипсовый декор с золочением и серебрением, а также росписи под куполом в одном из парадных залов.

Реконструкция здания ГЭС-2

Помимо жилых исторических зданий, в Москве реконструируют и знаковые промышленные объекты, приспосабливая их под современное использование. В этом году в центре Москвы на Болотной площади в здании бывшей ГЭС-2 должна закончиться реконструкция — здесь появится Центр современного искусства. Концепцию реконструкции промобъекта разработало архбюро Renzo Piano Building Workshop по заказу фонда V–A–C.

После реконструкции площадь здания составит более 40 тыс. кв. м, выставочные залы займут около 17 тыс. кв. м, также здесь предусмотрены концертные и театральные залы, библиотека, кафе и рестораны. Комплекс будет состоять из пяти частей: фронтальное и основное здания, правый и левый ризалиты и актовый зал. В подвальном этаже разместят выставочные пространства с естественным освещением и мастерские художественного производства «Своды». Помимо выставок, в бывшей ГЭС будут проходить лекции, концерты, театрализованные постановки и кинопоказы.

Особенности реконструкции исторических зданий

Возраст зданий, которые имеют культурную, историческую или архитектурную ценность, в большинстве случаев превышает 100 лет. Они возводились по устаревшим технологиям строительства и часто не соответствуют актуальным нормам даже без учета износа. Грамотная реконструкция зданий от специалистов компании “Олимпия” позволяет не только сохранять такие объекты в исходном виде, но и улучшать их характеристики, делать их пригодными для эксплуатации в современных условиях.

Исторические здания возводились с применением набора однотипных конструктивных решений. В их числе — деревянные перекрытия, кирпичные или деревянные стены, ленточные фундаменты или основания из бутового камня. Сейчас такие строительные конструкции могут быть не только ненадежными, но и небезопасными.

Еще одна часть проблем связана с тем, что за длительное время эксплуатации здания условия вокруг него изменялись. Прокладка коммуникаций, строительство новых домов, изменение характеристик грунта — все это приводит к дополнительному ухудшению характеристик исторических объектов.

Большая часть таких зданий находится в центральной части города. Спрос на недвижимость здесь особенно высок. Поэтому реконструкция становится особенно востребованной — она позволяет превращать объекты культурного, архитектурного, исторического наследия в современные, безопасные, удобные в эксплуатации здания, изменять их функциональность, увеличивать площадь таких объектов.

Разработка проекта для реконструкции исторических зданий

На этапе проектных работ для исторического объекта определяют перечень ограничений — требований к сохранению или реставрации тех или иных элементов здания, использованию определенных материалов и технологий и т.п. В большинстве случаев такие требования распространяются только на фасад, реже — на фасад и кровлю. При сохранении исторического наследия важно оставить неизменным внешний вид здания. При этом сохранность строительных конструкций чаще всего не имеет значения. Охранные требования могут распространяться на элементы интерьеров — оформление холлов, галерей, лестниц, внутренних помещений здания.

Проектная документация при реконструкции исторических объектов обязательно проходит согласование. Перечень инстанций, которые должны одобрить реконструкцию, зависит от местного законодательства. В него обязательно входят органы КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры). Проектирование выполняется на основе архитектурного заказа, колерного бланка и других документов и требований, ранее оформленных такими инстанциями.

До начала проектирования обязательно выполняются следующие исследования:

оценка состояния грунта под объектом и на прилегающей к нему территории;
исследование фундамента, оценка его несущей способности, степени износа;
обследование несущих конструкций (оценивается их способность выдерживать нагрузку, которая будет приходиться на них после реконструкции здания);
оценка прилегающей территории, возможности ее использования для расширения площади здания, организации автомобильной парковки, улучшения подъездных путей и пр.

Если реконструкция предполагает слишком большое увеличение нагрузок на грунт, фундамент, несущие конструкции, отдельно разрабатывается проектная документация по их укреплению, реконструкции или замене так, чтобы получить требуемые прочностные характеристики.

При формировании проектной документации описываются изменения, которые будут вноситься в конструкцию, планировку здания, порядок прокладки новых коммуникаций, внутренней отделки, организации территории рядом с объектом и т.п. Каждый такой проект сотрудниками компании “Олимпия” (г. Москва) разрабатывается индивидуально — с учетом особенностей объекта и требований к его характеристикам после реконструкции.

Проведение работ по реконструкции исторических объектов

Укрепление грунта. Если предварительные исследования показали, что грунт под зданием может не выдержать предполагаемой нагрузки, его укрепляют. Для этого могут использоваться специальные химические растворы, сваи, конструкции здания, при которых нагрузки будут перераспределены на новые несущие элементы.

Укрепление фундамента. Выполняется в случае, если старый фундамент не имеет достаточной несущей способности. Технология укрепления подбирается индивидуально.

Реорганизация здания. Проведение перепланировки, увеличение площади здания за счет возведения пристроек, изменение функционального назначения тех или иных помещений и т.п.

Обновление инженерных коммуникаций: прокладка нового водопровода, канализации, электромонтажные работы, установка систем безопасности (пожарные сигнализации, видеонаблюдение и т.п.), монтаж новой системы отопления, кондиционирования и пр.

Обновление, реставрация, восстановление фасада, декоративных элементов. При этом могут использоваться подобные исходным материалы или современные решения. В ходе выполнения таких работ может быть восстановлен исходный исторический облик здания (например, убраны элементы, добавленные уже после строительства объекта, в советский или постсоветский период).

В результате реконструкции здание сохраняет исходный исторический облик, но при этом становится более функциональным, безопасным, удобным в использовании и обслуживании.

Строительная компания «Олимпия» выполняет работы по реконструкции исторических объектов. У нас вы сможете заказать проектирование, планирование работ по реконструкции, их выполнение. Мы предлагаем выгодные цены, работаем с объектами любой сложности, гарантируем качество результата.

Главная
Информация
Вопросы реконструкции
Особенности реконструкции исторических зданий

В феврале строительная компания Олимпия предлагает специальные условия на ремонт офисных помещений. Подробности по телефону +7 (495) 796-11-97

По вопросам снабжения, поставки материалов и другим видам сотрудничества просьба обращаться исключительно на электронную почту snab@skmsk.ru

Реновация исторических зданий. Зарубежный опыт

Сохранение исторических зданий – вещь для европейской градостроительной политики привычная. Иногда они настолько щепетильны в этом вопросе, что способны сохранить единственный оставшийся аутентичный кирпич в полностью восстановленном историческом здании, будто в этом камне сосредоточены вся энергия и смысл архитектурного памятника. Чаще всё-таки реконструкция более полноценна, и во многих городах Европы есть примеры прекрасных решений в области реновации исторических зданий и районов.

Два корпуса бывшей сельскохозяйственной фермы в польском городе Лешно – известная картина обветшалых и полузаброшенных зданий где-нибудь на окраине старого города. Усилиями архитекторов из бюро NA NO WO Architekci «морально устаревшая» территория ожила и теперь здесь современный центр для пожилых людей, включающий апартаменты, ресторан, реабилитационный и медицинский центр с сопутствующей инфраструктурой.

Проект курировался архитекторами от концепции до сдачи объекта в эксплуатацию. Помимо восстановленных исторических зданий, построенных в разное время, в комплекс было включено ещё два корпуса. Весь ансамбль пришлось стилистически связать, что архитекторы сделали при помощи дизайнерских перфорированных стальных листов Cor-Ten. Ржавый цвет пластин создаёт эффект «налета старины», как бы уравнивая историческое и современное, перекликаясь по колориту с центральным корпусом из красного кирпича.

Эти же листы образуют балюстраду просторной террасы на крыше бывшей конюшни.

Исторически сложившееся пространство было существенно расширено. Во внутреннем дворе организовали фонтан и рекреационный сад с зелёными участками для отдыха и досуга.

Во французском городе Монруж есть образец другого типа реновации исторических сооружений, ставший достаточно популярным в последнее десятилетие. От здания бывших конюшен второй половины XIX в. сохранились одни стены, да и те долгое время стояли руинами посреди исторической застройки.

Для того чтобы не восстанавливать здание полностью и не сносить оставшуюся часть, архитекторы из бюро Aedificare решили вписать современное здание в сохранившийся остов. Решение оказалось весьма удачным – экономичное и практичное жильё не требует декорирования, а восстановление исторической кирпичной кладки стен не было столь трудоёмким и затратным.

Современная постройка была облицована цинком, и красноватый тон гармонично сочетается с перекрытиями и карнизами стен и крышами окружающих домов.

Порой хватает небольших деталей, чтобы оживить и освежить самое старое здание. Тому пример – церковь Сан-Франческо в испанском городке Санпедор. Проект реновации разрабатывался архитектором Давидом Клосесом (David Closes) и готовился как каталонский павильон на Венецианскую биеннале 2014 года.

В бывшем женском монастыре, построенном в начале XVIII в., историческое наследие сталкивается с современными динамическими формами, которые открыто характеризуют нашу эпоху. Резкие линии, углы и кубические объёмы из стекла и стали, казалось, должны были вносить дисгармонию, но благодаря аккуратной и ненавязчивой расстановке, они не разрушают впечатление целостности архитектурного произведения.

В ходе реконструкции архитектор оставил многочисленные следы разрушения – швы и трещины в стенах, даже обвалившийся купол.

В этом диалоге раскрывается преемственность, но не пассивная, – разговор идёт от лица двух эпох. В споре с современным актуализируется былое, его «голос» становится более звучным. Здесь образец реконструкции, которая не консервирует, но продлевает и обновляет жизнь архитектурного памятника.

Продолжая тему, хотелось бы отметить ещё 2 проекта, удивляющих необычностью решений реновации архитектурного наследия.

Замок Матрера в испанском городе Вильямартин был построен ещё в IX веке и за более чем 1000 лет значительно износился, частично рухнув в 2013 году и оставив за собой почти бесформенную каменную гору руин. В этот же год за реконструкцию памятника взялись архитекторы из Carquero Arquitectura.

Замок стоял на ландшафтной границе, где долина переходит в горный хребет, отчего роль его ландшафтного ориентира была значительна. Поэтому главной задачей архитекторов было восстановление утерянного объёма.

Так как законом запрещены так называемые миметические реконструкции (то есть современное восстановление первоначального вида), архитекторы решили построить массивный объём, который служил бы опорой и фоном сохранившимся фрагментам.

Суть такой реставрации сами архитекторы видели в том, чтобы, избегая ложной исторической фальсификации, отменяющей все следы времени, создать проект, который отражает своё собственное прошлое в его физической последовательности, сохраняя эстетическое и историческое значение.

Несмотря на негодование со стороны местного архнадзора и жителей, проект удостоился первой премии Architizer A+Award в 2016 году.

Если сравнивать с недалёким прошлым, современность располагает куда большими средствами восстановления и реставрации. И не только в материале, но и в области методов и решений. Так, в Утрехте, на одной из центральных площадей, произвели историческую реновацию при помощи световой визуализации.

Для того чтобы показать, что в этом месте, под землёй, проходит древняя, времён Римской империи, крепостная стена, архитекторы из OKRA маркировали эту часть световой инсталляцией, которая меняет цвет в течение дня и во время праздников. Вдоль линии света был установлен ряд ржавых железных листов, где нанесены очертания и линии крепости и крепостных стен.

Стратегия преображения

Публикуем 8 проектов реконструкции построек послевоенного модернизма, реализованных за последние 15 лет Tchoban Voss Architekten и показанных в галерее AEDES на недавней выставке Re-Use. Попутно размышляя о продемонстрированных подходах к сохранению того, что закон сохранять не требует.

Проекты:
Ernst-Reuter-Platz 6
Tchoban Voss Architekten
Сергей Чобан
2020
Берлин

Бизнес-центр «Лангензипен»
Tchoban Voss Architekten
СПИЧ
Сергей Чобан
2006
Санкт-Петербург

Офисный центр Бенуа на территории бывшей фабрики «Россия»
Tchoban Voss Architekten
Сергей Чобан
2008
Санкт-Петербург

Реконструкция офисного здания Blissestrasse 5 в Берлине
Tchoban Voss Architekten
Сергей Чобан
2020
Берлин

Ткацкая фабрика
Tchoban Voss Architekten
Сергей Чобан
2016
Берлин

0 Выставка Re-Use прошла в берлинской галерее AEDES в июне – начале июля. Камерная экспозиция собрала работы бюро Tchoban Voss Architekten, объединенные темой реконструкции построек послевоенного модернизма.

Было показано 8 реализованных проектов реконструкции: 3 в Гамбурге, 3 в Берлине, 2 в Петербурге. Все эти здания закон разрешал снести, решение сохранить конструктивную основу, а в некоторых случаях и образность, приняли архитекторы, предложив заказчикам отнестись к «уже построенному» бережно, экологично и экономно.

Показанные проекты в сумме демонстрируют целый спектр индивидуальных подходов к обновлению построек модернизма, варьирующихся в зависимости от архитектурных качеств исходных зданий до, как кажется, их географического местоположения.

С разрешения авторов по завершении выставки публикуем «контрастные пары» всех восьми проектов, представляющие вид зданий до и после обновления.

Сохранение

Яркий пример консервации модернистского архитектурного решения дает реконструкция офисного здания на площади Эрнста Ройтера в западной части Берлина. Массивный объем с лаконичными ленточными окнами и крупными консолями после обновления выглядит так же, как и до него – как будто здание всего лишь хорошенько отмыли. Между тем реконструкция проявила характерные свойства модернистской эстетики – оно стало прозрачным, математически-ясным и как будто даже «прохладным» из-за сочетания белых полос и синеватого стекла.

Приумножение

Реконструкция офисного здания по адресу Blissestrasse 5 в Берлине. Tchoban Voss Architekten, завершено 2020

Здание ITDZ на Блиссерштрассе – пример основательного вмешательства и, фактически, полной реконструкции с изменением фасадов и существенной внутренней переделкой. Несложно заметить, впрочем, что все эти переделки остаются, однако, в рамках стилевой парадигмы семидесятых, – поскольку впитывают в себя образность соседних строений, стремясь к созданию городского ансамбля, наделенного внутренней целостностью. В результате эстетика семидесятых, преобладающая в этой части города, акцентируется и как будто даже приумножается в новом варианте фасадов – с некоторой поправкой на тонкости современного вкуса, конечно.

Украшение

Три проекта реконструкции зданий в Гамбурге, показанные на выставке – работы гамбургского партнера Сергея Чобана Эккехарда Фосса.

Легкость и изящество

От модернистского жилого дома –
к современному

Реконструкция трех многоквартирных жилых домов на западной окраине Гамбурга выделяется из общего ряда прежде всего жилой функцией.

Романтизация

Совершенно отдельную группу представляют в этом сюжете две петербургские реконструкции Сергея Чобана, которые по понятным причинам должны быть лучше знакомы нашему читателю – БЦ «Лангензипен»(2006) и «Бенуа» (2006–2008). Заметим, наиболее ранние примеры из всех.

Сравнительно недавно (2018–2020) подобный подход, основанный на увеличенном воспроизведении фотографий деталей классической архитектуры, которые формируют фасад, одновременно историзированный и современный, Сергей Чобан применил для обновления корпуса больницы №23 в Москве. Этот проект не был показан на выставке, хотя, как кажется, также может служить продолжением и развитием темы. Другой проект реконструкции авторства московского АБ СПИЧ Сергея Чобана недавно рассматривали на архсовете Москвы.

Выставка, на основе портфолио немецкого бюро Сергея Чобана, представила целый «веер» возможных подходов к реконструкции модернизма. Подчеркнем, что речь не о реставрации заметных произведений, а о новой жизни зданий, которые в иной ситуации были бы, вероятнее всего, снесены. Значительная часть из них, признаем это, не отличалась ни индивидуальным, ни остро-привлекательным художественным решением – они были скорее примерами работы строительной индустрии для прагматических целей.

Варианты реализованных проектов реконструкции объединяет как сохранение прочного каркаса и добавление «зеленых», то есть экологически ответственных, а также социально ответственных опций, что необходимо при проектировании в современной Европе, – так и индивидуальность образа, который каждое здание получило в итоге. Признаем, что они превратились из относительно типовых в авторские произведения, которые в каждом случае деликатно демонстрируют свою «особость». Частью индивидуального авторского подхода стало и внимание к специфике реконструированных зданий и их окружения – позволившее принимать в каждом случае решения, обоснованные исходными данными: о сохранении образности, ее развитии или замене на нечто иное.

Интересно, что «веер решений» растягивается от деликатного сохранения модернизма или заинтересованного развития модернистского ансамбля в Берлине нашего времени – к красивым «литературным» образам в Петербурге 15-летней давности. Все это – примеры европейского подхода, которые можно рассматривать как примеры отношения постиндустриального общества к постройкам общества предшествующего, индустриального, – как точечные образцы, скажем так, «санации городской ткани».

Реконструкция культурно-исторических зданий и сооружений: проблемы и перспективы Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

В статье рассматривается актуальная проблема реконструкции культурно-исторических зданий и сооружений как эффективного способа быстрого и экономичного введения в эксплуатацию новых площадей, позволяющего сохранить исторический облик города. Подчёркиваются преимущества данного вида работ, рассматриваются существующие его недостатки, анализируются перспективы развития российской практики реконструкции культурно-исторических зданий.

Reconstruction of cultural and historical buildings and structures: problems and prospects

The article deals with the problem of reconstruction of cultural and historical buildings and structures as an effective way for fast and efficient commissioning of new space, allowing to preserve the historical appearance of the city. It emphasizes the advantages of this type of work, it examines existing deficiencies, analyzes the prospects for the Russian practice of reconstruction of cultural and historical buildings.

Читайте также:

Табуретки для кухни

Текст научной работы на тему «Реконструкция культурно-исторических зданий и сооружений: проблемы и перспективы»

Экономика и право 2015. № 6 (52)

РЕКОНСТРУКЦИЯ КУЛЬТУРНО-ИСТОРИЧЕСКИХ ЗДАНИИ И СООРУЖЕНИИ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Ключевые слова: реконструкция, непроизводственные здания и сооружения, градостроительные задачи, городская среда.

Согласно многим исследованиям [1, 2, 3] на сегодняшний день главным требованием к городам является качество жизненного пространства. Во многих странах существует тенденция максимального сохранения архитектурных и исторических памятников, которые выполняют важную роль в сохранении городской среды.

В условиях роста и плотной застройки городов большое значение приобретает реконструкция зданий и сооружений различного назначения. Большинство построек находятся в так называемых исторических «красных линиях» находящихся в центре города. Такие здания возводились не менее 100 лет назад, они плохо приспособлены к эксплуатации в современных условиях. Например, очень часто в домах старого жилищного фонда сильно изношены несущие конструкции.

Толкование термина реконструкции даёт Градостроительный кодекс РФ: «реконструкция . – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объёма) и качества инженерно-технического обеспечения» [4]. Реконструкция выполняет следующие задачи:

– сохранение основных фондов непроизводственной сферы;

– повышение потребительских качеств и комфортности проживания;

– предупреждение преждевременного выхода зданий из эксплуатации и их сноса;

– изменение функции строений частично или полностью [5].

Необходимо отметить, что жилищный фонд РФ намного моложе жилищных фондов других европейскими стран. Это можно объяснить более поздним переходом к каменному строительству (традиционным считалось деревянное), а так же разрушениями во время Гражданской и Великой Отечественной войн. Большинство построек дореволюционного периода находятся в европейской части страны. Однако их состояние зависит от конкретного города и поселения, экономической ситуации в регионе. Во времена перехода к рыночной экономики в России, в 90-е годы отсутствовало необходимое техническое обслуживание производственных и непроизводственных фондов, что только усилило износ строительных конструкций объектов куль-

Кац Анна Евгеньевна – студент кафедры организации и управления в строительстве, Санкт-Петербургский государственный экономический университет.

Научный руководитель: Бузырев Вячеслав Васильевич – доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой организации и управления в строительстве, Санкт-Петербургский государственный экономический университет.

Economics & Law 2015. № 6 (52)

турно-исторического наследия. Следственно срок службы зданий и сооружений различного назначения катастрофически снижался. Далее в 2000-х гг. государством были разработаны федеральные программы, выводящие реконструкцию устаревших зданий и сооружений на новый более высокий уровень [6]. Локомотивами в данной сфере в РФ стали Москва и Санкт-Петербург.

Реконструкция исторической застройки в центрах городов может решить проблему расширения жилищного фонда, необходимого при росте населения. Именно в центральных районах концентрируется около 90% всего старого фонда жилья, здесь сходятся все транспортные узлы и находятся общественные объекты. В современном мире развивающиеся центры способствуют гармонизации окружающей среды. Одно из преимуществ мероприятий по реконструкции – увеличение существующих фондов различных построек на 40-70% (например, путём пристройки или надстройки домов) [7].

Несомненно, реконструкция должна быть комплексной и учитывать перспективу развития населённого пункта. Так же, восстановление построек способом реконструкции требует более серьёзного подхода: от работников требуются высокая квалификация и наличие практического опыта. Невыполнение данных условий обычно через некоторое время приводит к сносу сложившейся после проведения реконструкции застройки, а значит и утрате исторического облика города [8].

Растущий спрос на офисы и гостиницы, бутики и магазины, рестораны и кафе в исторических центрах городов подстёгивает предложение таких объектов. Окупаемость таких зданий обычно в 2-2,5 раза быстрее нового строительства при правильном подборе направления ведения бизнеса.

Важно отметить, что реконструкция исторических зданий и сооружений считается более трудоёмким процессом, чем при возведении новых объектов (обычно выше на 25-30%, в отдельных случаях на 50-100%). Однако общие затраты времени на реконструкцию в 1,5-2 раза меньше. Такая скорость позволяет быстро решать проблемы ввода в эксплуатацию жилых и общественных зданий, соответственно ускоренно выполнять экономические, социальные и градостроительные задачи [9].

Большим недостатком реконструкции культурно-исторических зданий и сооружений является их стеснённость, часто возникают такие условия, что невозможно использовать более современные технологии строительства и строительные механизмы при выполнении работ, отсутствует место для хранения материалов и усложняется их доставка.

В российских реалиях проведение реконструкции может быть осложнено и другими факторами, среди которых необходимо выделить затруднённость согласования проектов с местными властями.

Часто такие преобразования памятников архитектуры могут привести к полному переселению или частичному переселению жильцов или работающих в конкретном строении людей [10]. Как показывает зарубежный опыт, выполнение вышеуказанных работ возможно и без переселения жильцов при совершенствовании технологии производства и модернизации средств механизации. Данная рекомендация поможет снизить затраты на реконструкцию и ее самоокупаемость.

Таким образом, недостаток площадей, которые были бы пригодны для застройки без дополнительных затрат и работ, является главным фактором роста объёмов реконструкции. Выполнение работ по реконструкции культурно-исторических зданий позволяет сохранить неповторимый исторический образ города, передавая часть национальной культуры и духа следующим поколениям. Введение в эксплуатацию новых площадей в историческом центре делает возможным увеличить эффективность использования культурно-исторических зданий и сооружений, при этом, не расширяя существующих границ города.

[1] Каганова И.О. Реконструкция жилой застройки в культурно-исторических центрах городов: опыт и проблемы // Гуманитарные научные исследования. 2014. № 12. С. 103-106.

Экономика и право 2015. № 6 (52)

[2] Селютина Л.Г. Методологические основы формирования и развития системы управления процессом преобразования жилого фонда крупного города // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). 2009. № 2. С. 212-218.

[3] Рудаков О.С., Коробцев Е.Г. Исторические аспекты развития жилой застройки в процессе реконструкции в крупных городах // История и археология. 2015. № 1. С. 52-56.

[4] Градостроительный кодекс Российской Федерации. М: Эксмо. 2015.

[5] Селютина Л.Г., Васильева Н.В. Развитие форм воспроизводства жилищного фонда: терминологический аспект проблемы // Известия высших учебных заведений. Строительство. 2003. №1. С. 114-118.

[6] Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С.25-33.

[7] Селютина Л.Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. 2014. № 11. С. 3741.

[8] Чернова Ю.С. Особенности воспроизводства жилищного фонда в зарубежных странах // Гуманитарные научные исследования. 2015. № 2 (42). С. 207-210.

[9] Щеголева К.С. Сравнительный анализ отечественного и зарубежного опыта воспроизводства жилищного фонда // Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития. 2015. № 19. С. 185-189.

[10] Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С.28-30.

RECONSTRUCTION OF CULTURAL AND HISTORICAL BUILDINGS AND STRUCTURES: PROBLEMS AND PROSPECTS

Читайте также:

Утепление железной двери в частном доме

Keywords: reconstruction, non-production buildings and facilities, urban design, urban environment.

Современный проект реконструкции исторического жилого дома

” />

Риелторы оценили потенциал для проектов реконструкции старых зданий в Москве в диапазоне 100–200 объектов

На рынке элитного жилья реконструированные старые здания, а в данном качестве чаще всего рассматриваются исторические особняки и доходные дома, занимают отдельную нишу. Повышенный интерес к ним проявляют как инвесторы-застройщики, так покупатели.

Квартиры и апартаменты в проектах реновации архитектурных раритетов пользуются стабильным спросом со стороны состоятельных ценителей старины, говорят риелторы. «Такие объекты привлекают покупателей своей статусностью, классической оригинальной архитектурой, выигрышным расположением в тихих переулках центра столицы. Можно сказать, что такие квартиры приобретают люди с изысканным вкусом. Основные покупатели — коренные москвичи и жители Санкт-Петербурга, которые ценят особую историческую атмосферу и не готовы променять ее на современные новостройки», — говорит управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов.

Московские доходные дома XIX — начала XX века, по мнению директора департамента девелопмента компании KR Properties Александра Подускова, являются идеальным вариантом для преобразования в современные элитные комплексы. Эта компания сейчас реализует несколько проектов реконструкции старинных домов («Клубный дом Depre», Roza Rossa). В свою очередь для самих девелоперов успешно реализованные проекты реновации могут стать своеобразным знаком качества, визитной карточкой.

Дмитрий ХалинУправляющий партнер Savills в России

«Многие застройщики, которые сейчас успешно работают и возводят новые элитные комплексы, начинали с реконструкции домов в районе Остоженки, Арбата и др. И именно на этих проектах создавали себе репутацию серьезных игроков в премиальном сегменте»

Будни реконструкции

Проекты реновации старых зданий предполагают сохранение или воссоздание исторического внешнего вида строения. При этом внутри дом становится современным объектом с высоким уровнем сервиса и комфорта, оснащенным технологиями «умный дом», новейшими инженерными системами.

«Покупателей в первую очередь интересуют проекты, где максимально близко к историческому оригиналу сохранен или воссоздан внутренний и внешний облик здания. Но при этом объект имеет обновленный и надежный каркас и современную начинку»

Реализация таких проектов — это всегда «ручная работа». «В случае нового строительства девелоперу предоставляется свобода действий и решений. Он изначально понимает, что и как делать. При реконструкции (регенерации, реставрации) или, как это сейчас официально называется, „приспособлении существующего объекта под современное использование“ застройщик сталкивается с различными ограничениями, которые нужно рассматривать в индивидуальном порядке», — рассказывает Александр Подусков.

Реализовать такие проекты и заработать на них — действительно непростая задача для застройщика. «Нужно, чтобы эти дома получили все необходимые атрибуты элитного жилья в его сегодняшнем понимании, включая представительную входную группу, возможность размещения современного качественного лифтового оборудования, подведение в квартиры современных инженерных систем», — отмечает Дмитрий Халин. Нередко проекты реконструкции лишены подземных паркингов. «Чтобы их построить, фактически нужно снести наземную постройку. Поэтому обычно парковок у таких комплексов нет, что сильно ограничивает круг потенциальных покупателей с большими бюджетами», — говорит Илья Менжунов. Еще один возможный недостаток — у реконструируемых зданий зачастую очень небольшие (оттого тесные и неуютные) придомовые территории.

Поэтому прежде чем начинать реализацию проекта, девелоперу, как отмечает Александр Подусков, нужно тщательно обследовать здание, разобраться со всеми узлами, решить, как усиливать фундамент и перекрытия, продумать планировочные решения и пр. Например, в проекте «Клубный дом Depre» бывшие винные подвалы приспособлены под подземный паркинг. «Подобные проекты невозможно поставить на поток — каждый из них уникален, индивидуален и необычен», — замечает топ-менеджер девелоперской компании.

Как говорит Дмитрий Халин, если анализировать причины популярности таких домов, как «Дом Гельриха», «St Nickolas», Bunin и др., то причинами их популярности, помимо непосредственно воссоздания исторического облика, является эксклюзивное качество самого продукта, который включает современные качественные строительные работы, новейшую инженерию, хорошо продуманные планировки.

Стар дом, да дорог

При этом следует делать поправку на цену вопроса. «Реконструкция, как правило, подразумевает действительно уникальные и интересные проекты в крайне дорогих локациях, что делает их очень недешевыми», — уточняет Илья Менжунов. Средняя цена апартаментов, к примеру, в реконструированных исторических зданиях в Москве, по словам риелтора, составляет 414 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 13% дороже, чем среднерыночная стоимость объектов данного формата.

Хотя Денис Попов отмечает, что в некоторых случаях квартиру в хорошем месте в реконструированном особняке можно приобрести по более доступной цене, чем в новостройках. «Например, в старом фонде в районе Патриарших прудов стоимость „квадрата“ в старинных домах составляет 400–800 тыс. руб. (самые дорогие лоты — с видом на пруд), а на первичном рынке предложение в этом районе начинается от 800 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорит Денис Попов.

При этом ликвидность лотов в восстановленных старых домах относительно высокая, утверждают риелторы. «В любом случае откровенно провальных проектов реновации старых зданий с точки зрения продаж на рынке нет. Как правило, реконструкция предполагает относительно небольшое число квартир, поэтому в течение трех — пяти лет продажи обычно завершаются», — констатирует Илья Менжунов.

Проекты реконструкции старых домов в реализации (ноябрь 2017г.)

Проект	Адрес	Средневзвешенная цена реализации, тыс. руб./1 кв. м
Wine House	Садовническая ул., вл. 57	543
«Театральный Дом»	Поварская ул., 8	793
«Полянка/44»	ул. Большая Полянка, д. 44	917
«Рассвет LOFT Studio»	Столярный пер., 3	399
«Советник»	ул. Б. Дмитровка, 7/5	821
«Рахманинов»	М. Кисловский пер., 3	1335
«Дом на Хлебном»	Хлебный пер., 19	1311
Il Ricco	Подсосенский пер., д. 11	623
Depre Loft	Петровский бул., 17/1	767

Фронт работ

По состоянию на ноябрь 2017 года на столичном рынке элитной недвижимости в экспозиции находится девять проектов реконструкции исторических зданий.

Илья МенжуновДиректор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE

«При этом потенциал у данного сегмента рынка еще достаточно большой. Количество неиспользуемых по назначению жилых зданий в центре столицы оценивается в 100–200 объектов. Многие из них находятся в государственной собственности, но есть и в частной»

О том, что в Москве еще много заброшенных или морально устаревших, но интересных для бизнеса домов, которым можно дать вторую жизнь, говорит и Александр Подусков. «Другое дело, что мало девелоперов умеют работать с такими строениями и, соответственно, должным образом реализовывать соответствующие проекты. Вместе с тем возвращение доходным домам изначальной жилой функции — правильное решение как для девелопера, так и для города», — говорит он.

Впрочем, по словам Ильи Менжунова, в ближайшие годы ожидать увеличения числа проектов реконструкции не стоит, поскольку «сегмент элитного жилья сегодня находится в рецессии».